《中华蓼莪文化园可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中华蓼莪文化园可行性研究报告.doc（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、武进太湖旅游度假区中华蓼莪文化园可行性研究报告上海交通大学建筑设计研究院武进旅游局 目录前言1第一章总论21.1报告编制说明21.2报告编制公司简介31.3市场调查方法及说明31.4数据统计分析方法说明41.5术语解释4第二章项目背景调查及分析52.1业主公司背景52.2项目城市区域概况52.3项目基本资料62.4酒店地理位置分析6第三章东营市酒店业发展状况调查及分析83.1中卫市旅游经济发展状况调查及分析83.2中卫市高星级酒店发展情况调查及分析103.3中卫市高星级酒店经营及客源情况调查及分析173.4中卫市未来高星级酒店发展趋势分析22第四章酒店开发战略分析234.1中卫市发展规划对酒店
2、开发战略影响分析234.2项目周边区域发展规划对酒店开发战略影响分析234.3对开发公司目前酒店开发战略的建议23第五章酒店整体定位策划245.1酒店客源市场定位245.2酒店类型定位255.3酒店档次定位275.4酒店规模定位285.5酒店主题定位29第六章酒店服务功能定位策划316.1酒店整体功能定位316.2酒店客房服务功能定位策划316.3酒店餐饮服务功能定位策划346.4酒店娱乐服务功能定位策划366.5酒店康体服务功能定位策划376.6酒店商业服务功能定位策划376.7酒店会议服务功能定位策划386.8酒店其它服务功能定位策划386.9酒店总体规划面积指标39第七章酒店经营模式定位
3、分析及经营合作伙伴引进策略407.1酒店经营模式定位分析407.2酒店管理公司引进策略417.3酒店经营合作伙伴引进策略41第八章酒店竞争分析及竞争战略策划428.1酒店优劣势（SWOT）分析428.2酒店主要竞争对手优劣势（SWOT）分析438.3酒店竞争战略策划45第九章酒店投资估算及分析489.1酒店建设及开业投资估算489.2酒店建设及开业投资敏感变动分析48第十章酒店开业后15年内经营业绩预测及分析4910.1酒店经营业绩预测基础数据定义及分析4910.2酒店经营收入、成本费用及利润预测及分析49第十一章酒店投资回报预测及分析5611.1酒店建设融投资方案假定5611.2项目投资内部
4、收益率预测及分析56第十二章报告要点综述及华美的建议5713.1报告要点综述5713.2假日半岛（国际）酒店管理公司的建议58一 项目环境现状1. 1地理位置武进太湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内，面积16.86平方公里，是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源。度假区距离常州市区仅35公里，距离无锡市区约20公里，距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅5公里路程。由武进太湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧；东至蓼莪山脊线；西至梅园岭西段山脊线；规划用地范围约55.4公顷。其范围如图示，中华蓼莪文化园地处环太湖旅游带
5、，周边有知名的灵山大佛、三国城、水许城、常州中华恐龙园、天宇禅寺、溧阳天目湖和茅山景区。1. 2自然条件气候：中华蓼莪文化园所处地区气候温和，雨量充沛，四季分明，属亚热带季风季候；年平均气温15左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期225天；每年4月到8月为雨季，年平均降水量1000-1200mm；常年主导风向为东南风，年平均风速3.1m/s。地质：规划有地大部分为低山丘岭，山峰最高程125.7米，山体坡度以10%以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土、白土、灰心黄泥土，覆土厚度1米左右，地耐力为15-24t/，抗震防裂度为6-7度。水文：太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3.16米，最高洪
6、水位5.1米（1991年）。最后枯水位2.5米，湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底，在潭底附近有部分沙砾岩底，由岸边向湖中延伸。水质含磷、等有机物成份较高。水体目前基本达二级地面水标准。植被：由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂盛，植被良好，共有乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔，梨等多种瓜果。1. 3其他道路交通：区内现有环湖路宽18公尺，东至无锡马山区5公里，西至宜兴分水镇与往浙江公路相连，有盘山公路9公尺至锡宜路约4.5公里，区内离无锡和常州市区分别30分到1小时车程；供水：区内有一古井，日取水约300吨，附近村民日常生
7、活用水主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂；供电：现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路提供；通讯：邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚可，市政府似在区内建邮电所。二、项目建设条件分析评价21优美的自然条件该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽；园区两侧各有一座山峰廷至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园的宁静和安详。这些为园区项目的发展奠定了风景资源的基础。22丰富的人文资源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中蓼莪寺最为著名，始建于东晋，得名于诗经小雅蓼莪篇，是全国唯一的孝子祠遗址。虽屡经兴废，经一期工
