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1、物业空调管理办法规范物业分体式空调的使用、维修、保养。二、适用范适用于物业公司空调管理。、管理要求一）空调运行管活动理内容开机夏天温度30度，冬天温度8度时允许使用空调，按下开、关键开机。工作方式选择1. 按下运转模式键，每按一次，工作方式顺序改变，用户选择合适的工作方式；2. 制热运转时，开机后为防止冷风吹出，空调器会稍停片刻再送热风；3. 制热运转时，如室外机接霜，空调器会自动中断制热，进行除霜运转。除霜时 室内外风机均不吹风；4. 除湿时，室内温度介于设定温度与设定温度+ 2C时，空调器以低风速间歇运 转，不管风速设定情况。温度设定1. 每按 次，设定温度增加/减少 度，按住不放将加速增
2、加/减少；2. 夏天温度设定26度，冬天温度设定在22度。辅助电热1.按下电热键，遥控器显示电热运行，再按一下电热键，遥控器显示解除电热功能；关机按下开、关键开机。其它说明1.关于自动运转：在自动运转方式下，不能设定温度，空调运转时将根据室温自 动选择制冷制热方式；2. 关于送风运转：送风运转是指空调器不进行制冷制热运转，只进行送风运转， 在这种状态下空调不能进行自动送风运转，并且不可进行温度设定。送风时无 睡眠运转；3. 制热时:由于热空气向上凝聚,风向调节成斜向下状态更有利于房间空气循环。二）空调巡查活动理内容巡杳内容1. 空调外机、内机是否有异响；2. 空调外机支架是否稳固；3. 空调外
3、机内是否有异物；4. 空调外机排风散热是否正常；5. 空调室内机出风是否正常；6. 空调室内机进回风温差是否在10度左右。活动理内容保养1. 空调保养应在空调运行刖完成；2. 分体式空调清洗方法：断开空调电源，打开盖板，卸下过滤网并洗去灰尘。将 专用泡沫清洗剂摇匀后均匀的喷在空调蒸发器的进风面，如果污垢过多，可用 湿布抹去，或用少量清水冲洗；装上过滤网，合上面板静置10分钟后，开启 空调并把风量及制冷量调至最大，保持开启空调30分钟，即可；3. 柜式空调清洗方法：先将柜机的面板拆下，找到空调的蒸发器，将专用泡沫清 洗剂摇匀后均匀的喷在空调蒸发器上，然后盖上面板，静置10分钟左右，开 启空调并把
4、风量及制冷量调至最人，保持开启空调30刀钟，即可；为避免出风口吹出 些泡沫及脏物，可用 块湿布盖住出风口；4. 用水清洗空调外机散热片上的灰尘和污渍；5. 紧固空调相关的固定螺丝。维修1故障：开机后室内温度很冷仍然不停机；(1 )可能是温控失灵，处理方法：更换；(2 )是否设模式温度设置不正确；处理方式：重新设置；2故障：出风口风量很小，温度降不下来；(1 )可能过滤网尘灰堵住；(2)风扇电机转速度慢，更换电机或更换电容；(3 )风叶固定螺钉松脱。3故障:有些毛细管太软，运转时振动引起噪音；(1) 毛细管撞轴流风叶，应仔细检杳有无卡断或压偏，如完好应重新调整，扎好。4故障：噪音大，振动大；(1
5、 )安装不当，安装架的固定螺钉脚没有垫好或没有拧紧；(2) 因长途动输安装螺栓脚偏斜，引起压缩机不平，挤压引起振动和噪音；(3) 轴流风叶碰导流圈；(4) 毛细管与风叶碰撞；(5) 管路相碰撞或与外壳碰振声，须要重新调整包扎。5故障空调器无水流出；(1) 电压太低，空调器不断开停，如果开的时间短停的时间长，底盘内的冷凝水 被轴流风叶刮到冷凝器上蒸发掉；(2) 开机时室内长时间封闭，引起室内干燥，或天气本身干燥。6故障：通电后不能运转；(1 )主令开关(选择开关)触点损坏，松动；(2) 接线有错，线插片有脱落；(3) 温控失灵，本身质量问题，换温控。7故障：空调漏电(1) 空调插座没有接地，属感
6、应电压；(2) 火线零线相混杂；(3) 检杳电机或压缩机是否漏电；(4 )火线线皮裂开或脱落引起漏电。移机1. 先将空调机置于制冷状态，并开机运行；2. 将室外机上的高压阀黄铜六角形阀盖打开用内六角板手将高压阀门关闭(在 室外机的一侧有二只二通阀门，一只口径大的为低压阀门，一只口径小的为 高压阀门)；3. 此时空调机仍在运行，因为高压阀门已被关闭，所以制冷液不能再经高压阀门 流到室内机进行热交换，而被压缩进了室外机组内；4. 等运行约3-5分钟，室内机应该不再有冷气吹出，说明制冷液已被全部收到 室外机组中了；5此时再将室外机上的低压一通阀门关闭。此时制冷液就被封闭在室外机组中了；6将空调机关闭
7、；7此时可进行拆机操作拆下室内，外机的联接管道，拆下室内外机间的电缆；8拆下的联通铜管要注意清洁，用塑料袋将管道口和二通阀门的接口都封起来。加氟1首先将空调运行在制冷模式，用二根加氟管，一根加氟管的一端接氟利昂罐加氟嘴上，另一端接三通压力表阀，另一根加氟管的一端接三通压力表阀的输出端，用扳手将空调室外机的低压端（吸气管）加氟嘴的盖帽拧开，将第二根加氟管另（带有顶针的加氟管）一端，装在空调室外机的低压端（吸气管）加氟嘴上;2打开氟利昂罐加氟嘴上的阀门可以直接向空调加氟，观察表压，当表压达到0.35-0.4MPa时，关闭氟利昂罐加氟嘴上的阀门；3让空调继续运行。观察空调的制冷效果，如空调达到正常的制冷效果时，拆下室外机的低压端（吸气管）加氟嘴上的的加氟管，拧紧加氟嘴上的盖帽空调就可以正常使用了。五）资料档案管理活动理内容1建立每台空调台账，工程服务部存档，存档期限为设备有效使用期;档案管理2维修保养记录装订成册，工程服务部存档，存档期限两年。. 记录表单1维修保养记录表2空调台账空调台账.doc维修保养记录.doc
