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1、第二章采购需求招标范围1采购内容确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务。2政策要求中标人应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发 放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资 标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及 其他应付费用）。中标人应按照中华人民共和国社会保险法和住房 公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的 社会保险费用和缴存住房公积金。3服务期合同签订后36个月。一、项目概况（一）供应商为以下场地提供物业管理服务：1.广州市增城区退 役军人事务局（位于滨江东路2号首层，约1100平方米）；2.广州市 增城区退役军人服务中心（增江街同创滨江楼盘海德街负一层47
2、号 104-113室、首层7-8、10-21室，合计约989平方米）；3.停车场及 周边道路、树木（约2000平方米）；4.办公楼周边的绿化、广场、通 道（面积约2900平方米）。（二）人员配置：项目主管1人，保安员8人，厨师1人、水电维修工1人，保洁员3人(其中1人负责厨房及餐厅卫生)，绿化工1人共15人。二、服务期限2020年1月1日到2022年12月31日。三、项目内容(一) 广州市增城区退役军人事务局物业管理服务1. 广州市增城区退役军人事务局办公楼概况广州市增城区退役军人事务局办公大楼地处增江街滨江东路2 号首层，面积约1100平方米，该大楼为内部办公和对外办理业务双 重性的大楼，大
3、楼内各楼层所配套的设施及设备。主要有：(1) 中央空调：主机式冷水机组，8台机组，所有分体空调。(2) 消防：包括喷淋消防系统1气体烟感报警系统、消火栓系 统4台、火灾自动报警系统。(3) 供电：高低压电房，由供电部门单(双)回路供电。(4) 照明：室内外光亮灯饰工程。(5) 监控系统：摄像枪、显示器、录像机。(6) 会议室中心音响设施、设备。2. 广州市增城区退役军人服务中心办公楼概况增城退役军人服务中心办公大楼位于增江街同创滨江楼盘海德街负 一层47号104-113室、首层7-8、10-21室，建筑面积989平方米， 该办公大楼为对外办公业务、办公楼内所配套的设施及设备。主要有:(1) 空
4、调：分体空调26台。其中天花机12台，柜式机1台， 挂机13台。（2）消防：包括自动喷淋消防系统、气体烟感报警系统、消火 栓系统、机械排烟系统、火灾自动报警系统。（3）照明：室内外光亮灯饰工程。（4）监控系统：摄像枪、显示器、录像机。（5）会议室中心音响设施、设备。3. 停车场及周边道路、树木概况停车场及周边道路面积约2000平方米，其中包括进入停车场车辆牌 照识别系统、绿化草坪、绿化树木。4. 办公楼周边的绿化、广场、通道概况办公楼周边的绿化、广场、通道占地面积约2900平方米。（1）绿化：花基约300平方米。（2）广场及通道：方式铁栏、路灯、保安岗亭。（二）物业管理总体要求（1）本办公大楼
5、是政府机关对外服务窗口，对安全性、保密性、 规范性要求严格。（2）供应商在做好工作的同时，有责任向办公室提供合理化建 议，以提高管理效率和管理质量。（3）供应商对本办公大楼的物业管理方案、组织架构、人员录 用、调离、工资待遇，建立的各项规章制度，在实施前要报告办公室， 办公室有审核权。（4）办公室对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权和审批权。（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，办公室对物业管理公司的人员有直接指挥权。（6）供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事 犯罪记录、有上岗资格证，并要求录用的人员不能兼职其他工作。（7）供应商各类人员按岗位要
6、求统一着装，言行规范，要注意 仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（三）物业管理内容（1）大楼安全保卫（对外开放时间值勤岗位：2个，其余时间 值勤、巡逻岗位：2个）1）范围为大楼内外24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包 括公共广场、停车场、建筑物等。确保大楼内没有被盗等治 安案件的发生，没有纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件发 生，无消防责任事故发生。2）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的 纪律和岗位责任制以确保整个大楼的安全、有序。3）由办公室与供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责 等。4）对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。做好值
7、 班出入记录本登记工作。5）办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意 流动。及时制止服务大厅群众混乱踩伤、跌倒、寻衅、滋事 等情况发生。6）重要出口 24小时值班、24小时监控。整栋大楼做到24小时 有安全保安人员巡查。7）每天检查大楼是否存在安全隐患、有否可疑人物、事件等， 确保无火灾、刑事事故发生。8）对突发事件有应急处理程序方案和措施，及时报告办公室， 防止事态进一步恶化，协助保护现场。负责消防安全、治安保卫 工作，定期检查消防设施、灭火器和门窗有效使用情况，防止 火灾，盗窃事故发生，发现隐患及时整改、报告。9）下班后检查大楼内重点部位及各楼层门窗是否安全。检查大 楼用电设备
