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1、泗阳商业项目定位报告第一章 基本数据统计情况一、泗阳城市概况泗阳县地处省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与市区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的陆型县级城市。从城市道路建设看，市道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近观音机场，港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进
2、房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。二、泗阳商业概况（一）商业地产特点1. 泗阳楼盘的特征很好的印证了北人求于安逸的消费习惯，往往是体现了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅；2. 楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为3.6至4米，进深在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；3. 近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风格；（如凤凰苑、泗水古城） 4. 同时随着外地策划代理公
3、司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。（二）商业发展规模1. 市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市，但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。2. 市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。3. 经营商品结构如下：1) 商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。2) 商品种类
4、分布相对集中，规划合理。3) 主力业种为服饰、鞋类。4) 规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。三、泗阳消费概况2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增
5、长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的南城市，但消费环境与南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。第二章 项目区位分析一、区位环境分析省一直致力于加快北地区的发展，目前，北地区人均GDP超过1000美元，北地区城镇居民人均可支配收入也越过1000美元。省级政府对加快
6、北振兴总的目标是：全面建设小康社会的既定目标不变，时序进度不变，质量要求不变，实际进程加快。目前，泗阳在这种大环境的支持下，已进入工业化、城市化、经济国际化加速发展的新阶段。二、项目地块分析本案地处泗阳城市最中心地区，位于人民路和迎新路、泗中路之间，用地面积23230平方米，占地面积11780平方米，预计总建筑面积43900平方米，其中商业面积40400平方米，住宅面积3500平方米。本案周围拥有振兴商贸城、中华广场、碧云商城等多个大型商业项目，离在建的凤凰苑、时代超市、骡马街2公里左右距离。区拥有1路、2路等多条公交线路，第三章 可类比商业地产项目市场调查分析一、已建项目调查分析碧云商城碧云
7、商城位于本案的人民路对面，相对开业时间较早，但目前经营情况不好，业态也较为混乱，一层经营有服装，鞋帽等，二层有家具、服装等，且经营状况不好。此商城比中华广场开业早一年，当时位置较好的区域销售价格大约在8000元/平方米左右。中华广场项目名称：金宇置业发展开 发 商：玫苑房地产开发项目地址：人民中路与迎宾路交叉口销售价格：10000元/平方米出头主力户型：挑高5.8米，40平方米90平方米交通情况：销售情况：已全部销售完毕招商情况：目前招商剩余铺位不多项目简介：中华广场为商业和住宅相结合的项目，商业集中在一、二层，以上为住宅，销售及租金的形式为一、二层结合销售或租赁或单一层、二层进行销售或租赁，
8、并且根据位置、房型、面积的不同而制定出不同的销售和租赁价格。目前商业开业率已经达到了98%以上，且经营状况相对良好。中华广场于2006年1月1日正式对外营业。经营的项目多以品牌为主。振兴商贸城振兴商贸城位于碧云商城后，沿振兴路，此商城为批发性质的市场，经营小商品，所用的铺位都为1层，且商品的经营档次相对较低。二、在建项目调查分析凤凰苑商业街区项目名称：凤凰苑开 发 商：泗阳中天创元投资项目地址：众兴中路人民路交叉路口销售价格：一层1万出头，二楼5000左右，一层最靠近沿街铺位1.8万左右主力户型：挑高5.8米，40平方米90平方米交通情况：1、2、22等花园口下销售情况：项目1期外街销售率达7
