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1、开题报告论文（设计）题目武汉市房地产估价市场现状及对策研究一、 研究的目的和意义（一）研究目的随着我国改革开放步伐的不断迈进，房地产业以及相关产业也在飞速蓬勃地发展。我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。现有从事房地产评估的机构虽然为推进改革做出了巨大的贡献，但是由于我
2、国房地产估价市场刚刚建立，房地产估价市场缺乏统一管理等因素，造成了我国房地产估价市场存在着从业人员职业道德和法制观念不强、整体素质差；部分估价机构和估价师行为不规范，“给回扣”、“假脱钩”、等现象时有发生；房地产估价市场恶性竞争严重；房地产估价队伍发展不平衡等一系列问题。因此规范房地产估计业已经成为一项刻不容缓的任务。（二）研究意义房地产不但具有不可移动和独一无二的两大特性，还因为其位置的固定性、认识房地产的复杂性以及房地产市场信息的不对称，使得房地产的价格存在很大的差异。房地产市场通常被视为典型的不完全市场，且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成
3、的因素，因此一般人在涉及房地产价格的经济活动中，对价格到底是多少，往往不能达成一致意见，从而阻碍了有关经济活动的进行。克服这一障碍的有效方法就是要求又具备专业知识和经验的专业房地产估价人员运用科学的估价方法，根据市场信息，对房地产价值做出客观合理的评估。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化。因此本课题通过对武汉市房地产估价市场现状及对策研究，对建立公平和理的社会主义市场经济体制来说具有重要的现实意义。二、研究现状或文献综述房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着房地产市场的逐步完善，行业分工愈来愈细，人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大
4、，这也为房地产估价行业把握发展趋势，寻找发展对策，尽快缩短与发达国家的行业距离，提供了广阔的平台。（一）国外研究现状国外房地产估价市场起步较早，所以发达国家如英国、德国、日本、等国的房地产估价行业发展历史悠久，市场成熟，我国房地产估价业可以借鉴发达国家估价市场的先进管理制度。Benjamin等人在“The legal lability of real estate appraisal”中提到，发达国家房地产估价业的法律法规比较完善，如美国于1989 年颁布的不动产评估改革，日本于1963年颁布的不动产鉴定评价法， 这些法律有建设性的对各国房地产估价的交易类型都做了相应的指导。国外对评估师的资格
5、要求也相当高，包括学历、相关评估工作经验和一-些后续的教育培训。Dotterweich 等人在“Appraiser atitudes toward industry changes”中指出，美国的房也产评估师加入协会的条件很苛刻，包括:从事5年或以上资产评估工作;具有4年以上大学学历;参加资产评估专业培训课程满400小时，培训的内容包括职业道德等10门课程。Seas 等人在“Evolution of appraisal reform and regulation in the UnitedStates中提到，国外评估技术较为先进，美国的评估软件是将地理信息系统GIS应用到计算机辅助批量评估中。
6、Henry 等人在“Data Sources for MeasuringHousing Price Changes”中提到，国外评估理论与方法较为完善，美国在国际上通用的成本法、市场法和收益法的基础上结合其比较先进的评估技术提出了更多评估方法。（二）国内研究现状目前国内探讨房地产估价市场问题的文章数量比较多，但是大多是针对房地产评估方法的讨论和说明，例如柴强在房地产评估市场比较法探讨中，提到房地产估价市场的一一个很重要的方法就是市场比较法。我国学者目前并没有系统讨论房地产估价市场的文章。仅有几篇，例如贾雪梅在加强房地产评估市场环境建设促进评估业健康发展中写到，我国房地产业的发展和市场深化程度的
7、深化形成了一种行业，这就是房地产估价行业”。近年来，我国经济体制改革逐步完善，房地产业在因民经济中地位的逐渐升高，房地产评估业的也日益发展壮大。房地产评估行业也随之发展并且竞争日趋激烈，但是恶性竞争也随之而来，周咏馨和储俊华在我国房地产评估市场的规范问题中提到，目前房地产评估机构之间恶性竞争严重，具体表现在:为了争取业务有的机构大搞权钱交易;有的顾客置规范于不顾迎合顾客无理要求;还有的甚至大大降低收费标准，大搞价格战:除了房地产估价机构恶性竞争这个问题，房地产评估业还存在着房地产估价行业的法律体系不健全这个问题，韩静在中国房地产评估中存在的问题及对策研究中提到，由于中国房地产估价业在改革开放之
8、后才开始发展，发展时向较短，所以行业发展还不完善。关于房地产估价业最早的法律是1995年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法，法规中提到了房地产估价人员资格认证制度和房地产估价制度。近些年来，房地产交易增多，估价业的盲点随之增多，因此出现了许多估价不合理造成的法律纠纷。如在中国城市化进程中，拆迁补偿的估价问题一直也无法找到法律依据4。除了这些。还有许多房地产估价机构方面的问题和估价行业本身出现的问题，本文在行业调研的基础上，总结了天津市房地产估价机构出现的问题，并研究房地产佔价市场运行机制和管理理论，且参考发达国家房地产估价市场的运作体系，针对现状和理论得出房地产估价市场问题的解决对策。（三）
