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1、陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 项目承办单位概括11.3 可行性研究报告编制依据和原则21.4 项目概况3第二章 项目提出背景及可行性分析52.1 项目提出背景52.2 项目的可行性分析6第三章 发展规划、行业准入与市场分析113.1 西安商业发展规划113.2 西安商业市场分析123.3 行业准入18第四章 项目建设规模及建设方案194.1 项目建设规模194.2 项目规划设计方案194.3 装修方案204.4 项目配套工程21第五章 节能专篇285.1 编制依据285.2 节能措施28第六章 环境保护方案316.1 执行标准31
2、6.2 项目主要污染源及污染物326.3 项目产生污染物分析及治理措施326.4 施工期的环境保护措施336.5 环境影响分析结论34第七章 劳动安全与消防367.1 安全卫生工作367.2 安全消防措施36第八章 项目实施进度与工程招标418.1 项目实施进度418.2 项目工程招标41第九章 投资估算与资金筹措439.1 编制依据439.2 投资估算说明439.3 项目总投资估算449.4 筹资方案45第十章 财务评价4710.1编制依据4710.2项目运营成本估算4710.3 项目经营费用估算4910.4 财务评价4910.5不确定性分析5110.6财务评价结论51第十一章 社会效益分析
3、5311.1 项目社会影响5311.2 社会适应性分析5411.3 社会风险及对策分析54第十二章 可行性研究结论5512.1 可行性研究结论5512.2 问题和建议55陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位项目名称：陕西XX置业有限公司商铺改造装修项目承办单位：陕西XX置业有限公司1.2 项目承办单位概括陕西XX置业有限公司成立于2001年4月，位于西安市 。注册资本2000万元人民币，法人代表 。主要经营项目有：房地产开发销售、物业管理、房屋租赁等。陕西XX置业有限公司从成立至今十多年来走过风风雨雨，历经艰辛由一个名不经传的小企业成长成为一家具有较强经
4、济实体并取得三级资质的民营房地产开发企业。公司拥有一批年轻化知识化的专业人员，大专以上学历站95%以上，其中：研究生5人，本科学历占40%，专科学历占50%，高中级专业技术人员占45%，员工平均年龄35岁，管理人员比例占26%，为企业的持续发展奠定了坚实的基础。公司自成立以来，依靠自身力量先后在长安区成功开发了“长青园”和“悦明园”等众多知名楼盘。其中“长青园”小区位于韦曲申店乡，总建筑面积54390平方米；“悦明园”小区位于韦曲西街218号，总建筑面积151430平方米。公司诚信经营，两小区凭借合理的设计、优良的建筑质量，获得了众多消费者良好的口碑。一份耕耘一份收获，在不懈的努力下，各级领导
5、部门也给予了很多的荣誉。“长青园”项目被评为2005年西安房地产畅销楼盘奖，并被评为提升城市价值卓越项目；公司还多次被评为西安市房地产优秀开发企业。1.3 可行性研究报告编制依据和原则1.3.1编制依据 1、国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定；2、西安市商业网点发展规划（20042020）；3、国务院关于投资体制改革的决定；4、建设工程项目管理规范(GB50326-2001)；5、中华人民共和国环境影响评价法；6、中华人民共和国招标投标法；7、建设项目可行性研究报告编制内容的有关规定；8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9、建设项目经济咨询评估指南；1
