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1、目 录第一章 总 论1第二章 项目背景与建设的必要性8第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析15第四章 场址选择与建设条件17第五章 建设用地与相关规划23第六章 总体设计方案24第七章 组织机构和实施进度39第八章 节能分析42第九章 资源开发及综合利用情况50第十章 项目招标方案51第十一章 投资估算与资金筹措56第十二章 生态环境影响分析59第十三章 经济影响分析64第十四章 社会影响分析67第十五章 结论70第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称胜芳国际购物中心 2、项目承办单位 霸州市汇景房地产开发有限公司 二、项目编制依据1、河北省固定资产投资项目核准实施办法（冀政20
2、0532号文件）；2、河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法（廊发改招标200588号文件）；3、廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准（廊国土资20051号文件）及相关地价管理规定；4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5、河北省建设项目概算其他费用定额（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会2004年）；6、霸州发展总体规划；7、项目开发单位提供的有关技术资料。三、研究工作概况霸州市地处京津保三角中心地带，由于市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流，影响本地财政收入。同时，由于本市场地处三市核心，扼守国道枢纽，对于本市的城市形象
3、也有非常大的影响。庞大的消费需求和低端的市场经营之间，存在着巨大的供需矛盾，胜芳国际购物中心的建设迫在眉睫。经过广泛、科学的多方案场址比选后，场址位置基本确定。为使项目尽快上报批准，项目单位委托廊坊市蓝德工程咨询有限公司进行可研的编制工作。我公司接受委托后，立即开始项目的前期准备及调研工作，按国家有关规定编制了胜芳国际购物中心项目简介。本报告重点对项目建设的必要性、场址比选、工程技术方案、消防、环境保护、土地利用、投资估算及资金筹措等方面进行了研究。四、项目提出的理由与过程2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望
4、于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2007年，全市GDP完成160.3亿元，比上年增长19.5%；财政收入完成16.1亿元，比上年增长54.8%，创历史最高水平；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到14943元和5900元，分别比上年增长24%和12.8%。全市经济社会保持了快速健康发展的态势。 霸州经济快速发展，但是本地市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流。在此情况下，霸州市汇景房地产开发有限公司建设胜芳国际购物中心
5、项目，是市场的需要，是经济发展的需要。五、项目概况1、项目拟建地点本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。其优势在于区位合理，毗邻城市交通干道，道路通畅、交通便捷，配套市政设施完善，是理想的商业建设场所。2、建设规模及内容 本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。 总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下： 建设内容占地面积（）层数建筑面积（）结构形式五金建材城21600364800框架灯饰城21600364800框架布艺城21600364
6、800框架陶瓷卫浴城21600364800框架综合商务中心150046000框架电器数码城18900475600框架服装城18900475600框架图书城18900475600框架地下车库20000合计144600512000 项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。 3、建筑结构主要建筑基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用现浇钢筋砼框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。4、公共工程给水：由市政给水。给水管线按生活、室外消防合用管道设计，给水管线在区内成环状管网布置，并引出两路与市政管线相连。市政给水
7、压力P0.20Mpa。市政管线进入建筑红线处设置水井水表。室外消火栓保护半径不大于150米，间距不超过120米。排水：本工程场区排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后最终排入市政污水管。屋面及场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。供电：本项目用电由市政电网提供，实行双路供电，电力供应有保障。供热：由市政供暖。通讯：办公用电话和宽带网络由网通公司预留口接入。7、建设期限该项目建设期为3年，自2011年1月2013年12月。8、主要建设条件霸州市具备完善的基础设施和社区服务。交通网络密集：京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”。堂
