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1、 山东池州某别墅项目营销推广提案序 言 通过我司对对本案的的分析得得出，如如果本项项目用常常规的操操作手法法运作将将会遇到到较大的的阻力，我我们思路路是将此此盘设计计成为池池州通过过旅游面面向全国国的窗口口项目，做做成为当当地周边边地区和和九华旅旅游的第第一站，把把项目规规划成一一个具有有经营内内容的文文化景观观旅游房房产，并并努力在在这个层层面上最最大限度度地获得得政府的的支持，因因为： 1、本案最最大的优优势是中中央人工工湖的景景观。 2、池州当当地人口口不多，外外来人口口少，经经济基础础薄弱，狭狭小的市市场容量量不能快快速有效效地消化化本案大大量的高高档物业业。 3、池州几几乎没有有支柱
2、产产业，在在城市打打造上缺缺乏创意意和手段段，唯一一的经济济依靠是是旅游业业，综合合以上情情况为将将本案打打造成城城市亮点点“旅旅游景观观房产”提供了了巨大发发展空间间。 因此，我们们认为一一定要把把项目提提高到作作为展示示城市的的窗口的的高度，只只有搭好好台与政政府一块块儿唱戏戏，才能能给老百百姓描绘绘一个美美好的蓝蓝图，最最终达到到顺利销销售、快快速回款款的目的的。 目 录 第一部分 项项目解析析P2P6 第二部分 项项目定位位思路P7P166 第三部分 项项目运作作思路P177P266 第四部分 项项目运营营执行计计划P277P300 第五部分 总总结P311 第一部分 项目解解析 一、
3、池州房房地产市市场概况况 （一）处于于起步阶阶段 池州房地产产市场处处于一个个萌芽阶阶段，投投资意识识有待提提升。 （二）期房房销售为为主，少少量楼盘盘以贵宾宾卡买号号销售 期房销售为为主。以以汇景国国际为例例，大部部分楼盘盘在期房房阶段便便销售一一空。销销售手段段穿插贵贵宾卡号号的购买买，取得得优先权权利，这这也表明明其存在在一定的的炒楼花花现象。 （三）专业业策划认认可度加加强 对策划商的的认同度度加强，专专业的楼楼盘操作作运作得得到认可可，发展展商对打打造楼盘盘形象和和自身的的品牌愈愈加重视视，不再再单纯地地为做房房产而做做房产。 （四）其他他物业参参考 在当地运作作相对成成功的有有汇景
4、国国际花园园和泰泰星城等，汇景国国际有部分分类似于于本案的的高档物物业，但但总量较较少，口口碑较好好。两小小区以多多层住宅宅为主，市市场均价价处在118000元/平方米米左右，部部分高档档物业为为21000元/平方米米左右，本本案可以以参考二二者进行行价格及及物业配配套定位位，但建建筑形态态始创池池州之先先，有着着非常大大的机会会鼎立市市场之颠颠。 二、项目概概况 （一）基本本情况 地理位置：该项目目位于池池州市城城西，西西门大桥桥3188国道以以东，新新清溪河河西南，规规划城市市环线东东北方向向。俯瞰瞰呈似半半岛形态态，原始始生态条条件完好好，被规规划为的的池州市市内高尚尚住宅区区。 周边配
5、套：该项目目与老城城商业中中心区仅仅一桥之之隔，几几分钟到到达市中中心区域域，拥有有齐全的的生活配配套；是是池州市市目前出出则闹，进进则幽的的独天得得厚的静静谧居所所。 社区配套：中心湖湖，湖心心岛、民民俗风情情街、诗诗碑林、游游船中心心、商业业街、大大型社区区会所。 基本指标：占地面面积48800002。 总建筑面积积：14440000.77。 住宅建筑面面积：11006605。 商业建筑面面积：4438990。 容积率为：0.33。 绿化率：553.33%。 （二）外部部环境 交 通：临临近市中中心，几几分钟以以内可到到市区的的任何区区域，相相信项目目建成后后公交线线路将有有望得到到解决。
