土地估价师土地估价实务剖析土地价格的内涵与外延

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1、202土地估价师土地估价实务剖析:土地价格的内涵与外延 土地估价师土地估价实务:土地估价报告审核 一、单项选择题（共2题,每题分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意) 1、房地产开发中,所谓的“看地”属于开发程序的阶段.【20年考试真题】 a：投资机会选择b:决策分析c:前期工作 d：获取土地使用权：土地 、下列对土地估价的描述不正确的是。 a：土地估价依据的理论与方法,与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致 b:同一块土地,规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津,这是土地估价必须考虑的经济因素,它对地价产生深刻的影响 ：同样一块土地,其价格的高低与土地权利状况密切

2、相关，不同的权利可能导致价格相差很大 d:土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来e:时间因素 3、某建筑物的建筑面积为20平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米80元,建筑物经济寿命为4年，残值率为2,则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。【0X年考试真题】 a: 10.2b: 11.0c: 11.d： 1.5e:时间因素 4、大中型水利水电工程建设征收耕地的,土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的_倍。0.15c16d.0 、2X年3月3日，a房地产开发公司征收b村25亩耕地的征地补偿、安置方案被有关部门批准,按照规定,房地产开发公司应

3、在前支付全部征地补偿费用。 a:202年7月1日：202X年月1日c:202X年月1日d:2年月1日：3550% 、传统的城市土地使用制的特征不包括_a.行政划拨 b.无偿无限期使用c.有偿有限期使用 d.禁止土地使用权转让 7、运用市场比较法的直接比较法是以为基准,将交易案例与其逐项比较,经过修正计算得到比准价格。a:待估宗地b：某交易案例:类似宗地d:标准宗地e：时间因素 8、目前我国的土地证书主要有_。a.国有土地使用证b.国有土地所有证c.集体土地使用证集体土地所有证 e.土地他项权利证明书 9、经批准,某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补缴土地差价,该差价可用批准时居

4、住用地出让年期的市场价格扣减求得。a：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格b:原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格c:批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格d:批准时居住用地的土地使用权出让金e：合法性 10、地籍按分类,可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。a:表现形式:功能 c:建立的时序d:所记载的对象：3%5% 1、拟建项目进行投资估算时应该采用。a:工程概算定额b：工程预算定额:工程结算定额d:工程决算定额e:土地 12、本金收益率是的比率。a.本金与收益b.收益与投资c收益与本金d投资与收益 3、现场勘察时,估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地

5、建设情况如下:临街建有一栋七层综合楼,其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房,综合楼后隔停车场有三栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时,估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。a:遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估 ：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估 c：在没有得到合法批准的情况下,应按原土地登记用途进行评估 d：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款,则可设定为商业、工业用途评估e：合法性 14、应用收益现值法的关键在于合理确定预期收益.当预期收益比较稳定时，可以用作

6、为预期年收益。 a：评估期前后若干年的年平均收益 b：某一经济周期各年收益额的折现加权平均值c:等差时间序列模型的模拟值d:等比时间序列模型的模拟值e：土地 5、有一宗工业用地,土地取得费及相关税费为15万元,为自有资金投入;土地开发费为20万元,通过银行贷款取得，贷款年利率为6%,土地开发期为1年经调查,该宗地各项费用投入符合一般水平则在成本逼近法计算中的投资利息为元。【202年考试真题】 :8934b:8000:2500d:234e:时间因素 16、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法.(22X年真题）a：房地产开发预期总价格与总支出的差额：房地产开发的总收益c：房地产的年租收入 d：

7、房地产的建造总成本和总利润e:合法性 1、某宗地估价用了种估价方法，其评估结果为100元平方米、140元/平方米、98元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重为0、0. 、02、0.1,则采用加权平均法确定其评估结果为_元平方米。a.9b.1010c.102d140 8、土地交易时，土地价格的形成最终取决于。a：政府土地行政主管部门b:政府物价管理部门c:土地估价师d:土地交易双方e：时间因素 19、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，属于对土地价格的设定。 a.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项b.估价期日 估价机构对估价结果有解释权d