9、5，2期现处于认购状态，未正式开盘招商情况：目前招商工作未正式开始核心推广：泗阳首个景观小高层，泗阳第一高楼，泗阳首个回廊式商业0租金，包租约骡马街项目名称：古韵水岸骡马商业街开 发 商：玫苑房地产开发项目地址：解放南路，骡马街，花园口南侧销售价格：一二楼连卖39004500元/平方米不等（广告宣传均价为1998元/平方米）主力户型：10平方米300平方米(实际调研为140平方米400平方米)交通情况：1、2、22等花园口下销售情况：项目两头已经基本销售完毕招商情况：目前招商情况良好，招商对象以餐饮为主。核心推广：古代：骡马街风水宝地，水陆通衢，商贾云集，乾隆曾御驾当今：雄居花园口，位置媲美上
10、京路，新街口将来：打造的“城隍庙”，的“夫子庙”泗水古城项目名称：亚都房地产开发公司开 发 商：玫苑房地产开发项目地址：北门销售价格：四合院（13 均价2800元） 分层卖（一层5000元左右，二层2000多）主力户型：140平方米左右交通情况：销售情况：目前只接受登记，不进行销售招商情况：未进行第四章 SWOT分析（S） 优势1.区域优势本项目位于泗阳商业中心人民路，该位置属于市中心的中心。成熟商圈，人流量大，购买力集中，具备良好的商业先天条件。2.本体优势本项目体量适中，从销售角度来而言利于去化。两大块区位设计，整体形象、沿街展示面良好。亦有较为充足之广告位以利后期经营。3.市场优势泗阳城
11、市中心的中心目前没有相类似的在售项目，市场供应空白，在相同条件下本案具有一定优势。4.行情优势周边商业已经让购买者看到升值潜力，因此本案顺时推出，具有良好的时效性。（W） 弱势本案所在区域周围商业较多，如碧云商城、中华广场、振兴商贸城。受整体商业环境的影响，该商圈消费力和消费层次偏低，而且相对比较集中。对本项目而言限制了部分业种的发挥，并对客群有一定的分流。（O） 机会1、商圈目前没有可售商业项目，市场供应空白。2、本项目周边商业租金较高，应可在本项目销售时提高投资者信心。3、当地政府对发展泗阳经济的信心和行动。4、周边已有商业项目无法再进行升级改造，本案可以同竞争对手错位经营和开发。（T）
12、威胁1、泗阳区域在售项目相对较多，离本案距离也较近，区位也有一定可比性。2、泗阳城市消费水平和观念较低，招商引进新品牌和业态定位较为困难。3、本项目的建筑形态还有待进一步商讨。综上所述，该项目位于泗阳商业中心，良好的商圈条件和自身特性赋予其先天优势，但同时受购买力和市场环境、定位等不良因素的影响，也为其成功销售带来一定阻力。因此，本项目策划的重点在于善用其优势，淡化抗性。根据周边市场特性，找准清晰的市场定位，同时充分发挥商业错位经营规划的理念，最大限度的利用目前的商业物业投资热潮和营销策划功能。在保证快速的按既定价格消化的前提下，充分兼顾到后期的经营管理。从而形成稳定、持续发展的经营态势，达到
13、名利双收的目的。第五章 目标客户分析1.本地投资客户泗阳地区的经济形势在近几年有很大发展，房地产作为当地的新型投资行业，正在稳步发展，商铺投资回报稳定、易于管理的特点已逐渐被当地投资客户接受，由于正处于发展阶段，前几年成功的案例很多，当地人对商业地产投资很有兴趣。2.周边城市客户泗阳作为的一个县级城市，发展潜力非常大，商业市场的发展必将带动商用物业的需求，周边城市的投资客将会是本项目的另一客户来源。3.当地商铺经营者当地现有的物业很多都是当地人自己采购，自己经营，随着经营者商铺投资意识的增加，购买商铺用于日常经营以降低经营成本的人群将继续保持大幅度的增长。4.外地商铺投资者目前，全国各地都有一
14、些商业项目被外地投资客所追捧，经过这几年国家政策的洗礼，很多投资者，特别是地区投资客逐步往三四线城市发展，如潍坊、成熟等地就有大量的外地投资者，泗阳保持着稳定发展趋势，必将吸引投资者前往进行投资。第六章 项目定位一、目核心定位口号：“打造泗阳城市新地标” 一站式购物、娱乐、休闲生活广场关键词：地标、中心、一站式、生活关键句：打造泗阳城市新地标，市中心首现一站式购物生活广场核心一：（利好趋势，地标突现）北已成为未来发展重心，泗阳正借此大好时机，大力发展城市建设，在这期间，需要拥有一个城市地标性建筑来展现泗阳城市发展的新潮流，泗阳必须拥有自己的城市名片和城市客厅。核心二：（绝版区位，无法复制）本案
15、位于泗阳城市中心的中心区，周边可开发资源较少，本案正好弥补这一空白，必将成为泗阳投资新贵。核心三：（合理规划，打造一流）知名代理公司全案策划，品牌商管招商规划，秉承“一站式”的这一核心理念，成为泗阳首屈一指的购物生活广场。核心四：（时代定位，引领方向）本案是一个标准的多功能商业地产项目，引领城市商业地产发展的新方向。核心五：（实力开发，设计新颖）开发商资金实力雄厚，设计理念新颖，超前的业态规划，全力打造泗阳新地标。二、商业定位根据项目特性及市场状况，建议本项目定位为“一站式购物、娱乐、休闲于一体的综合性广场”。整体风格以休闲、高尚、生活为基调，并在整体外形象、业态规划、推广形象等制定上予以充分体现。业态规划上，以大型卖场、电器卖场、中型购物中心、品牌专卖店、中型主题餐饮、休闲场所等作为主要招商对象。目标客户群设定为本地消费者（85）及外地游客（15）。除在商场的外环境营造和装修