6、 配 套：市市区内的的各大商商场、超超市、医医院、学学校、宾宾馆等只只有几分分钟的车车程。 休 闲：九九华山景景区离市市区只有有二十多多公里，市市内各大大宾馆都都有休闲闲设施及及上岛咖咖啡等。 娱 乐：大大酒店休休闲中心心、宾馆馆KTVV歌城、电电影院、网网吧等。 餐 饮：九九华国际际大酒店店、九子子宾馆、杏杏花村宾宾馆、梅梅园酒家家等。 学 校：贵贵池幼儿儿园、贵贵池中学学、双语语学校、池池州职业业技术学学院等。 银 行：中中国银行行、建设设银行、农农业银行行、工商商银行、信信用合作作社等。 医 疗：池池州市医医院、人人民医院院、中医医院、妇妇幼保健健院等。 三、项目SSWOTT分析 （一）
7、优势势分析sttrenngthhs 1、 规模模优势 本项目占地地7200亩，总总建筑面面积144.4万万余平方方米。政政府对市市区土地地供应的的宏观调调控，使使得项目目成为目目前乃至至将来市市区内规规模最大大、规划划高好、档档次最高高、社区区配套最最全的住住宅群。 2、景观优优势 东面的清溪溪河，社社区里的的中心湖湖，南面面大片原原始生态态用地，大大面积的的山地植植被，具具有绝佳佳的景观观，更使使得项目目成为市市内罕有有真水、真真自然的的大型高高尚生态态社区。 3、市政配配套优势势 紧贴老城商商业中心心区，交交通便捷捷，可以以共享老老城一切切的市政政配套。 4、品位风风格优势势 风格以徽派派
8、建筑为为主的中中式高档档物业，古古色古香香，品位位感觉层层次高档档，并符符合当地地人对徽徽派建筑筑的喜好好。 （二）劣势势分析weeaknnesees 1、地段劣劣势 城西南片区区城建设设施较少少，而且且路况差差、周边边环境差差、治安安条件差差，这些些因素致致使部分分市民不不认可项项目地段段。 2、周边环环境不成成熟 周边的环境境不成熟熟，没有有形成规规模，需需要经历历一段较较长时间间才能达达到成熟熟。 3、地势劣劣势 项目地势北北高南低低，错落落式，中中心为湖湖，地貌貌低洼，填填土量高高，再加加上堤坝坝的建设设工程，成成本势必必增高，这这对销售售价格产产生不利利。 4、交通劣劣势 目前桥南区
9、区域尚未未开通公公交车，但但桥北仅仅有几路路公交线线路，需需要开通通直接到到小区的的公交线线路。 （三）机会会点分析析oppporrtunnitiies 1、城市发发展 随着池州市市的城市市基础设设施建设设的步伐伐加快，城城市交通通的改善善，城市市新格局局不断形形成，对对项目是是一次机机遇。 2、政府关关注 政府对片区区发展及及本项目目的高度度关注，有有利于本本案的运运作。 3、市场机机会 池州地区缺缺少相似似类型的的物业，在在市场空空间上占占据绝对对优势。 4、物业管管理 池州其他物物业的小小区配套套不完善善，如安安保系统统等，基基本配备备成本并并不高，配配备完善善，对本本案的前前景是比比较
10、大的的机会。 5、智能化化系统 池州其他物物业缺乏乏完善的的智能化化系统，本本案配备备完善，将将具有很很大的竞竞争优势势。 （四）威胁胁点分析析thhreaats 1、市场容容量有限限 根据项目的的规划，在在建筑形形式上单单一，面面积偏大大，供量量也较大大，而当当地人口口基数小小，高档档物业市市场容量量有限。特特别是对对物业的的二期销销售在预预期上会会有一定定威胁。 2、知名度度不高 开发商第二二次开发发大型项项目，但但知名度度上没有有明显的的优势。尤尤其与和和泰星城城、国际际汇景等等相比，本本案的项项目知名名度有待待进一步步打造。 四、项目问问题点 综观本案，是是由一个个口碑较较好的开开发商
