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1、冷库项目建筑建设手册xxx投资管理公司目录第一章 行业背景分析4第二章 项目概况6一、 项目概述6二、 项目总投资及资金构成7三、 资金筹措方案8四、 项目预期经济效益规划目标8五、 项目建设进度规划8第三章 工程建设程序9一、 建设实施9二、 工程建设程序14第四章 建筑与房地产市场运行机制20一、 房地产市场运行机制20第五章 建设工程施工招标投标36一、 施工招标方式和程序36二、 施工评标38第六章 建设工程勘察设计招标投标46一、 工程勘察设计投标46第七章 设计施工总承包合同管理49一、 设计施工总承包合同履行管理49第八章 建设工程施工合同管理54一、 工程施工合同履行管理54第
2、九章 建设工程监理工作内容及主要方式69一、 工程监理工作主要方式69第十章 BIM技术特征及应用价值74一、 BIM技术发展趋势74第十一章 绿色建筑评价78一、 国外绿色建筑评价体系78第十二章 装配式建筑评价80一、 评价时点与方法80二、 评价单元及内容81第一章 行业背景分析冷库作为冷链产业的核心，有着储藏、转运的功能。按照温度的不同，冷库可以大体划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库，其中低温库由于适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏，在市场上的应用需求相对较多，占比也达到整体的七成以上。另外，按照用途的不同，冷库还可以分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库，其中农批
3、冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到总量的四成以上。自2014以来，随着冷链物流行业的快速发展，我国冷库市场需求得到进一步扩大，冷库总容量也始终保持着稳定的增长趋势。从2014年的3320万吨发展到2018年，我国冷库总容量已经达到了5230万吨以上，与上一年4750万吨的冷库容量相比，增长了约10.1个百分点，预测发展到2019年，我国冷库容量将突破5820万吨。可以看出，我国冷库市场未来仍具有较大发展空间。从分布情况来看，在2018年我国冷库容量最大的地区是华东地区，占据着全国三分之一以上的比例；其次是华中地区，占比达到15%；华北地区以12%的占比位于全国第三；而华南地区、西南地区、西北
4、地区以及东北地区冷库容量相差不大，所占比例保持在9%上下。具体来看，在2018年，处于华东地区的山东省的冷库容量达到520万吨以上，排名第一；而上海冷库容量也达到375万吨、广东约为340万吨、江苏约为320万吨，河南的冷库容量也超过了320万吨，其他省市的冷库容量均保持在100万吨以上。可以看出，我国冷库市场分布较为集中。从市场格局来看，2018年我国农批冷库容量排名前七的企业分别为江苏润恒物流发展有限公司、深圳市农产品股份有限公司、中国供销农产品批发市场控股有限公司、新发地农产品股份有限公司、河南万邦国际农产品物流有限公司、江苏雨润农产品集团有限公司以及福州名成水产品市场有限公司，这七家的
5、冷库容量合计达到1640万立方米以上，排名前三的企业占据着较大比重。可以看出，我国冷库行业的市场资源相对集中。近年来，由于冷链物流行业的快速发展，再加上我国居民消费观念的逐渐升级，对产品品质的要求不断增长，这促使了国内冷库市场需求不断扩大，冷库容量也保持着持续增长趋势。就目前来看，我国冷库行业的市场资源相对集中，龙头企业未来仍有着巨大发展潜力。第二章 项目概况一、 项目概述（一）项目基本情况1、项目名称：冷库项目2、承办单位名称：xxx投资管理公司3、项目性质：技术改造4、项目建设地点：xx（待定）5、项目联系人：卢xx（二）主办单位基本情况本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客
6、户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全。积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。公司全面推行“政府
7、、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。（三）项目建设选址及用地规模本期项目选址位于xx（待定），占地面积约40.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。二、 项目总投资及资金构成本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务
8、估算，项目总投资17571.12万元，其中：建设投资12862.58万元，占项目总投资的73.20%；建设期利息312.83万元，占项目总投资的1.78%；流动资金4395.71万元，占项目总投资的25.02%。三、 资金筹措方案（一）项目资本金筹措方案项目总投资17571.12万元，根据资金筹措方案，xxx投资管理公司计划自筹资金（资本金）11187.01万元。（二）申请银行借款方案根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额6384.11万元。四、 项目预期经济效益规划目标1、项目达产年预期营业收入（SP）：36800.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：28938.14万元。3、项