8、二里镇更是紧邻天津。通讯设施发达：已建成联接中国经济信息网和国际互联网的信息网络,开通了光纤同步数字传输网，程控电话可直拨世界各地，无线通讯实现全国漫游。电力充裕。由京津唐电网供电，电力供应充足，可为企业提供24小时电力供应保证。9、总投资及资金来源该项目总投资154930万元。其中：建设投资142860万元，占总投资的92%，包括工程费用103856万元，占总投资的67%；其他费用28422万元，占总投资的18%；预备费用10582万元，占总投资的7%。铺底流动资金12070万元，占总投资的8%。资金来源：全部资金自筹。10、主要经济技术指标主要经济技术指标表建设用地面积 200000总建筑
9、面积512000地上建筑面积 492000地下建筑面积 20000主要建设内容五金建材城64800灯饰城64800布艺城64800陶瓷卫浴城64800综合商务中心6000电器数码城75600服装城75600图书城75600建筑系数72.30%容积率2.46绿化率7.50% 11、效益情况项目运行后正常年销售收入107748万元，正常年可实现利润46370万元，投资利润率29.93%，静态投资回收期（含建设期）为7.81年。六、结论胜芳国际购物中心项目的实施，符合霸州市城市发展的总体规划，有利于提高当地消费档次，增加就业，推动国民经济迈上新台阶。 项目拟建地点位于霸州市胜芳镇，场址条件良好，周边
10、市政配套设施完善；项目工程技术方案能满足项目的使用功能；建设规模符合国家有关规定；项目总投资估算合理，资金筹措有保证。综上所述，本项目方案总体可行。第二章 项目背景与建设的必要性一、项目背景1、霸州市概况（1）霸州市简介霸州市地处河北省冀中平原东部，是省辖县级市(由廊坊市代管，是河北省首批扩权县市之一)，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。宋人称：“此固三关之锁钥，实则冀中之机枢”，史有“帝阙下临通万国，行人至此望燕山”的记载。 霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、煎茶铺镇、南孟镇、
11、堂二里镇、扬芬港镇）、5乡（岔河集乡、康仙庄乡、东杨庄乡、东段乡、王庄子乡）、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人口58万。 （2）交通及区位优势霸州交通便捷，区位优越。京九铁路、津霸铁线、保津高速公路、已经开工的津保铁路、京开高速公路、大广高速、廊沧高速及106、112两条国道贯境而过，在市区形成了“三黄金”井字交叉。京九铁路京南第一大站-霸州站，为国家二级站，坐落在霸州市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。正在建成的津保铁路按照时速250公里标准一次性新建，在霸州设胜芳站、霸州南站、霸州西站三个站。保津高速公路从西向东
12、贯穿全市，并于霸州镇、胜芳镇和扬芬港镇各设有一个出口。由霸州驱车至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟。2006年12月1日，北京公交方面与霸州市政府携手合作，开通了从北京永定门长途汽车站到霸州火车站的943路公共汽车，更带动了京霸之间的经济往来。便捷的交通网络使霸州成为华北地区重要的交通枢纽。（3）经济发展状况霸州市民营企业最早出现在20世纪70年代末期，一批社队企业应运而生。由于市委、市政府的正确引导和大力支持，企业摊数不断增加，企业规模不断壮大，在经历了“村村点火，户户冒烟”的兴起阶段后，到1985年逐步发展壮大的乡镇企业总收入达5亿元，居全省第一位。河北省第一个亿元村、亿元镇
13、都诞生在霸州。1992年、1993年该市连续两年居河北省“十强”第四位，1993年被命名为全国明星县市，1994年被国务院批准为对外开放城市，1995年跨入全省首批小康县市行列。但是随着社会主义市场经济体制的不断完善和改革开放的日益深化，作为县域经济支柱的乡镇集体企业，增速放缓，霸州被挤出省“十强”县市行列。围绕如何再创霸州经济和社会发展的新辉煌，在全市范围内展开了“解放思想大讨论”活动；又先后组织12个调查组深入到农村、企业等各个层面进行细致的调查研究；多次组织市、乡两级考察团到经济发展较快的温州、苏南地区进行实地考察。通过学习、对比、查找、反思，找到了制约霸州经济发展的症结。霸州经济之所以
14、放慢，是计划经济体制下长期积累起来的各种矛盾，在经济转轨时期的集中反映。面对严峻事实，我们自我加压，负重奋进，依据市情重新调整了发展思路，把1999年确定为“个体私营经济发展年”，在霸州市委三届五次全委会上出台了“关于国有资本三年内退出生产经营领域，集体资本一年内退出生产经营领域”的企业改制政策，大刀阔斧地对乡镇集体企业进行改制，大力发展民营经济，推进经济结构战略性调整，使霸州经济建设再上新台阶。2000年该市再次被评为全省“九五”期间经济和社会发展较快、较好的十个县（市）之一，重返省“十强”行列。2003年被评为河北省县域经济发展十强县（市）。2004年，确立“近赶三河，远追昆山”的目标，迎难而上，鼓劲发展，全市经济保持平稳较快增长，主要指标创近年来同期最好水平。其中，营业收入完成412.9亿元，同比增长20.50%；增加值完成117.06亿元，同比增长15.39%；上缴税金完成41741万元，同比增长30.19%。2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2003-2007连续多年被评为河北省“十强”县（市），并被河北省政府确