8、是否安全（关闭热水器、饮水机、碎纸机、中央空调 及分体空调、暖风机等电器设备）大楼装修期间及搬运办公物资 时做好安全保卫工作。10）其它与安全保卫有关事项。（2）消防管理1）大楼24小时消防安全检查，落实管理工作。2）每天对消防设施设备进行检查和维护，发现问题及时纠正、 报告、跟踪整改结果。3）制订消防管理制度，管理处全体员工是兼职义务消防员，要 定期组织消防演练，并开展各类消防知识和法规宣传教育活 动。4）制定突发性火灾应急方案，完善消防疏散指示，并确保标志 的完好，避免火灾事故的发生，消灭各种消防隐患。（3）清洁卫生（清洁员人数：2人）1）范围包括整栋大楼内所有办公室、会议室、公共部分、停
9、车场、大堂、通道、卫生间、建筑物外墙及周边、雨篷、门窗、 窗帘、天花、墙面，桌椅、沙发、茶几、大楼外广场、道路、 天台花园、职工休息室、消防设施设备等。2）供应商按工作程序对范围内的场所进行日常巡回清扫保洁和 定期的清扫保洁，建立保洁制度定标准全天候、全方位保洁， 特别对卫生间做到每天五次以上定人定点定时清洁。3）办公时间室内（办公室）清洁工作：每天次日常保洁；每周一次全面清洁；具体时间按采购人所需或编排表而定。4）质量标准:每天保洁项目、质量标准序号清洁项目质量标准1地面、地脚线、墙身、立柱无灰尘、无污渍2玻璃门、窗、间隔无手印、晶莹透亮3烟灰垃圾筒无污渍4楼梯扶手无积尘5办公桌面整洁、无污
10、渍6厨房（门窗、墙壁、操作台）无油污、无污渍7洗手间（地面、门窗、墙壁、洁具、厕具、镜面）无污渍、无异味、巡回清洁项目、质量标准序清洁项目频次质量标准备注号1拉闸门1 次/30 天无污垢、有光泽2招牌（监管所徽、字、装饰面）1 次/30 天无污垢、整洁、光亮3玻璃门、窗、间隔（高空）1次/季 度无手印、晶莹透亮4天花饰面、吊顶、窗帘1次/半 年无积尘、无蜘蛛网5空调出风口、照明设施1次/半 年无污渍、无蜘蛛网6指示牌、显示屏等低位设施1次/半 年无灰尘、无污渍7防烟门、消防栓等消防设施1次/季 度无积尘、无污垢8楼梯扶手1 次/30 天无积尘、有光泽上不锈钢油9洗手间天花板、出风口及照明设施1
11、次/半 年无积尘、无蜘蛛网10抽油烟机、液化气炉、排气扇1 次/30 天无油污、整洁、光亮附注：清洁卫生所用之保洁工具及物料（含清洁剂、垃圾袋等）全部由供应商提供。5）供应商要根据清洁服务内容要求，结合自身的管理服务水平 制定清洁服务量化标准。（4）绿化管理：1人（工具、化肥、农药等设备由供应商提供）1）、负责物业辖内绿地、植物的管理和养护。2）、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿 度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘、叶片茂盛。3）、每月对植物进行一次施肥和防虫。发现有严重病虫害及时报 有关部门，并做好消除病虫害。4）、每月根据植物的长势进行一至二次修剪定型，定期对绿
12、化场 地松土，清除杂草。5）、根据采购人的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公 共绿化整体美观，有特色。6）、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味， 危害身体健康。7）、负责做好节假日和各类会议花卉的气氛布置，节假日期间派 人员做好花卉养护工作。（5）厨房服务（所需人数2人）1）负责单位的早餐及中餐的制做，保质保量，食品的采购有办 公室负责采购，及菜品的把控，每周一报本周的食谱，并做食 品留样。2）保洁员负责厨房及餐厅的清洁卫生，对餐具的清洗消毒等工 作，需持有健康证，并定期体检。（6）物业设施、设备的使用、维护和管理（所需人数：共1人）：1）供应商要有熟练、专职、有电工进
13、网作业许可证和低 压电工作业证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备 进行维修、养护。2）中央空调（含水处理）、消防三项设施、设备，采购人已聘请 专业公司承包维修、养护工作，供应商要制定措施指定专人 做好日常维护保养工作，做好与专业公司的协调及监理工作， 明确责任。3）供应商对中央空调、消防设施设备，在日常使用过程中要制 定日常检查、维护保养、使用运行制度，定人，定时开、关 设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、 保养，杜绝安全事故发生。4）除专业公司承包、维修、养护的三项设施、设备外，其余物 业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、通风、 给排水系统、应急系统、电子监
14、控系统、建筑物设施、会议 室的音像系统、分体空调等各种设备设施、停车场设施等由 供应商进行日常维修保养管理，进行定期保养和维修，以确 保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度， 强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或 较大型的保养和维修，及时报办公室处理。5）供应商需配备专业工程人员对大楼的会议室的各项设备进行 使用前的测试，使用过程中的监控和管理。6）在维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中的消 耗，不属供应商人为事故破坏，工程费用及元器件费用报办 公室审批后，由采购人支付。7）按节能要求做好用电、用水和其它设施、设备的节能工作。8）其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。四、物业管理项目说明（一）物业管理质量指标要求1. 供应商必须参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定、具 体标准，结合自身的管理服务水平制定相应的质量指标，供应商要具体承诺物业管理各项目要达到的指标。序号指标名称达标率管理指标实施措施1房屋完好率100%实行巡视检查制度，确保房屋和公共设施完好。2房屋零修及时率100%建立严格的修缮制度，发现问题及时报给采 购人3维修工程质量合格率100%按照工序一步到位，杜绝返工，确保质量4小零件更换及时率98%以上接到通知15分钟内到达现场，及时完成更换并记录。5清洁、保洁率100
