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1、房地产基础知识一、房地产基本术语：房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。生地： 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
2、 总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率 ）：用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度： 小区内全部建筑的基地面积之和（）/小区内总占地面积（）容积率： 小区内总建筑面积之和（）/小区总占地面积（） 绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新
3、区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地），绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积开间：住宅的宽度 进深：住宅的实际长度层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建
4、筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。道路红线：道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。剪力墙：因高层建筑物高,为了防止刮强风或地震产生的横向推力,横向推力会产生剪力,抵抗剪力的墙称剪力墙。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关
5、也是接受邮件、简单会客的场所。房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 二、建筑结构介绍：按使用性质分：可分为居
6、住建筑、公共建筑、工业建筑、和农业建 筑四大类，居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑；按建筑物层数或高度分：住宅按层数分为低层住宅（13）、多层住宅（46）、小高层住宅（718）和高层住宅（18-32）超高层（32层以上） ;按建筑结构分：可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢 结构、其他结构；按建筑施工方法分：可分为现浇、现砌式建筑、预制、装配式建筑、部分现砌、部分装配式建筑；电梯的设置：一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450-500平方米，7层及7层以上的住宅或顶层住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅，必须设置电梯。12层及12层以上的住宅，设置电梯
7、不应少于两部，其中一部为消防电梯。三、地产物业建筑类型：按层数分类：低层建筑：高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高层建筑：高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）：介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 点式（塔式）建筑：指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。按使用分类：普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓
8、、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道
9、回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。TOWNHOUSE（联排别墅）：正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错
10、层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 常见产品类型及建筑形态（总结）：别墅：独栋别墅、四合院亚别墅：双拼别墅、联排别墅类别墅：叠拼别墅花园洋房：花园洋房普通住宅：多层板楼、小高层板楼、高层塔楼、板式塔楼、酒店式公寓四、房屋面积分类及定义：建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在二米二以上的永久性建筑；套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分构成；分摊的共有面积:某个产权人在房屋共有建筑面积中所
11、分摊的面积； 包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、保安室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积.建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积计算全部面积的范围：(1) 单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上的房屋，按各层建筑面积总和计算建筑面积；(2) 房屋内夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在二米二以上的部位计算建筑面积；(3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在二米二以上的，按其水平投影计算面积；(4) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在二米二以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶
12、高度在二米二以上的部位，按其外围水平投影面积计算；(5) 楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、等均按房屋自然层计算面积；(6) 挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影计算；(7) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在二米二以上的，按其外墙外围 (8) 水平投影面积计算；有柱（不含独立柱）或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算；(9) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算；(10) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算；(11)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在二米 二 以上的部位的外围水平投影面积计算；
13、(12) 有伸缩逢的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积；计算一半面积的范围：(1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；(2) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；(3) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；(4) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；(5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；不计算建筑面积的范围(1) 层高在二米二以下的夹层、插层、技术层和层高在二米二以下的地下室半地下室；(2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性
14、玻璃幕墙、勒脚、台阶、无柱雨篷等；(3) 房屋之间无上盖的架空通廊；(4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；(5) 建筑物内的操作平台、上料台、及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；(6) 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝以下特殊情况计算建筑面积(1) 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算；(2) 房屋屋顶为斜面结构的，层高在二米二以上的部位计算建筑面积；(3) 全封闭阳台，有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；(4) 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计
15、算建筑面积(5) 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高二米二以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积； (6) 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；(7) 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积；(8) 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算；五、常见疑难：毛坯房和成品房：毛坯房是房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房子；成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。经济适用房和廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等；经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。 土地的使用年限是如何确定的？
