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1、1. 目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。2. 原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。3. 职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照清洁绿化管理手册中有关规 定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写公共设施保养 记录。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公 共设施年度保养计划。4. 内容：4.1屋顶。每2年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对 面砖表面用白水泥勾缝。4.2外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每3年进行全面清洗；在清洗时
2、，发现有外 墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考房屋维修加固手册 修理。4.3内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大 的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后 门常巡查中注意，发现有脱落及时修补。4.4楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷， 日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每3年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏 的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行 修补。4.5门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每
3、年全面保养一次，对生锈、 掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。4. 6防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油一 次，最长时间不超过4年。4. 7窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭 正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度 水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁 间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇， 应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。渗漏水
4、迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊 测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可 以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查 看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的 深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查， 必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程
5、度。管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇 到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到， 不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。问：对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害， 屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人 报出各个项目的完损程度。议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照 房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定
6、小组评议后确 定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商 议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难 于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。记：管理处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中 的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即 基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危 险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要 在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画
7、图示意，以便复核或作为修理查勘时的依据。（4）填写房屋分幢完损等级评定表：房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方 法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下：名称：指大厦名称。地址：指大厦所在的地点。编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张 表编一个号码，应顺序编号。幢号：同一大厦中有儿幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私 产等。结构类别：如钢筋玲及其它结构等。现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋 原建时的用途。附记
8、：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整幢房屋的完损等级。（5）评定的质量要求：评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为 房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首 位。为了保证质量，必须做到以下几点： 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋 完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。 上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。 建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责
9、任，对质量好的要给予表扬，对质量 差的要批评，并限期改正。 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的方法： 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗 漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准， 对不符合者，要及时纠正。 上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查 质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确， 分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来的等级是否符合房屋完损的客观实际情 况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在千
10、分之三以内。（6）评定中应注意的事项 参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评 定员，乂做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评定为 “危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。 在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。 对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过管理处及时安排修补，以免影响住户。（7）评定员应遵守的纪律： 评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查
11、，做到 不遗漏、不复查。 工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。 对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传 播资料和数据。 妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。3、汇总统计表这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞 好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。（1）房屋完损等级汇总表是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房
12、屋结构和完损等级的情况。 此表由管理处汇总。 此表汇总是根据房屋分幢完损等级评定表复核无误的基础上进行汇总。（2）公司房屋完损等级汇总表是各管理处房屋完损等级的统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。 此表由公司汇总。 此表根据房屋完损等级汇总表来统计汇总。为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电 气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。1、管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限 度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。维修班在报修缮计划时，必须 同时上报用电设备，经管
13、理处批准后，才能组织施工。2、临时用电必须符合消防和安全用电要求。3、用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在装修登记表 中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。4、凡进入楼宇内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须 符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电 表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁 止乱拉乱接电线。5、进入楼宇的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用， 禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。6、管理处
14、专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章 电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。7、本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。A/0 1/1为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用 户需要之目的，特规定如下：1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水 箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确 实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特
15、殊情况由水管员向管理处建议增 加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。 水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。4、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织 人员进行抢修，杜绝浪费。5、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水 浪费现象。6、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。7、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费， 服务用户”的精神，特制订本规定。1、用户在入伙时同管理处
16、人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明 整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维 修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修 内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自 行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发 展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2 条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户
