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4、技术指标；项目地块的容积率提高是提高土地利用率的一个有效手段；高层及小高层建筑的大面积出现，对垂直运输设备一电梯的需求也越来愈大；然而，电梯作为专业特种设备，一般业主在采购时对技术参数以及性能指标等不是很了解，采购时或无从下手，或在采购过程中约定不明确，引起合同履行过程中的各种纠纷；如何能买到称心如意的电梯，也是很多开发商面临的问题。一、电梯品牌的选择在房地产项目中，电梯作为客户使用最频繁以及最为直观的设备之一，很多开发商对电梯的品质有较高的要求；目前国际上知名的品牌几乎都以全部进入中国市场，并在国内游独资或合资的生产基地；国外品牌可以分为两大系列，即日系及欧美系列；日系的代表：上海三菱，广州
5、日立富士达等。欧美系列如：OTIS通力，蒂森，迅达等；国产的品牌如：康力，江南快速等。对电梯品牌的选择，需根据项目的定位标准，选择不同档次的品牌入围竞标；一般来说可按照年销售量要确定，年销售2万台以上为一线品牌，1万2万台为二线品牌，1万台以下为三线品牌。二、电梯梯型确定招标采购中，需根据项目的需求，先确定电梯的梯型；从有无机房分：可分为有机房梯和无机房梯；从客梯的使用功能划分：分为客梯和货梯；还有一些其它特殊要求或功能的电梯：具有消防员功能的电梯为消防梯；后壁或者三面可以观光的观光梯；满足残疾人使用的无障碍梯等等。选择合适的梯型，既要满足建筑方案的设计要求，同时满足项目的实际使用需求。例如：
6、随着国家对无障碍设施的规划验收执行越来越严，无障碍梯也逐渐将会普及到一般的房地产住宅项目中，而以前无及主要技术参数的障碍梯一般只出现在公建项目中；这就要求招标人在采购之初就要确定电梯的具体梯型。三、电梯主要技术参数的确定电梯作为特种专业设备，涉及技术参数很多，但是什么是制约电梯采购的主要或关键参数呢?搞清楚这个问题，对招标采购时很有益的；一般来说，电梯的主要技术参数由以下几个：1.电梯载重，2.电梯速度，3.电梯底坑深度，4.电梯顶层高度，5.井道净尺寸(宽*深)，6.电梯提升高度除了上面的主要参数以外，还需注意一些辅助的技术指标：如开门宽度、停靠层站、门机系统、控制系统、拖动方式等，不同的技
7、术参数都会影响到设备的最终价格。四、电梯招标采购中需注意的事项(一)电梯招标时间的确定对于房地产项目，电梯采购一般在方案确定后施工图出来之前进行，在做施工图阶段就把确定的厂家的技术参数反应到图纸上，通俗的说属于先招标方式；在项目实施前先招标确定厂家，能把确定的厂家技术参数直接体现在施工图中，对某些技术参数做到了最大的节约，比如井道尺寸；但缺点是合同签约到实际供货及安装时间较长，资金占用时间长。另一种方式是在施工阶段进行招标，一般是在主体封顶前，而施工图中电梯的技术参数先按几家潜在投标者的最大尺寸预留；优点是能节约资金成本，缺点是按几家最大尺寸预留，可能会浪费一部分资源，比如井道面积，底坑深度等
8、。所以招标时间的确定要因项目开发进度及要求选择不同的时间。(二)电梯装潢标准的选择电梯采购过程中，采购方往往会忽略对装潢标准的约定，而厂家报价在条件不明确的情况下，一般会按标配进行报价；到货后，采购方才发现标配的东西并不满意或者觉得档次不够时，只能进行二次变更；在采购招标前通常需对厅门的材质、召唤面板的样式、按钮的材质、轿厢内装潢的式样等进行确定。比如：厅门是烤漆钢板还是发纹不锈钢或镜面不锈钢，按钮材质是塑料的还是金属，轿厢内装潢的式样的等等。有些项目对轿厢内装潢要求比较高，可以在安装完成后进行二次装潢，但采购时需注意要预留装潢重量以及轿厢地面预留铺大理石尺寸。在招标前对所需设备的标准进行确定
9、，能减少后期合同执行的纠纷以及费用的增加。(三)商务条款电梯采购中，电梯价格是个最重要的考评指标；电梯报价中一般分为设备费和安装费，对设备费及安装费付款方式以及发票的种类都应明确；除价格外，还应注意设备的供货期及安装工期，这会影响到项目的整体进度及交付时间；电梯作为一个特种设备，不是整装出厂，而是分为很多部件现在安装调试完毕的，所以对安装队伍资质的审查以及是否提能提供“一条龙，月艮务，即电梯生产厂商负责电梯的安装、调试及报验、质保期维保等全面的服务；商务标对质保期的时间以及维保范围、易耗品以及备用品、包括质保期内工作范围都应有详细的约定。(四)进口件的约定对进口件的约定也是容易引起合同履行纠纷
10、的事件；如对进口件有要求，则应在招标文件中应有事先的约定；通常对电梯三大部件即曳引机，门机，控制系统进行约定，并可要求厂家报出其它主要部件的生产地及厂家名称，这样有利于到货后的验收。(五)其它一些容易引起纠纷的事项在招标过程中，对一些容易引起纠纷或争议的事项先提出或明确，如电梯监控的随行电缆、井道内安装用钢梁、安装用的井道脚手架费用、井道内照明及插座的施工、消防梯的消防功能约定、安装用水电费、电梯的验收费用等等。总之，电梯采购时一项专业性比较强的工作，需要在工作中不断的总结，同厂家进行有效的沟通，才能把一些问题解决在签订合同之前，使得合同在履行过程中能够得到顺利执行。拳关芜亩柜谨镀膛话虐讲密朱
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