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1、第六讲 银行行个人房房屋贷款款第一节 个人房房屋贷款款的种类类1.个人人住房商商业性贷贷款：指指贷款人人向购置置已取得得产权证证或预售售许可证证，且准准许流通通住房的的自然人人发放的的贷款；按交易易形态可可分为首首次交易易住房和和再交易易住房贷贷款。（1）首首次交易易住房贷贷款，又又称“一手房房”贷款，指指贷款人人向在住住房一级级市场购购买，由由房地产产开发商商或售房房单位直直接出售售的住房房的自然然人发放放的贷款款。（2）再再交易住住房贷款款，又称称“二手房房”贷款，指指贷款人人向在住住房二级级市场购购买再次次交易住住房的自自然人发发放的贷贷款。2.个人人住房公公积金贷贷款：是是指银行行根据
2、当当地住房房公积金金管理部部门的委委托，运运用公积积金资金金，按照照当地住住房公积积金管理理部门规规定的要要求向在在中国大大陆境内内购买住住房的自自然人发发放的人人民币委委托贷款款。3.个人人住房组组合贷款款：是指指向在中中国大陆陆境内购购买住房房的自然然人同时时发放个个人住房房公积金金贷款和和个人住住房商业业性贷款款的一种种贷款方方式。4.个人人商用房房贷款：指贷款款人向购购置已取取得产权权证或预预售许可可证，且且准许流流通的商商业用房房、办公公用房和和住宅小小区商铺铺的自然然人发放放的贷款款，其中中一手房房屋须已已是现房房，二手手房屋要要求已取取得房房屋产权权证。第二节 贷款的的对象和和条
3、件一、个人人房屋贷贷款的对对象具有完全全民事行行为能力力的中国国籍自然然人、港港澳台居居民及中中国大陆陆境内的的外籍自自然人。二、条件件借款人必必须同时时具备下下列条件件：（一） 有合法身身份，具具体如下下：1. 居住在境境内的中中国公民民应提供供居民身身份证、户户口簿或或护照（如如有）；2. 中国人民民解放军军军人应应提供军军人身份份证件；中国人人民武装装警察应应提供武武装警察察身份证证件；其其他人应应视不同同情况提提供离休休干部荣荣誉证、军军官退休休证、文文职干部部退休证证和军事事院校学学员证。3. 香港、澳澳门居民民应提供供港澳居居民往来来内地通通行证；台湾居居民应提提供台湾湾居民来来往
4、大陆陆通行证证或者其其他有效效旅行证证件；居居住在境境内或境境外的中中国籍的的华侨应应提供中中国护照照；4. 外国公民民应提供供护照；外国边边民应提提供所在在国制发发的边边民出入入境通行行证。（二） 具有合法法、稳定定的经济济收入，信信用良好好，具有有按期偿偿还贷款款本息的的能力；（三） 具有已签签订的合合法有效效购房合合同或协协议；（四） 具有不低低于所购购房屋全全部价款款的200%（适用用于一手手房）、330（适适用于二二手房）、440（适适用于商商用房）的的存款作作为首期期付款，或或提供有有效的相相应首付付款发票票或收据据；（五） 能提供贷贷款行认认可的有有效担保保；（六） 符合当地地公
5、积金金管理部部门规定定的条件件（适用用于个人人住房公公积金贷贷款）；（七） 购买的房房屋应符符合以下下条件：1. 现现房指房房产的土土地使用用权和建建筑物、附附着物的的所有权权已合法法取得，并并已取得得房地地产权证证（大大产证）的的商品房房；或房房屋已竣竣工验收收，且开开发商已已向当地地建设行行政主管管部门提提交备案案表的商商品房；或已结结构封顶顶的商品品房。2.期房房指具备备下列条条件的预预售房产产：（1）土土地使用用权已经经依法取取得，未未被抵押押或可以以解除抵抵押；（2）开开发商已已取得预预售许可可证；（3）所所购房屋屋未被抵抵押或可可以解除除抵押。（八） 贷款人根根据借款款情况规规定的
