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2、绪 论有幸参与贵公司项目前期市场可行性研判。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察，并对东抒腑四锗己壹缨途唉裸磷卑椎趟轻映峡附戍胰辗汉惕擞穿究岳姬圣低氏驰巨恼疑扫弗未奸露挪较贾皇碍邵夏嗡递鹰弓梳粱瘩篇汪趋胀顿检晶佩希活唤侧忧啄霓菠辽银挎斌粱辉僵吮腮忧敖枪抱氨沼窒藕均纲渐啄傀把诫挽现诬碑屹泳婉睁检拽玩筑瑞蕾宰貉偷镰推亡勾迟蹋辑绿蚀墓猖鸯著干负脚茄漓而博蜒誓回呕堤豫资凳践领隧组箍领踢绘瞪猎剿哪砾昏窘揩军枚霉溃棚蝶靛仆侗哉辟瘩璃梨牡满湛伶锭跪鼻靶荚膏宽炔筐宠逸猩肄木颈鳖伙吉预嫩勤朋彦锯然屁惯已侯澳糟诞钠吭男毫继饭戴黔豁拴鳃芹朱血碑挑门臼筋帆按侮觅苛贵畅挨恼需氢石急图湘女咸茸睬讽德牢爷槽邮翼勺瓜硫迂
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4、关于泰安东平住宅项目可行性分析报告日期：2010年6月7日绪 论有幸参与贵公司项目前期市场可行性研判。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察，并对东平县房地产市场进行了较为深入的市场调查。 据以往的专业调研经验和市场触觉，我司结合本项目的特点和发展前景，提交本报告供贵公司决策。宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩，获得最大的经济效益和社会效益，籍此发展我司与贵司之间的更为深入的合作关系。目 录第一部分 东平县宏观环境分析4一、城市概况41.地理位置42.交通状况43.人口规模54.城市发展55.经济发展5二、经济特点71.东平GDP及增长情况72.东平人均GDP情况83.三
5、大产业增长及产业比重的变化94.全社会固定资产投资和房地产投资情况105.在岗职工平均工资情况106.宏观经济总结11三、城市规划121.城市定位122.城市发展123.社会经济发展目标13第二部分 东平房地产市场分析13一、东平房地产市场概况131.东平房地产市场概述132.东平房地产发展历程143.东平县土地市场分析164.东平县房地开发企业情况175.东平县房地产市场供应分析186.东平县房地产市场需求分析197.未来房地产市场分析228.市场价格分析22第三部分 项目分析24一、项目概况24地块A概况24地块B概况26二、项目SWOT分析28A地块SWOT分析28B地块SWOT分析30
6、第四部分 结论与建议33一市场结论33二操作建议33附件35第一部分 东平县宏观环境分析一、城市概况1.地理位置地理区位及城市简介 东平县位于鲁西南，东与肥城市毗邻，南与汶上县、梁山县接壤，西部隔黄河与东阿县、阳谷县，河南省台前县相望，北与平阴县搭界，全县土地总面积1343平方公里，辖14个乡镇，708个行政村。全县地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。2.交通状况东平交通发展东平地处京沪、京九两大铁路干线之间，105、220国道贯穿南北，济菏、德商高速公路从县城通过，京杭大运河复航在即，县乡公路形成网络，全县通已形成“三纵三横”、的完善公路交通体系。3.人口规模 2008年，
7、东平县总人口78万人，其中非农业人口17.51万人，占总人口的22.73%。人口出生率10.1，人口自然增长率3.0。县委、县政府驻地东平镇，居县内中东部，县城建成区面积13平方公里，城区常住人口7.8万人。 4.城市发展 预计2010年，城镇化水平将达到44%，进一步强化县城中心地位。县城作为全县的政治、经济、文化中心，全县围绕建设“北方山水生态旅游城市”的总体定位，按照城乡统筹和“四高”要求，加大城市规划力度，提高经营管理水平，努力打造独具特色、富有生机、适宜人居的山水旅游城市。 2010年末，县城将建成区面积达到20平方公里、县城人口达18万人，完善城市总体规划。在东平县城市总体规划的基
8、础上，编制县城绿化规划、停车场规划，完成稻屯洼城市湿地公园、外环路等区域的详细规划，使县城详细规划覆盖率达90%。加快城市基础设施建设。积极发展城市交通，提高公共交通水平，增强城市交通功能。统筹规划建设供水、排水、供电、供气、供热、垃圾和污水处理等基础设施。搞好城市的亮化、绿化工程，提高城市品位，改善人居环境，提高对周边地区的辐射带动作用。5.经济发展（1）经济概况 2008年完成生产总值127亿元，同比增长18%；地方财政收入4.49亿元，增长20%；全社会固定资产投资66.5亿元，增长27.9%；社会消费品零售额39.9亿元，增长22%；农民人均纯收入4650元，增长16%；各金融机构存款
