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1、工业园区开发建设的几点建议最近，大家都讨论工业园区的开发建设，对园区发展前景充满 信心，对园区拉动经济和经济寄予厚望。在下有幸在上海运作过两 个科技园区，也提出过园区开发的一些新理念和新模式，对上海周 边的园区也有所调研，现对工业园区提点粗浅建议：一、园区规划方面园区规划要高起点、高标准，避免以往工业园区那种“棋盘” 一样的简单格局，应注重引入生态、人文的元素，建造现代代的、 能与国际接轨的新型工业园区，以促进招商引资，另外，与毗邻， 园区以后可发展“工业旅游”等创新业务，因此，在规划上要注重 景观与及各功能分区的合理布局。如华源集团在无锡的生命科学园 区就规划一条宽 200米的“龙型”绿化景
2、观贯穿整个园区。二、投资和开发进度方面对园区投资要有清醒认识，75个平方公里总的占地达 112500 亩，土地动拆迁成本和基础设施配套预计 20 万元/亩，则这一块投 资就需225亿元。如果按园区吸引资金较低水平 30亿/平方公里， 那么入驻企业今后投资总额达 2250 亿元。因此，因此，园区要初 具规模是投资额是相当大的，需要一个滚动投资的过程，特别是基 础设施投入更需多种市场化运作模式。对园区开发进度也要有客观估计，园区开发建设进度要以资金 筹措和招商情况相匹配，而不是说由政府官员说多少年达到 1000 亿元那么简单。不要对招商引资前景过于乐观，要认识到招商的难 度。园区开发要与招商相匹配
3、，否则，土地、厂房开发好了丢空在 那里，造成浪费和损失。那么大的园区，一期工程可按 20个平方公 里先做，争取5 年发挥效益。以后再滚动投入和滚动发展。要用10 到 20 年时间才全部建成。三、开发建设的运作方面那么大的园区，其开发建设应引入多元投资主体，政府、大型 企业和专业的投资开发公司及其他主体一起参与园区开发建设，比 如在大园区里设若干园中园，让不同开发主体自行开发建设，并自 行对外招商、经营管理。基础设施投资建设方面则可以采用BT或其他创新模式。另外，在开发运作模式上，要多研究园区开发的各种盈利模式， 充分挖掘园区每一寸土地的价值，不仅仅实现政府的“产值”目标 园区开发建设应达到“政
4、府有产值、投资者有回报、入驻商能发展 多赢目标。四、政策优惠、品牌策划、招商引资方面 土地政策方面一定要灵活、舍得让利，上海许多园区的土地出 让，通过一些商业模式，让入驻商土地成本达到“零批租”。园区要注重品牌的策划，形成一种与本园区定位和谐的园区文 化，而且，品牌的策划要在园区规划和开发就开始实施。招商引资方面，一是园区开发建设的招商引资，引入各类园区 投资建设主体，以加快园区的开发建设；二是对入驻企业的招商， 这是个复杂的工作，需精心策划。没有经认真思考，随想随写了几点，如有不妥，请大家凉解。 同时，也算是抛砖引玉，希望大家也对园区建设多提建议。五、几点建议 完善园区规划。应与市第七次修编
5、后的城市发展规划和土地利 用总体规划紧密对接，按照科学发展观要求，体现“大园区、专业化、 配套化、社会化、现代化”的规划建设理念，根据单位土地面积上的 经济社会效益指标来检验园区发展水平，把握以项目数量为基础， 以项目质量为根本的园区发展方向，征求多方意见，邀请专家论证， 细致完善园区规划。尤其要紧盯国际国内工业发展潮流，结合实际， 突出发展汽配、建材、农副产品深加工，规划部分电子软件、生物 制药等“高、精、尖”新型工业门类。以人为本，与民方便，考虑园 区商业性、社会性的配套建设，优先安排在园区内规划占园区面积 20%以上的用地条件好、口岸方便的土地为商业地和配套地，以其 土地收益平衡园区建设
6、资金。稳定园区队伍。借我省加快园区发展的东风，理顺园区体制、人 事关系，给编制、定级别、充实人员。加强工业园区管理机构建设， 完善用人机制，建立长期、精干、高效、专业化的管理队伍。拓展建园渠道。一是争取上级支持。研究国家、省关于园区和产 业发展的相关政策，跟踪了解国家发改委正在编制中的经济区规划， 制定对接政策措施，挤进全省重点扶持园区的笼子。二是探索与外 地政府合作建园。如苏州工业园，是中国政府与新加坡政府共建园 区。又如发展“飞地工业”，是承接东部产业转移，加强与发达地区 政府合作发展的有效办法。三是坚持以园建园。把园区规划的商业 用地通过拍卖，以土地收益作为园区投入的主要来源，促进园区的
7、 长远发展和良性发展。四是引进大财团开发园区。如工业港，是县 引进香港财团投资 20亿开发的。五是项目融资建园。借园区规划区 外的项目融资或项目拍卖资金用于园区建设。这是三区目前采取的 主要方式。六是业主自建。提供一块生地交给业主自己投资、建设、 经营、配套，用地规模和发展项目等经济指标必须符合园区总体规 划要求。七是建好厂房出租。利用农村土地流转政策，借鉴广东等 地发展工业的经验，在城郊结合部整合农民宅基地、自留地等土地 集中成片建标准厂房，在不改变土地性质的情况下出租给业主生产 经营，农民当房东、收房租。规范园区用地。加大用地调规力度，力求修编后的土地利用总体 规划能满足未来城市建设和工业
8、园区中长期发展需要。加强对园区 土地使用的监管力度，建立健全园区项目用地约束机制，实行园区 供地用地的全程监管，坚持把园区有限的土地资源优先配置给重点 项目和优势企业，依法加大对闲置工业用地的处置力度。强化项目监管。规范招商引资程序，完善招商引资合同，突出招 大引强思路，确保重点项目落地，加强合同履约督查和项目实绩考 核，形成合力推进项目建设，建立项目准入评估机制和有序退出机 制。对引进的项目的经济实力、银行信誉、品牌效应、纳税情况进 行全方位调查和可行性论证。把项目开工时间、投资强度、建设周 期、建筑系数、容积率、税收回报、违约责任等约定因素在招商引 资合同中写明，完善合同要件，若业主违约，依约依法清理出场， 不断提高项目质量。创新服务机制。学习借鉴苏州、昆山等地经验，创建企业服务中 心、企业俱乐部、工业行业协会等专门化、特色化的服务载体和“绿 色通道”，做到取悦于商、取信于民，以增强为项目服务的实效性来 壮大工业和园区发展实力。