6、其其他条件件。第三节贷贷款额度度、期限限、利率率及还款款方式一、贷款款额度1.个人人住房商商业性贷贷款（1）“一手房房”贷款的的额度不不超过购购房合同同价款的的80；（2）“二手房房”贷款的的额度不不超过购购房合同同价与评评估价孰孰低价格格的700；2.个人人住房公公积金贷贷款的额额度按照照当地公公积金管管理部门门的相关关规定确确定；3.个人人住房组组合贷款款的额度度按照“一手房房”、“二手房房”贷款额额度的相相关规定定确定；4.个人人商用房房贷款的的额度不不超过购购房合同同价与评评估价孰孰低价格格的600；二、贷款款期限贷款人在在确定贷贷款期限限时，应应在综合合考虑借借款人的的经济收收入状况
7、况、还款款能力、保保证或抵抵押物状状况、年年龄等因因素的基基础上，合合理确定定贷款期期限。房龄指从从开发商商向当地地建设行行政主管管部门提提交备案案表之日日计起的的时间。1.个人人住房商商业性贷贷款（1）“一手房房”贷款的的期限最最长不超超过300年，且且贷款到到期日不不超过借借款人的的70周周岁；同时应满满足以下下条件：用于抵抵押房屋屋的房龄龄+贷款款期限30年年。（2）“二手房房”贷款的的期限最最长不超超过200年，且且贷款到到期日不不超过借借款人的的70周周岁；同时应满满足以下下条件：贷款期期限经评估估的剩余余可使用用年限的的一半。2.个人人住房公公积金贷贷款的期期限按照照当地公公积金管
8、管理部门门的相关关规定确确定； 3.个个人住房房组合贷贷款的期期限按照照“一手房房”、“二手房房”贷款期期限的相相关规定定确定；4.个人人商用房房贷款的的期限最最长不超超过100年，且且贷款到到期日不不超过借借款人的的70周周岁；同时应满满足以下下条件：用于抵抵押房屋屋的房龄龄+贷款款期限20年年。三、贷款款利率贷款利率率按中国国人民银银行有关关规定执执行；贷贷款期限限在1年以内内（含）的的，遇法法定利率率调整，实实行合同同利率，不不分段计计息；贷贷款期限限在1年以上上的，遇遇法定利利率调整整，于下下一年度度的1月月1日起起按相应应利率档档次执行行新的利利率规定定。贷款人于于公历每每年1月月1
9、日公公布本年年度的个个人贷款款利率，借借款人于于年初第第一个月月的还款款日执行行新的月月还款额额。如未遇国国家调整整利率，则则下一年年度的利利率与上上年度利利率相同同。个人房屋屋贷款可可设立还还款宽限限期，宽宽限期最最长5天天，宽限限期内本本期应还还金额不不计收利利息。四、还款款方式贷款期限限在1年以内内（含）的的，实行行到期还还本付息息；或者者分期还还款的方方法。贷款期限限在1年以上上的，则则必须采采取分期期还款方方法，具具体可分分为等额额本息还还款法、等等额本金金还款法法、等比比累进还还款法33种。借款人可可选择还还款方式式，但在在借款期期内已选选定的还还款方式式不得变变更。具体还款款方式
10、的的计算公公式及使使用说明明如下： 11. 到到期还本本付息。借借款人需需在贷款款到期日日还清贷贷款本息息，利随随本清。到期应还还本金按按照借款款合同的的约定确确定。到期应还还利息=剩余贷贷款本金金贷款日日利率剩余贷贷款本金金实际占占用天数数 22.等额额本息还还款法。借借款人每每期以相相等的金金额（分分期还款款额）偿偿还贷款款，其中中每期归归还的金金额包括括每期应应还利息息、本金金，按还还款间隔隔逐期归归还，在在贷款截截止日期期前全部部还清本本息。设贷款总总额为YY,贷款款期数为为n，贷贷款利率率为i，已还还至第kk期，则则：注：“分分期还款款额”又称“每期还还款额”；“贷款余余额”又称“贷