9、国内外研究现状总结当前房地产业的蓬勃发展，引发了对估价行业估价方法和估价理论的双重探讨，当前社会注重服务与知识，基于估价机构的性质，其需要在提高服务水平的同时也要提高估价技术含量，来应对当前多元化的信息世界。国外房地产估价行业发展较早，现已有了比较完善的估价运作体系，而我国房地产估价行业尚处于起步阶段，许多体制还不健全，许多文献中提到，例如规范我国房地产估价机构的法律法规较少，没有法律的约束，各估价机构不用为出现的后果负法律责任，就出现了恶意竞争，而恶意竞争又导致了行业风气的更加混乱。还如，我国学者提到，当前我国估价报告的质量并不是估价行业的重点，估价报告多数流于形式，对其质量高低更是无人追究
10、。但是国外房地产估价机构却对估价报告的质量要求甚高。总之，我国房地产估价机构存在问题较多，许多学者指出这些都是“脱钩改制”之后，出现的问题，但是这个仅仅是原因之一，还有深层次的原因。本文将分析产生这些问题的原因。三、研究内容和论文大纲（一）研究内容本研究主要内容如下: 1、武汉市房地产估价市场发展历程; 2、武汉市房地产估价机构现状及主要问题; 3、房地产估价市场运行机制; 4、规范武汉市房地产估价市场的对策建议。（二）论文大纲第一章 绪论1.1 研究背景1.2研究目的与意义1.3国内外房地产估价市场的研究现状1.4 研究内容与方法1.5存在的不足第二章 武汉房地产估价市场发展现状及主要问题，
11、2.1武汉房地产估价市场发展历程2.2 武汉房地产估价市场现状2.3 武汉房地产估价市场存在的主要问题第三章 房地产估价市场运行机制3.1房地产估价市场主体3.2房地产估价市场供求机制3.3 房地产估价市场价格机制3.4 房地产估价市场竞争机制3.5 房地产估价市场管理机制.第四章 规范武汉房地产估价市场的对策建议4.1着力解决行业内部出现问题4.2 制定相关法律法观以规范房地产评估行业5.3 合理规范房地产评估机构和其他行业的关系5.4加速脱钩改制进程5.5建立健全估价人员考核机制5.6加强估价从业人员职业道德建设，建立相应监督机制结论 四、研究方案及进度安排第一阶段（2018年10月26日
12、-2018年11月7日） 拟定毕业设计题目及内容；第二阶段（2018年11月16日-2018年11月21日） 交毕业设计论文开题报告； 第三阶段（2018年12月1日-2019年2月1日） 查阅、收集相关毕业设计论文资料；第四阶段（2019年2月1日-2019年4月1日） 毕业设计论文撰写阶段；第五阶段（2019年4月1日-2019年5月21日） 毕业设计初稿审核以及论文查重； 第六阶段（2019年5月22日） 毕业答辩；第七阶段（2019年5月28日） 毕业设计定稿装订。五、参考文献1尹文秀.房地产估价行业发展存在的问题及对策研究J.黑龙江科学,2018,9(06):36-37.2杨盈盈.基
13、于房地产估价风险的研究J.科技与企业,2014(05):49.3万乃源.房地产评估产业的发展现状与对策研究J.中国外资,2012(07):72.4周迎春.市场经济条件下的房地产估价研究J.西南农业大学学报(社会科学版),2012,10(03):32-34.5杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势J.建设科技,2010(02):82-83.6朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨J.现代经济信息,2009(09):24-25.7俞明轩.房地产评估M.北京：中国人民大学出版社，2004，75-235.8冯长春.市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析J.中国房地产估价
14、师，1999，（1）:8-139AndrewR.Garvey.Where,How,andWhytobuyRealEstateBefore2009M.GarveyPublishing,LLc,2003(4):11-18.10MichaelC.Thomsett,GettingFinancing&DevelopingLandM.CraftsmanBookCompany,2000(9):25-28.11陈红艳.现行房地产估价方法存在的问题及修正意见J.价格月刊，2008(7):23-28.12常青.房地产估价的基本问题及其关系研究J.建筑管理现代化，2006(2):20-22.13陈龙高.苏北房地产估
15、价业发展中仔在的问题及建议中国房地产估价师D.2004(6):56-58.14程民选.市场主体的内涵4市场土体确立的基本条件J.中国经济问题，1994(9):18-21.15彭可.新制度经济学视角的利率市场化J金融教学研究，2000(6):18-23.16赵宪,林小峰,康凯,郭宗逵.房地产估价行业信用体系建设存在问题与对策J.价值工程,2017,36(10):237-240.17黄鸣强.房地产评估中市场法的分析与研究J.商业经济,2014(09):96-97+123.18吴利明.房地产价格评估研究J.经济师,2013(09):277-278+280.19韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究J.中外企业家,2011(22):86-87.20刘光宁,阮宗斌.略论房地产估价风险及其对策J.现代财经-天津财经学院学报,2004(09):51-52+56.