9、目达产年净利润（NP）：5758.70万元。4、财务内部收益率（FIRR）：25.25%。5、全部投资回收期（Pt）：5.63年（含建设期24个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：12670.61万元（产值）。五、 项目建设进度规划项目计划从可行性研究报告的编制到工程竣工验收、投产运营共需24个月的时间。第三章 工程建设程序一、 建设实施建设实施阶段的工作内容主要包括勘察设计、建设准备、施工安装。对于生产性项目，在施工安装后期，还需要进行生产准备工作。（一）勘察设计1、工程勘察工程勘察通过对地形、地质及水文等要素的测绘、勘探、测试及综合评定，提供工程建设所需的基础资料。工程勘察需要对工程建设
10、场地进行详细论证，保证建设工程合理进行，促使建设工程取得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。2、程设计工程设计工作一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设计。重大工程和技术复杂工程，可根据需要增加技术设计和施工图设计文件审查阶段。（1）初步设计。初步设计是根据可行性研究报告的要求进行具体实施方案设计，目的是阐明在指定的地点、时间和投资控制数额内，拟建项目在技术上的可行性和经济上的合理性并通过对建设工程所作出的基本技术经济规定，编制工程总概算。对于政府投资项目，初步设计提出的投资概算超过经批准的可行性研究报告提出的投资估算10%的，项目单位应当向投资主管部门或者其他有关部门报告，投资主管部门或者
11、其他有关部门可以要求项目单位重新报送可行性研究报告。政府投资项目应当按照投资主管部门或者其他有关部门批准的建设地点、建设规模和建设内容实施；拟变更建设地点或者拟对建设规模、建设内容等作较大变更的，应当按照规定的程序报原审批部门甫批。项目申请使用政府投资补助、贷款贴息的，应在履行核准或备案手续后提出资金申请报告。（2）技术设计。技术设计应根据初步设计和更详细的调查研究资料编制，以进一步解决初步设计中的重大技术问题，如工艺流程、建筑结构、设备选型及数量确定等，使工程设计更具体、更完善，技术指标更好。（3）施工图设计。根据初步设计或技术设计的要求，结合工程现场实际情况，完整地表现建筑物外形、内部空间
12、分割、结构系、构造状况以及建筑群的组成和周围环境的配合。施工图设计还包括各种运输、通信、管道系统、建筑设备的设计。在工艺方面，应具体确定各种设备的型号、规格及各种非标准设备的制造加工图。（4）施工图设计文件审查。根据房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（住房和城乡建设部令第13号）建设单位应当将施工图送施工图审查机构审查。施工图审查机构对施工图审查的内容包括以下七个方面。1）是否符合工程建设强制性标准。2）地基基础和主体结构的安全性。3）消防安全性。4）人防工程（不含人防指挥工程）防护安全性。5）是否符合民用建筑节能强制性标准。对执行绿色建筑标准的项目，还应当审查是否符合绿色建
13、筑标准。6）勘察设计单位和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字。7）法律、法规、规章规定必须审查的其他内容。（二）建设准备1、建设准备工作内容工程项目在开工建设前要切实做好各项准备工作，主要内容包括以下五个方面。（1）征地、拆迁和场地平整。（2）完成施工用水、用电、通信、交通等准备工作。（3）组织招标选择工程监理单位、施工单位及设备、材料供应商（4）准备必要的施工图纸。（5）办理工程质量监督和施工安全监督手续。2、办理工程质量和施工安全监督手续（1）办理工程质量监督手续。建设单位在办理施工许可手续前，应当到规定的工程质量监督机构办理工程质量监督手续，办理工程质量监督
14、手续时需提供下列五种资料。1）施工图设计文件审查报告和批准书。2）中标通知书和施工、监理合同。3）建设单位、施工单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成。4）施工组织设计和监理规划（监理实施细则）。5）其他需要的文件资料。（2）办理施工安全监督手续。房屋建筑和市政基础设施工程项目施工前，建设单位应当申请办理施工安全监督手续，并提交下列六种资料。1）工程概况。2）建设、勘察、设计、施工、监理等单位及项目负责人等主要管理人员一览表。3）危险性较大的分部分项工程清单。4）施工合同中约定的安全防护、文明施工措施费用支付计划。5）建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书。6）省级住房和城
15、乡建设主管部门规定的其他保障安全施工具体措施的资料。3、办理施工许可证中华人民共和国建筑法规定，除国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程外，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。申请领取施工许可证，应当具备以下条件：已办理建筑工程用地批准手续。依法应当办理建设工程规划许可证的，取得建设工程规划许可证。需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。已经确定建筑施工企业。有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料。有保证工程质量和安全的具体措施。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。（三）施工安装（四）建设工程具备开工条件并取得施工许可后，才能开始土建工程施工和机电设备安装。施工安装活动应按照工程设计要求、施工合同及施工组织设计，在保证工程质量、工期、成本及安全、环保等目标的前提下进行生产准备对于生产性项目而言，生产准备是工程项目交付投产前由建设单位进行的一项重要工作。生产准备是衔接建设和生产的桥梁，是工程建设转入生产经营的必要条件。