6、0、陕西XX置业有限公司提供的有关资料；11、项目可行性研究报告编制委托书。1.3.2编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。1.4 项目概况1.4.1 建设规模和内容本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程。改造对象为长青园1号楼一、二、三层的商铺和管道层，建筑面积3944.4平方米，地下车库1384.51平方米；悦明园2号楼和3号楼一、二、三层的商铺12371.64平方米，管道层4209.25平方米，地下车库9000平方米。改造装修内容涉及土建及装修、水电暖改造、空调及通风系统，电梯设备、消防系统、停车场系统等。1.4.2 建设性
7、质改建1.4.3 建设地址悦明园位于西安市长安区西街，长青园位于长安区徐家寨对面。1.4.4 建设期限本项目拟计划建设期为6个月。1.4.5 项目总投资及资金筹措1、总投资项目总投资9992.85万元，包括工程费9547.03万元、其它费153.80万元、预备费291.02万元等。 2、筹资方案投资总额度：9992.85万元；资金来源：自筹5992.85万元，银行贷款4000万元。第二章 项目提出背景及可行性分析2.1 项目提出背景2002年9月16日长安正式撤县设区，从此长安2200多年的县城制成为历史，新的长安作为西安的一个主城区，与西安大都市融为一体。今天，这块古老而神奇的热土，正焕发着
8、前所未有的青春和活力，鳞次栉比的高楼大厦，纵横交错的交通网络，鲜花吐蕊的城市广场，蓝天碧水的天然氧吧，一个现代、时尚、绿色的新长安跃然而起。长安撤县划区十年来，已从政治、文化等诸多方面融入整个西安大环境中，长安西有沣渭新区、高新技术产业开发区，东有航天经济技术开发区，随着地铁2号线，西部大道，南横线，子午大道等城区干线道路的贯通和三个共建区的加快发展，长安区将成为交通最便捷，生活最方便，功能最齐全，腹地最广阔的西安大都市新版块。成为未来国际、国内资源进入西安的重要集聚地，发展前景极为广阔。由于西安翔宇公司决策人的前瞻性决定，西安翔宇公司在长安区前期两个小区楼盘的开发，给公司今后的发展积累了丰富
9、的经验，打下了坚实的经济基础。“悦明园”、“长青园”的商业用房位于长安区中心繁华地带，地理位置优越，其中“长青园”距地铁2号线只有一步之遥，交通便利；“悦明园”紧靠西部大道，紧邻长安步行商业街，周边小区林立，已形成了浓郁的商业氛围。“国美电器”、“秋林公司”、“长安信合”、“汉唐书城”等商家已入住我公司商铺。目前航天基地、三星电子等国内外著名企业已经落后长安地区。长安区驻区高校32所是全省高等教育资源最集中的区域，还有航天第六研究院、206所、应用光学研究所等10余所国家重点研究机构及国家重点实验室，加之各高校内设科研机构100家以上，众多院士、学科带头人及各类中高层专家、学者和现代化管理人才
10、汇集。高端人才应用高级的消费会所，西安翔宇公司前期的装修及配套设施已落伍，达不到高端会所入住的要求，无法满足目前经济发展和高级商业会所服务需求，根据市场发展满足高端人群的要求，西安翔宇公司欲投资9000余万，对公司所属的“悦明园”“长青园”13层商铺及地下室等进行高档改造装修。2.2 项目的可行性分析1、从公司的起家史和管理人员的构成上看，由房地产开发向商业和服务业经营转变具有独特的优势。陕西XX置业有限公司是由灯具零售起家的，公司高层管理人员大都具有从事商业经营的经历和经验。公司前辈郭凯秋退休前曾是国营商业企业的主要领导，为国营商业企业的发展做出了卓越的贡献，目前她的身体非常健康，在公司的商