8、.估价结果的法律责任 2、在我国的地价体系构成中,从地价的特点看，基准地价属于。a：区域平均地价b：评估价格的平均值c:市场价格的平均值d:成交地价的平均水平e：合法性 21、城镇土地定级中的综合定级是指。a:对商住等综合用地的定级b：对商、住、工混合用地的定级 c:综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别 :不考虑具体土地用途的前提下,对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别e：合法性 22、土地利用年度计划管理办法规定,土地开发整理计划指标依据_确定。a土地开发整理规划 .国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标c.土地利用总体规划 d.建设占用耕地

9、等耕地减少情况.建设占用耕地等耕地增加情况 3、在以下选项中,不属于房产现状变更测量的是.【202年考试真题】 :房屋的新建与改建：房屋的损坏与灭失c：地名、门牌号的更改d:房屋的买卖与交换e：土地 24、关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算,要求_。.严格按照“占一补一”的原则补充耕地.按照质量相等的原则补充耕地 c.补充高质量耕地的可以减少补充数量 .补充耕地质量低于占用耕地的要按等级折算增加补充面积 、编制_的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。a.城市细部规划b城市总体规划.城市详细规划.城市分区规划 二、多项选择题（共题，每题2分,每题的备选项中,有个或2个以上符合题意，至少有

10、1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.分) 1、下列属于闲置土地的处置方式的有_。a.延长开发建设时问,但最长不得超过1年b延长开发建设时间,但最长不得超过年c.变更土地用途，办理有关手续后继续开发d.政府为土地使用者置换其他闲置土地e.安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,由政府收取增值地价 、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。a。柱廊以柱外围为准 b:檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准 c：门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准d：门墩以墩内围为准:门顶以顶盖投影为准 3、根据房屋完损等级评定标准将房屋完损等级评定为

11、_。a优质房 b.完好房和基本完好房.一般损坏房和严重损坏房危险房劣质房 4、土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的。a：最有效使用原则b：预期收益原则c：变动原则d:竞争原则e:贡献原则 5、在情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。a：抵押物为集体土地所有权:开发商销售完毕的商品房用地 c：土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地使用权:土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权 e:欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意 6、是预期收益原则的具体应用。a:剩余法b:成本法 c：收益还原法d:市场比较法 e:基准地价系数修正法 7、交通运输用地包括。a。

12、街巷 b:管道运输用地c:公共用地:公路用地e:河流水面 8、物权法规定，物权受到侵害的,权利人可以通过解决的途径包括。a：上访:和解c：调解:仲裁e：诉讼 9、某套商品住宅销售总价为97.5万元，套内建筑面积13平方米,套内阳台建筑面积0平方米,套内墙体面积10平方米,公共分摊建筑面积20平方米,则下列结论正确的是.【0年考试真题】 a：该套商品住宅建筑面积平方米b:该套商品住宅套内使用面积11平方米c：该套商品住宅套内使用面积1平方米 d:该套商品住宅建筑面积单价650元平方米 e:该套商品住宅套内使用面积单价7500元/平方米 10、在同一地域性市场内，土地价格主要由_决定。a.价格b.

13、市场c需求.质量 1、下列关于行政处罚的决定程序,说法正确的是_。 无论采取何种处罚程序，行政主体做出处罚决定都必须是书面形式b行政主体做出处罚决定,可以采取口头形式 c.对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定,一律不举行听政 d.对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律举行听政 e.不能采取简易程序的行政处罚,则需采取一般程序 12、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式,包括等方式。.居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地b.居住区公园一居住小区公园c.居住区公园一小块公共绿地d居住小区公园一小块

14、公共绿地 13、基准地价的特点有_。a.全域性b分用途c无限期.平均性e.有限期 14、工程量清单计价法对推进我国工程造价管理体制改革的重大作用有_。a用工程量清单计价招标符合我国当前工程造价体制改革中“逐步建立以市场形成价格为主的价格机制”的目标 b.采用工程量清单招标有利于将工程的“质”与“量”紧密结合起来.有利于业主获得最合理的工程造价有利于标底的管理与控制 e是工程造价管理体制改革最直接的计价方法 15、土地登记分为初始土地登记和变更土地登记，与初始土地登记相比,变更土地登记具有分散性与个别性、等特点。a：完整性和连续性:经常性和及时性c:强制性d:连带性 :乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金千元 16、下列属于土地增值税扣除项目的是_。a.取得土地使用权时所支付的金额b.土地开发成本、费用 c.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格d.与转让房地产有关的税金e.建设部规定的其他扣除项目 7、影响各企业的