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1、第五章房地产评估考点预测题一、单项选择题：1工业用地土地使用权出让的最高年限是()年。A70B60C50D402在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于()。A.大型的建筑物B.价格较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D单位价值小、结构简单的建筑物3. 单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为()。A楼面地价B总价格C.单位价格D土地使用权价格4. 下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是()。A商服繁华因素B道路通达因素C.环境状况因素D.产业结构因素5. 按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为()。A.160%B.140%C.120%D.
2、100%某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为()万元。A.1250B.1400C.1500D.10006. 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用()评估。A.假设开发法B.成本法C.形象进度法D.市场法如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为()。A.8%B.7.5%C.6%D.10%7. 用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为()。A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售
3、期D.整个开发期和销售期的一半8. 在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是()。A.单纯深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率9. 评估房地产时需要考虑的主要风险是()。A.不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严10. 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按()处理。A.功能性贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价11. 土地市场的不完全竞争性是由土地的()决定的A.稀缺性B.用途多样性C.不可再生性D.价值增值性某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原
4、利率应为()。A.5%B.6.9%C.6%D.7.1%12. 运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括()。A.管理费+折旧费+保险费+税金B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费+维修费+保险费+税金D管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费16待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于()万元。A700B800C.833D75217在地产估价中通常把()作为收益还原法评估中的收益额。A.地产收益B.客观收益C.总收益D.总费用18从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为()。A.宗地价格=
5、路线价X深度百分率X宗地面积B.地产价格=地产重量成本-各种贬值C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费D.待估地产市场价格=参照物交易价格X正常交易情况参照物交易情况19利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为()。A个别因素系数修正法B区域因素系数修正法C.容积率修正系数法D.基准地价系数修正法20确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择()个以上的参照物。A.三B.四C.两D.六21假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万
6、元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于()万元。A28B32C25D3022运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是()。A特别位置B特殊动机C.特殊环境D.特殊交易时间23某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为()。A0.6B5.1C2D624某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于()万元。A100B80.32C102.2
7、1D94.2725根据有关规定，基本完好房的成新率是在()之间。A.80%99%B.70%89%C.60%79%D.50%69%26 下列关于土地的描述中，错误的是()。A在我国，所有土地的所有权均属于国家B国有土地使用权可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前()个月内申请续期。A3B6C12D1827 假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元一建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化
8、率应为()。A7%B7.50%C7.67%D14%29土地“三通一平”是指()。A通水、通热、通路、平整地面B通水、通路、通电、平整地面C.通水、通路、通气、平整地面D通气、通电、通讯、平整地面30以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为()。交易实例纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米)1 419590002 45060003 39457004 4606300A6.8%B7%C7.1%D.7.2%31某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为()。A5%B6%C6.9
9、%D7.1%32.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于居住用地；工业用地；教育科研文化卫生体育用地；商业旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年限正确的是()。A70年、50年、50年、40年、50年B70年、50年、50年、40年、40年C60年、50年、50年、40年、50年D60年、50年、40年、40年、50年33某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为()万元。A500B300C280D36034某宗土地1000平方米，国家规
10、定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建A建筑物建筑总面积为B建筑物建筑总面积为C.建筑物建筑总面积为D建筑物建筑总面积为设方案比较起来最可行的方案是()。700平方米300平方米600平方米400平方米5000平方米，底层建筑面积为1500平方米，底层建筑面积为4800平方米，底层建筑面积为7000平方米，底层建筑面积为35在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是()。A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用、多项选择题1下列特性中，属于土地经济特性的是()。A供给的稀缺性B位置固定性C.可垄断性D.效益级差性2下列特
11、性中，属于土地地理特性的是()。A.利用方向多向性B.质量的差异性C.不可再生性D.效用永续性3地价的特征包括()。A.地价是地租的资本化B.地价是权益价格E.地价与用途无关4应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有()。A.征地费用B.建筑总成本C.利润D.租金E.利息5. 下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是()。A经济因素B社会因素C.环境状况因素D心理因素6. 下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是()。A区位因素B交通便捷因素C.面积因素D容积率因素7. 运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有()。A交易情况修正B区位因素修正C.个别因素修正D一般
12、因素修正8. 运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是()。A.地产的实际收益B.地产的客观收益C.地产剩余使用权年限D.地产的资本化率9. 运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是()。A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地10. 运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是()。A.待开发土地B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的再开发土地11. 基准地价系数修正法需修正的主要因素是()。A.年期修正B.区位因素修正C.容积率修正D.其他因素修正12. 房地产价格中属于政府制定的价格是()。A.基准地价B.标定地价C.房屋重置价格D.交易底价13. 土
13、地使用权出让可以采用()方式。A.协议B.招标C.划拨D.拍卖14在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有()。A供电工程费B红线内自来水设施建设费C.雨水处理费D.管理费用E.容积率15国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括()。A.土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.青苗补偿费三、判断题1地价是土地的购买价格，即地租的资本化。()2土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。()3国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。()4一个地区房地产价格
14、总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。()5运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。()6标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。()7房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。()8贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。()9土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。()10成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。()四、简答题1简述土地的经济特性。2房地产评估应遵循哪些原则?3影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?4房地产投资的风险性表现
15、在哪些方面?5基准地价有哪些作用?6简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。五、计算题1某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为2年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。2有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。3有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，