11、开开发，地地处池州州城市中中心区域域附近，物物业形态态档次非非常高，而而且规模模较大，这这一切使使得项目目在当地地房产市市场上必必会产生生较大的的影响，并并会发挥挥其第一一性的本本质，起起到领导导的作用用。 但同时，我我们也不不能忽视视项目存存在的难难点： （一）开发发成本影影响定价价 由于工程上上的关联联，成本本上的增增加，这这势必对对销售价价格产生生一定的的影响；并且项项目本身身的容积积率低，也也会增加加开发成成本，这这是对销销售价格格产生影影响的又又一重要要因素。 （二）市场场容量有有限 在市场容量量上，由由于项目目针对的的消费群群体是处处于金字字塔尖的的人物，对对本案的的容量就就有一定
12、定限度；而且在在楼盘销销售达到到一定量量时销售售速度也也会相对对减缓。这这些都会会对整体体销售产产生一定定影响。 （三）城西西南片区区认可度度低 目前城西南南片区除除本案外外尚未有有任何一一个项目目开始建建设，使使我们在在宣传推推广上有有较大的的难度，作作为第一一个“吃螃蟹蟹的人”，需要要花上较较大的人人力、物物力、财财力对消消费者进进行“教育”。 第二部分 项目定定位思路路 一、目标客客户群定定位 本项目的客客户群主主要是面面向政府府公务员员和生意意人，以以池州市市客户为为主，其其次是池池州所辖辖县区的的客户。客客户年龄龄主要分分布在330550岁之之间。 （一）政府府机关、银银行证保保、教
13、科科文体等等行政事事业单位位的中高高级管理理人员 目前这部分分人大多多居住在在公房内内，随着着货币化化分房制制度的进进一步落落实，及及对向好好生活的的追求，这这群收入入较为稳稳定并有有一定文文化素质质的管理理人士及及其子女女将会成成为本项项目的消消费群体体。 （二）生意意人和小小企业主主 这部分消费费者生活活忙碌，高高收入，经经历了首首次置业业，注重重周边环环境，尤尤其是生生活便利利性。 （三）池州州市所辖辖县区部部分富裕裕人士 池州市是皖皖南中心心城市，在在依托九九华山的的旅游资资源而开开发的旅旅游相关关产品的的企业人人员，这这部分消消费者虽虽学历不不高、涵涵养不多多，但虚虚荣心强强，进城城
14、买房无无疑成为为他们体体现人生生价值最最好的方方式。 【选择本项项目的原原因】 1、可以满满足其对对新鲜事事物的追追捧，对对纯净生生活空间间的苛求求。 2、可以满满足其对对居住环环境、居居家理念念更换的的需求。 3、可以满满足其对对人生价价值、社社会地位位、身份份体现的的需求。 4、可以满满足其对对生活品品质、品品味的需需求。 5、可以满满足其为为培养子子女健康康成长的的需求。 二、产品概概念定位位 适度超前的的人文徽徽派别墅墅区 定位说明： 适度超超前主要要表现在在两个方方面： 1、具有超超前的小小区智能能化配套套(包括安安保智能能系统、便便捷服务务智能系系统、网网络智能能系统等等)，尤其其
15、是安保保智能系系统的配配套。 2、具有超超前的建建筑景观观和环境境设计。 人文氛氛围主要要体现在在： 1、千载诗诗人地的的人文积积淀，李李白杜牧牧等几十十位文人人的经典典笔墨，展展现整个个社区的的人文氛氛围。 2、社区人人性化的的设施，包包括娱乐乐等的配配套，结结合文化化的开发发，相互互融合的的人文意意韵。 徽派别别墅区主主要表现现在： 1、徽派建建筑主要要由民居居和牌坊坊两部分分组成。 2、粉壁青青瓦马头头墙，是是徽派建建筑的显显著特征征。 3、徽派建建筑的房房门、窗窗棂皆是是工艺品品，其梁梁坊斗拱拱上皆木木雕。 4、徽派建建筑的内内饰透着着浓浓的的书卷气气。 5、别墅包包括独立立别墅、双双联别墅墅和联排排别墅。 6、
