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1、物业管理实务精讲班第6讲讲义前期物业服务合同第二节 前期物业服务合同一、前期物业服务合同的概念前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。物业管理条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业管理企业，也涉及到业主。在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求23以上投票权的业主
2、投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必须的。因此，为了避免在业主大会选聘物业管理企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，物业管理条例明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业管理企业。二、前期物业服务合同的主要内容合同的内容就是合同的条款，是合同对当事人权利义务的具体规定。前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分。(一)合同的当事人物业服务合同的当事人就是建设单位与物业管理企业，其中建设单位以及物业管理企业一般都是法人组织。(二)物业基本情况物业基本情况包括物业名
3、称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。(三)服务内容与质量服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。(四)服务费用，服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制)；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。(五)物业的经营与管理物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入
4、分配办法；物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。(六)承接查验和使用维护承接耷验和使用维护的主要内容包括，执行过程中双方责任义务的约定。(七)专项维修资金专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。(八)违约责任这部分内容主要包括违约责任的约定和处理、免责条款的约定等。(九)其他事项其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。三、签订前期物业服务合同应注意的事项(一)物业的承接验收物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用
5、设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。(二)物业服务的费用前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主；对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。(三)前期物业服务合同的解除或终止前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过提前解除
6、合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。物业服务合同第三节 物业服务合同一、物业服务合同的概念物业服务合同是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。二、物业服务合同的特点(1)一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。物业管理条例第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过，决定选聘物业管理企业后，由业主
7、委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。物业管理条例对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。(3)在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，
8、一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（掌握内容）物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合
9、同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。四、物业服务合同的签订(一)物业服务合同的成立物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。(二)物业服务合同的生效物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。(三)签订物业服务合同应注意的事项1明确业主委员会的权利义务除了物业管理条例规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他一些权利义务，也应在服务合同里明确约定。例如，业主委员会有权对物业管理企
10、业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。同时，业主委员会应承担相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业管理企业工作，尊重物业管理企业专业化的管理方式和措施等。2明确物业管理企业的权利和义务本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管理企业管理整个小区日常事务的权利时，也要明确物业管理企业所承担的义务与责任，并且尽可能予以细化。3对违约责任的约定履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失。损失的计算及赔偿标准应该按照中华人民共和国合同法的规定进行具体表述。对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿。要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有
11、实用性和可操作性。 4对免责条款的约定 在物业服务合同约定中，订立合同各方应本着公平合理、互谅互让的原则，根据物业的具体情况设立免责条款，明确免责的事项和内容。例如，在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业管理公司对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，以免产生歧义，引发不必要的纠纷。5物业服务合同的主要条款宜细不宜粗物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意以下主要条款：(1)项目，即应逐项写清管理服务项目。如“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”、“共用设施设备的维修、养护、运行和管理
12、”、“环境卫生”等。(2)内容，即各项目所包含的具体内容，越详细越好。例如，房屋建筑公用部位的维修、养护和管理项目内容应包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构，环境卫生应覆盖的部分，安全防范的实施办法等。(3)标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准。例如，垃圾清运的频率(是一天一次，还是两天一次)、环境卫生的清洁标准、安全防范具体标准(门卫职责、是否设立巡逻岗)等等。此外，还要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如，要避免采用“整洁”等用词，因为在合同的执行过程中很难对是否整洁作出准确判断。(4)费用，即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用。物业管理服务是分档次的，不
13、同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了解了项目、内容和标准后，费用的确定往往是双方争论和讨论的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。为防止合同过长，双方还可就具体问题增加合同附件。6合同的签订要实事求是物业的开发建设是一个过程，有时需分期实施。在订立合同尤其是签订前期物业管理服务协议时应充分考虑这点，既要实事求是，又要留有余地。比如，对于“24小时热水供应”的服务承诺，在最初个别业主入住时，一般无法提供，因此在合同中应给予说明，并给出该项服务提供的条件与时机以及承诺在未提供该项服务时应适当减免物业管理服务费。又如，当分期规划建造一个住宅区时，在首期的合同中就不应把小区全部
14、建成后才能够提供的服务项目内容列入。7明确违约责任的界定及争议的解决方式在物业管理实践中，难免会产生各种各样的问题。这些问题既可能发生在物业管理企业与业主之间，也可能发生在业主之间；既有违法的问题，也有违约、违规以及道德和认识水平不足的问题。显然，对于不同性质、不同层面的问题、矛盾与纠纷，要通过不同的途径、采取不同的处理方式来解决。一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼。五、物业服务合同的终止物业服务合同可以因下列原因终止：(1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；(2)物业管理企业与业主大
15、会双方协商一致解除合同的；(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止；(4)物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；(5)法律、法规规定的其他情形。附：物业服务合同典型案例分析(一)某小区业主被歹徒杀害，诉请物业管理企业赔偿案案情摘要 2003年7月，两名歹徒潜入某小区，杀害了业主明某。破案后，两名凶手伏法。2004年，受害人明某的亲属以民事索赔107万余元起诉该小区的物业管理公司，一审法院判决物业管理公司赔偿原告损失10万元，二审法院撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。案情 2001年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬人该房屋居住。2003年某夜，两名歹徒从小区后门潜人3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时3栋104房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在3栋104房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。法院判决 一审法院审理认为，明某自其入住之日起就与物业管理公司建