11、业经营管理方面仍能发挥较大的影响。公司现有职员100多名，具有大专以上学历的占95%，具有高中级专业技术职称的占45%，学历和职称中与商业经营有关的占80%，特别是公司主要领导目光远大，看问题敏锐，知人善任，管理既现代又务实，在任何情况下都能保持清醒的头脑，为企业把好方向。有这些条件，只要对现有硬件施加改造，公司由房地产开发向商业和服务业转变是轻而易举的。2、从中国房地产市场的发展趋势看，公司实行产业转移是目前发展道路最佳选择。自从1998年国家开始实行城镇住房制度改革以来，房地产业走过了一个从沸腾到癫狂的历程。一方面，由于经济快速发展，城市化和人口红利带来的对住房的刚性需求及改善性需求急剧扩
12、张，刺激房地产市场快速发展；另一方面，受贫富差距日益扩大、土地出让、热钱涌入，货币超发的影响，从2005年以后房价大幅上涨，社会矛盾日趋尖锐。为了建设和谐社会，保证社会经济健康发展，近几年来国家连出重拳调控房地产市场，如持续推进保障房、廉租房建设、实行房产税、出台限购令、减少货币供应等，使房价出现了下行趋势。尽管国家对房地产市场的行政调控面临诸多压力，如地方土地财政暂时无法解决，房地产对经济的拉动作用暂时无可替代，但从经济发展的大局考虑，预计政府很快放松调控政策的可能性不大。一旦放松，房价自然会反弹，房地产市场自然会再度发热，这对整个社会经济的发展是极为不利的。陕西XX置业有限公司作为一个小规
13、模房地产开发公司是经不起大风大浪的，是不能侥幸存活的，理应顺应时势，根据自身条件，另辟发展途径。利用优质的自由资产和人才资源向商业、服务业转移就是目前的最佳选择。3、从整个国家的经济结构调整，经济发展模式转变上看，企业改制设施，实行经营转型是持续发展的迫切需求。长期以来，中国经济是靠“三驾马车”拉动的，这三驾马车是投资、进出口和消费。在三驾马车中，投资和进出口占的比例很大，而消费占的比例则很小，这种发展模式虽然使中国经济得到了高速发展，但面对目前日益严重的世界经济危机，以及暴楼出了很大的缺陷，投资和进出口的拉动力量日渐减缓，而消费的拉动力度又跟不上来，要保持经济持续稳定的增长，就必须对三驾马车
14、进行调整，由“投资+出口”拉动经济的模式转向由消费拉动经济的模式，使增加消费，保障和改善民生成为我们今后发展的真正动力。正如著名经济学家陈志斌教授所说“国内外的消费需求不是这次危机的关键所在”，“一个国家不能总把资源用在生产建设和基础建设上，毕竟我们所做的方方面面的建设最终都是为了消费和生活。中国人建设了这么多年，从早到晚卖力气只知道进行生产建设，应该也有一个缓过气来的时候，有一个以生产建设为重点转移到以消费为重点的时候，这个时候就是现在。”增加消费的关键有两个，一个是人们手中要有钱，这一点相信十八大后，政府会将通过加快改革收入分配制度、建立健全社会保障体系等政策措施着力解决，使民生明显改善；
15、再一个就是要构建良好的消费环境，使人们方便花钱又花的放心。本公司商铺所在的长安区现有高校32所，各高校内设科研机构上百家，又有航天第六研究院、206所、应用光学研究所等十余国家重点研究机构及国家重点实验室，航天基地、三星电子等国内外知名企业也在这里落户，可与北京海淀相比肩，众多院士、学科带头人，专家、学者、现代化管理人才形成了庞大的高端消费群体。翔宇公司“长青园”小区紧邻地铁2号线，“悦明园”小区靠西部大道，对两个小区的商铺及附属车库进行高档次装修后以高品格投入商业、服务业经营，就是要为这一大批消费群体构建良好的消费环境，使他们的消费需求潜力得到有效释放，为长期拉动长安经济，创造和谐长安、繁荣长安、幸福长安贡献力量，同时也是为企业更快更好发展开辟一条阳光大道。4、从政府关于建设西安国际化大都市的宏伟蓝图看，在长安核心区打造高标准商业、服务设施、组建高品格的商业、服务型企业，是非常正确的决策。众所周知，西安是中国乃至世界的历史名城，曾有秦、汉、隋、唐等十三个王朝在这里建都，在千余年的历史中，西安作为全国的政治、经济、文化中心向全世界展示着自己的风采，虽