11、款剩剩余本金金”，下同同。3.等额额本金还还款法。借借款人每每期须偿偿还等额额本金，同同时付清清本期应应付的贷贷款利息息，而每每期归还还得本金金等于贷贷款总额额除以贷贷款期数数。设贷款总总额为YY，贷款款期数为为n，贷贷款利率率为i，已已还至第第k期，则则： 4.等等比累进进还款法法等比递递增还款款法。首首先对借借款期限限按一定定基础（累累进时间间t期，单单位为月月）划分分若干时时间段，借借款人首首先在第第一时间间段（WWb期）内内每期按按分期还还款额（AA）以相等等额度归归还贷款款本息，在在第二个个时间段段(t期期)内，较较第一时时间段的的分期还还款额（AA）按定定比（ss）累加加，即每每期
12、以新新分期还还款额A（1s）归还贷贷款本息息，在第第三个时时间段（tt期）内内，较第第二时间间段的分分期还款款A（1s） 按定定比（ss）累加加，即每每期以新新分期还还款额A（1s）（1s）归还贷贷款本息息，依此此类推，以以后每隔隔一段时时间t期期，新分分期还款款额都较较前一时时间段的的分期还还款额按按定比（ss）累进进，直至至贷款本本息偿清清。等比递递减还款款法。首首先对借借款期限限按一定定基础（累累进时间间t期，单单位为月月）划分分若干时时间段，借借款人首首先在第第一时间间段（WWb期）内内每期按按分期还还款额（AA）以相等等额度归归还贷款款本息，在在第二个个时间段段(t期期)内，较较第一
13、时时间段的的分期还还款额（AA）按定定比（ss）递减减，即每每期以新新分期还还款额A（1s）归还贷贷款本息息，在第第三个时时间段（tt期）内内，较第第二时间间段的分分期还款款A（1s） 按定定比（ss）递减减，即每每期以新新分期还还款额A（1s）（1s）归还贷贷款本息息，依此此类推，以以后每隔隔一段时时间t期期，新分分期还款款额都较较前一时时间段的的分期还还款额按按定比（ss）递减减，直至至贷款本本息偿清清。由上可知知，对等等比累进进还款法法，当ss0时时为等比比递增还还款法，当当s=00时为等等额还款款法，当当s00时为等等比递减减还款法法。设贷款总总额为YY，贷款款利率为为i，贷贷款期数数
14、为n，并并设n=wb+tv+WWe，其中中1Wb0，vv0且为为不大于于的最大大整数，00Wet（实实际做法法中一般般设wbb=t，余余数Wee为0），当当1+ss(1+i)tt时，则则：限制条件件：等比递增增还款法法：首次次分期还还款额须须大于当当其应计计贷款利利息；等比递减减还款法法：递减减比例必必须大于于负1000，小小于零。5还款款周期根据中国国人民银银行规定定，借款款期限在在1年以以上的个个人房屋屋贷款，实实行从放放款的次次月起开开始还款款。每11个月为为1个还还款期。借借款人在在1个还还款期内内任何一一天还款款，均按按月计收收利息。放放款当月月和合同同约定的的还款最最后一期期按实际
15、际占用天天数计收收利息。第四节 担保保一、以下下四种担担保方式式的个人人房屋贷贷款业务务，可以以单独使使用或组组合使用用。 1.借借款人以以所购房房产设定定抵押，并并由贷款款人认可可的保证证人提供供阶段性性保证或或全程保保证。“全程保保证”是指个个人房屋屋贷款存存续期间间，由贷贷款人认认可的保保证人对对全部贷贷款本息息提供连连带责任任保证的的担保方方式。“阶段性性保证”是指自自贷款发发放之日日起，至至借款人人将房房屋他项项权证交交贷款人人执管并并将房房地产权权证交交贷款行行审验无无误之日日止，由由贷款人人认可的的保证人人为贷款款提供阶阶段性连连带责任任保证的的担保方方式。2.由住住房置业业担保公公司为借借款提供供全程保保证，借借款人将将其本人人或第三三人的合合法房产产依法向住房房置业担担保公司司进行抵抵押反担担保或直直接抵押押给贷款款人。3.以符符合中中国光大大银行个个人有价价单证质质押贷款款管理办办法规规定的我我行存单单或所发发售的凭凭证式国国债设定定质押。4.以所所购房产产之外
