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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!引言在党的十九大报告中明确提出：“房子是用来住的、不是用来炒的。这无疑给房子定下了一个明确的属性，也让老百姓对中国的房地产市场投来关注。从1998年政府出台了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，决定从当年起就停止住房的实物分配，建立起了住房分配的货币化、住房供给的商品化、社会化的住房新体制。而房地产行业也从这个时候开始飞速发展了起来，同时随着中国经济的剧烈发展以及工业化和城市化的快速推进，房地产行业已经脱离了本身的发展轨迹，变成了一种跳跃式的发展方式。房地产行业本身就属于一个新兴产业，再加上不正常的发展速度，使得房地产市场出现了很多的
2、问题，房价居高不下、房地产供给问题突出以及相关政策不够完善等。房地产业的快速发展带动了其他相关行业的发展，其中，建筑市场、材料市场、金融市场最为明显。房地产业已经成为了国民经济的重要组成部分，房地产业对国内生产总值的贡献也在继续加大，房地产市场在民众中的认知度也在不断的加深，越来越吸引民众眼球。1房地产市场相关概念及调查方法房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市
3、场是经济运行的要求。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。房地产市场概况在2016年房地产开发企业计划总投资额为587857.24亿元。我国房地产开发企业包括内资、港澳台投资、外商投资总共有94948个，其中内资企业有90408个，占全部房地产开发企业的95.22%，与1998年相比增加了70570个。从事房地产开发企业人员数从1998年的825888人跃升到2016年的2752298人，增加了1926410人。待开发土地面积从1998年的13530.70万平方米增加至35121
4、.01万平方米，上升了21590.31万平方米。土地购置费用从1998年的375.40亿元增加至18778.68亿元，增加了18403.28万平方米。土地购置面积从1998年的10109.32增加至22025.25，共增加了11915.93万平方米。商品房销售面积为157348.53万平方米，增加了145163.23万平方米。2016年房屋施工面积为758974.80万平方米，房屋竣工面积为106127.71万平方米，房屋建筑面积竣工率为14%，房屋竣工造价为3039元/平方米，与之前相比房屋建筑竣工面积率呈现下降状态，房屋竣工造价呈上升趋势。2012年至2016年的房地产市场均价为5791元
5、/平方米、6327元/平方米、6324元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，总体呈现上升趋势。从1998年政府决定停止住房的实物分配开始，我国房地产市场在各个方面都呈现上升趋势，房地产企业个数、房地产投资额、房地产开发数量等一系列等指标都呈现上升趋势。从上述房地产市场的概况来看，房地产市场对中国的经济发展来说占据着重要的地位，房地产业占国内生产总值的比例在持续增大,从1978年的2.2%到2016年的6.5%。房地产业在中国虽然仅仅存在20年，但其生命力非常旺盛，对国民经济的发展发挥着不可估量的作用。表现在不仅其自身发展的势头高涨，同时还带动了包括建材市场、金融市场、建筑市场等其
6、他行业的蓬勃发展。房地产业虽属于新兴行业，但由于和人民的日常生活有着十分密切的关系，所以在房地产市场及相关方面国家出台了许多的政策。其中包括，1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该政策的发布结束了以往住房的实物分配，使得房地产行业的发展扶摇直上。2000年国家发布关于房地产中介服务收费的通知，规范了房地产中介服务的收费行为，保护了房地产中介服务当事人的合法权益，建立了中介服务收费的市场秩序，维持了房地产交易市场的稳定。2003年4月，中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定凡购买高档商品房、别墅或者两套以上的商品房，应适当提高首付款的比例。
7、2008年12月，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，为进一步扩大内需、促进经济平稳且较快增长、加大保障性住房的建设力度，改善人民群众居住条件，从而促进房地产市场的健康发展。2012年月7月，发布了关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的经济通知，促进了部分城市的商品房销售量的回升，新建住宅价格环比上涨，土地市场出现波动，部分城市再现高价地等现象，切实维护好房地产市场和土地市场的稳定。2015年2月，不动产登记暂行条例正式公布，保护了权利人的合法权益。以及在2018年第十三届全国人大一次会议上，对政府工作提出关于房地产业的建议，包括房地产税立法、租购并举、棚户区
8、改造、城中村改造等一系列建议。易懂且具有公信力。2福州市房地产市场分析表2.1 2012年2016年福州市房地产价格年份销售均价（元/平方米）增长率(%)20122013201420152016从该表中可以看出，从2012年到2016年的5年中，福州市房地产市场的交易均价涨幅很小，增长率基本都控制在正负10%之内，且并未出现个别年份房地产销售均价极高或者极低的极端现象。从2012年到2016年，全国房地产均价分别为5790.30元/平方米、6237元/平方米、6234元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，呈现小幅度上升状态。福州市位于福建省的东南沿海地区，是福建省的省会城市，20