8、程修复后，已具风貌。悠久的历史文化，可以精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化，确定在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。23雄厚的区域旅游整体规模江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家级旅游度假区、灵山大佛、水浒三国影视城、欧洲城等景区，和正在规划建设中的其他旅游度假观光区，旅游资源分布各有特色，各区可以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅游基地，将形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的发展。今后毫无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉。本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。24便利的交通条
9、件随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路的开通，以及潘分公路、环湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的进一步建设、加上在潭底附近建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭州的航班，将使本地区成为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。三、 项目内容概况中华蓼莪文化园的规划布局以武进太湖旅游度假区的整体构想为基础，秉承地域传统，利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化园林”之特色。全园区主要可分六龙广场、蓼莪山村、净澄湖、二十四孝子石刻长廊、蓼莪禅寺和太湖观音等六大景点。整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力对蓼莪山的文化与自然进行艺术提炼和环境塑造。灵活运用古园林建筑设计理论和现代科
10、技手法，真正做到步移景异、移步换景。古蕴浓郁的建筑，自然高下的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。主要景观呈轴线状展开，高潮迭起，交相辉映。由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目一新的现代文化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐，湖山毓秀的文化园林布局特点。（详见规划用地面积和效果图）规划用地面积指标蓼莪文化园区总用地554公顷（投影面积）蓼莪寺用地22公顷太湖观间用地042公顷入口广场367公顷商业用地068公顷停车声142公顷道路用地205公顷绿化用地（含水体）406公顷四.客源市场分析据调查研究，中国城市居民观光旅
11、游，随距离增加而衰减，37%的出游市场分布在距城市15KM的范围内，24%的市场分布在15-50KM内，21%分布在50-500KM内，由旅游中心城市出发的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250KM半径范围内。以此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在200KM半径范围内。而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带，园区就处该城市带的中部。这些城市人口众多，经济发达人民收入水平高，出游愿望强烈。再加上园区宗教文化浓，为全国唯一孝道寺庙，并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客的注意力。比照2001年周边景点接待游客情况，成熟后的中华蓼莪文化园游客人数达
12、到120万人次/年是可以达到的，详见市场潜在旅游者预测表目前市场潜在旅游者预测表区城市场人口数（万）熟知度%潜在游客数（万）上海140030189南京5183048无锡4285022苏州571308常州33150350镇江南通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城市5002233其它华东市场20001575海外市场3总计120周边景点接待游客情况（2001年度）景点名游客人数（万人）灵山大佛207中华恐龙园102天目湖度假区128无锡三国水浒城176常州天宁寺111茅山153五.项目投资估算本投资估算主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、王
13、裒雕像等部分组成，详见表（1）投资估算表。项目投资估算表 单位：万元（表1）序号项目名称投资额一、前期费47001其中：拆迁费6002征地费40003前期动作100二、总体14501其中：停车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三、入口广场36001其中：广场15002龙之居13003蓼莪乡村800四、净澄湖6351其中：茶室302前廊553湖桥、楼阁等2504蓼莪会馆1105小别墅1306莲花广场60五、蓼莪禅寺26801其中：庙宇25002二十四孝子廊1003孝子广场80六、太湖观音、王裒雕像等3800七、预留费200八、总投资17065六.经济效益分析本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，在分析旅游市场发展前景的基础上，结合太湖旅游大环境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的61营业收入的测算标准611门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格：苏州乐园80元/人，杭州未来世界80元/人，无锡中视影视基地三国、水浒景区65元/人，中华恐龙园60元/人，灵山大佛50元/人。中华蓼莪文化园主要由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格定为40元/人，境内外人士一律同等票价。估计每年收入4800万元。