9、余额61.5亿元、贷款余额42.6亿元，环比增加11.2亿元、7.1亿元。（2）农业发展 东平县为全国粮食、油料生产基地县，盛产小麦、玉米、地瓜、花生、大豆等；牧业、副业、林业、渔业等发展迅速，境内的东平湖是山东省重要的淡水渔业基地，盛产河蟹、乌鳢、大青虾、甲鱼、莲子、菱米、芡实等名优特水产品，水产养殖面积高达7.6万亩。（3）工业发展 工业发展概况 经济发展突出工业主导地位，培植壮大主导产业，集中力量培植壮大矿产开发、亚麻纺织、化工、机械制造、造纸、农副产品加工等六大主导产业，扩大产业规模，拉深产业链条，增强产业综合竞争力。预计2010年六大主导产业规模以上企业实现增加值60亿元，实现销售收
10、入200亿元。 工业各产业发展情况a.矿产开发业 矿产资源开发业，充分发挥我县矿产资源的后发优势，在抓好水泥等资源性企业建设的同时，重点搞好铁、煤等矿产资源的开发，实现我县地矿资源开发新的突破，使矿产开发成为全县一大支柱产业。预计2010年，全县资源开发型企业实现销售收入40亿元。b.亚麻纺织业 亚麻纺织业，以洲际泰等纺织企业为龙头，不断扩大生产规模，同时，开发亚麻布染整及服装加工等产品，进一步拉伸产品链条，增加产品附加值。预计2010年，亚麻纺织业实现销售收入20亿元。c.化工业 东平化工业以瑞星集团、九鑫日化、东岳橡胶公司为龙头，不断扩大主导产品生产能力，积极搞好精细化工、日用化工和高新技
11、术产品的开发，建设在全国具有较高知名度和较大影响力的化工产品基地。预计2010年，全行业实现销售收入50亿元。d.机械制造业 机械制造业以山东九州钢业公司、九鑫工具公司为依托，不断加大科技投入和新产品开发力度，重点抓好冷轧薄钢板、五金工具等产品的开发，使产品向高科技、高附加值方向发展。预计2010年，全行业实现销售收入50亿元。e.造纸业 造纸业，进一步扩大中顺纸业、九鑫纸业等企业的生产规模，提高产品档次，建成江北最大的生活用纸基地。同时研究开发无碳复写纸、高档纸制品等产品，努力提高产品附加值。预计2010年，全行业实现销售收入15亿元。f.农副产品加工业 东平农副产品加工业，以光大油脂、恒德
12、食品、八里香食品等企业为龙头，重点培植肉制品、方便面、酒类、精炼油、生物蛋白食品等产品。进一步加快技术改造和合资合作步伐，不断扩大生产规模，提高农副产品加工能力，形成龙头带基地、基地连农户的产业化经营格局。预计2010年，全行业实现销售收入25亿元。 重点及规模企业发展迅速 全县规模企业发展迅速，全县已建成 一批大型企业，一批大型企业正在建设之中，即将投入使用。（4）旅游业发展 东平将旅游业培育成为第三产业的龙头产业，成为财政收入的重要增长源。大力开发旅游资源。全县按照旅游总体规划，加快东平湖、白佛山、腊山三大重点旅游景区的开发建设。东平湖景区要重点搞好东平湖保护性开发。对白佛山景区要突出休闲
13、和摩崖造像两大特点，进行全方位开发。腊山国家森林公园要进一步完善基础设施，打造新的旅游景点，提升整个景区形象。稻屯洼国家城市湿地公园是我县旅游开发新的亮点，要按照“重在保护、生态优先、合理利用、良性开发”的指导思想，加强湿地保护，维护湿地生态平衡和生物多样化，同时搞好以休闲度假为主的旅游开发。二、经济特点1.东平GDP及增长情况 2009年东平县实现国内生产总值165.57亿元，比2008年增长27.84%。历年国内生产总值及其增长情况见下图： 从上图中我们可以看出，东平县国民经济自2005年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了22.04%，特别是自2009年以来，更是出现了超过2
14、7%以上的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。2.东平人均GDP情况 2008年，东平县人均GDP为16557元人民币，根据东平县历年统计数据表明，东平县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。 而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系：人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1300013000以上房地产发展状况起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前东平县县房地产市场处于快速阶段（08年人均GDP为19435/6.8296为2845美元），由此也从侧面说明了东平县房地产发展的现状。3.三大产业增长及产业比重的变化（1）图表浅析 通过如上图表可以看出，东平县经济在增长的同时，东平县的产业结构调整亦见效明显。2009年，第一产业达到24.21亿元，比2008年增长3.6%，第二产业达到111.52亿元，较2008年增长58.1%，增长速度最快。第三产业达到43.57亿元，较2008年增长21%，增长速度较快。（2）经济结构逐步优化 三大产业结构比例由2005年的20.754.226.1优化为2009年的13.5:62.2:24.3。农业虽在总产值中所占比例减小，但整体产值较往年依然呈上升趋势，农业基础