9、16年末全市常住人口为757万，城市人口流动大，外来人口多，购房的需求大。福州市包括一个地级市、六个区、六个县，表2.1的销售均价是综合了福州市全市的房地产销售价格得出的且均价都在一万元以上，可以看出福州市房价还是相对比较高的。但福州市房地产均价在近几年的交易中整体并没有太大的变化，虽略涨幅但也在合理的范围内变化着。房地产业在福州市的整体经济中占据着十分重要的位置。交易均价相对于福建省其他地区来说处于较高水平，从当前人们对房地产市场的关注度来看，福州市房地产均价不会发生太大的改变，但可能会有小幅度上升的趋势。表2.2福州市房地产投资情况 单位：万元从该表可以看出，福州市房地产开发投资额在逐年上
10、涨，且2016年达到16794355万元，该年福州市全社会固定资产投资额为52180695万元，房地产开发投资额占总投资额的32.18%。对比前几年的投资情况，房地产投资额虽然持续上涨，但占全社会固定资产投资的投资比例处于平稳状态。在房地产开发投资中，国有经济和集体经济的所占的比重较小，占比最多的为其他经济，包括私营经济、个体经济、外商投资经济等。可见，房地产业在福州市的整体投资中占据着十分重要的位置，虽然在2015年有略微的下降，但随后有呈现快速回升的趋势。房地产虽属于新兴产业，但随着城市改造、城市化进程进一步加快以及大量保障性住房的供给，房地产投资额在近几年都将有所上升或保持现状，而且房地
11、产业在人们的生活中起着无可替代的作用，不论是买房或是租房，总是会不断出现需求人群，那么投资就不会减少，因此可以看出，房地产市场的投资情况的走势会逐渐攀升。表2.3 福州市房地产开发企业竣工面积 单位：万平方米从该表可以看到福州市在2007年2016年中房地产开发企业的竣工面积，竣工面积是在指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到了住人和使用的条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。从2007年到2013，除了2008年房地产开发企业的竣工面积在400万平方米以下，其余的年份都在400万平方米以上。且2012年到2016年呈现上涨趋势，2015年是这
12、10年中的最大值，达到1064.05万平方米。对比房地产的供应状况和该年房地产的交易情况可以看出，福州市房地产市场的供应面积完全可以满足当前福州市房地产市场的交易。人们有了存款之后会想办法让自己手上的钱保值或者是增值，而买房置业在人们的传统观念中已然成为首选，认为买房置业无疑是一个明智的选择，不仅风险小而且又能够得到实物。也正因为这种思想一直在影响人们以及整个中国的房地产市场本身就处在一个发展的时代，而房地产供应商也会想办法增加自己的房屋供给量，使得房地产市场的供应情况能够满足市场的需要。这样，使得福州市的房地产开发企业的房屋竣工面积只会比预计的完成情况更好。可以看出，在将来年份，福州市房地产
13、开发企业的房屋竣工面积将会继续保持当前状态。表2.4 福州市房地产市场需求状况年份销售面积（万平方米）销售面积增长率（%）销售额（元）销售额增长率（%）20122013201420152016从该表可以看出，福州市房地产市场的销售面积的涨幅比较明显，除了2015年的涨幅在5.5%外，其余年份的涨幅都较大，特别是2013年比上年增长了49.32%，增加了414.99万平方米的销售面积。虽然在2014年、2015年有所下降，但也都保持在900多万平米，且在2016年时销售面积快速回升达到了1221.33万平方米。福州市房地产市场的需求状况比较稳定，在近五年并没有出现较为极端的现象，销售额除了在20
14、14年出现过较大下降外，其余年份都呈上升状态。2.5 土地购置情况表2.5 福州市房地产开发企业购置土地面积年份土地面积（万平方米）增长率(%)20122013201420152016从该表可以看出，福州市2012年2016年房地产开发企业购置的土地面积，购置土地面积是指在本年内通过各种方式(划拨方式除外)获得土地使用权的土地面积。该市购置土地面积的增长幅度较大但总体呈现下降的趋势，在2013年的土地购置面积达到390.44万平方米，而2016年的土地购置面积仅仅只有164.35万平方米。在不同的房地产开发项目中，房地产项目开发的楼层、占地面积、公共设施以及绿化等都有可能会影响房地产开发企业在
15、这些土地上的实际使用面积、销售价格以及该房地产项目的销售情况。但是，房地产和土地本来就是不可分割的两个概念，没有土地就没有所谓的房地产，所以土地在房地产中占据着十分重要的地位。土地周围的配套设施、区位条件，也将会成为将来在这块土地上的房地产项目的重要影响因素。3福州市房地产市场中存在的问题在整个房地产市场中，房价过高无疑房地产市场发展是最为首要以及棘手的问题了。近年来，买房置业显然已经成为了人们投资的最佳选择，即远离了股市的风险又避免了银行的低利率。房地产作为实物存在于人们的视线内，无形中给人们心理上的保障。但是，房地产交易势头的上涨也不排除这中间有人利用房地产市场的发展，将买房作为一个投机买卖，“炒房团”就是最为鲜明的一个例子。福州市作为福建省的省会城市，处于东南沿海，地理位置极佳，再加上聚集了众多的高校毕业生、外地人口。随着城镇化进程的不断加快，在2016年末福州市的常住人口为757万人，其中具有市外户籍迁入人口1230143人。全市常住人口相比于2015年增加了7
