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1、吉祥花园项目规划设计建议一、基本原则1、实用；在有限的空间内尽可能满足舒适性的功能需求。2、经济：控制总价、降低首付和月供，让购房者能买到买得 起的好房子。3、创新：本案应适度创新，满足新县外出务工、出国务工和 周边邻县、信阳籍在外地工作、经商的购房者的多样需求。4、标杆:本案在规划设计上务求达到新县人居的榜样和标杆， 区隔周边竞争楼盘，进入无竞争的引领平台。5、惟一：本案需在规划设计上体现出在新县的惟一性和首创 性，比如首创临街商业地上、地下的互通等。所有问题归结到一点：在满足功能、配套、环境、安全、服务 的基础上，总价是最敏感的问题。因此，如何设计面积“瘦身”、 满足功能、控制总价的房型，
2、且这种户型在新县是惟一的、前所未 见的、无与伦比的，便是本案在竞争中胜出、在价格上拉升的制胜 之道。二、市场定位纵观新县在售楼盘的客户群体和潜在客户群体，结合本案所处 区域和产品形态，本案的目标客户群体主要分为如下几类：1、改善型需求：这部分客户群体占据市场主流，是本案的主力客户群体。该部分客户群体的购买动因是：县城公务员、国家干部或个体 商户以及外出务工、出国务工的庞大人群，此部分人群在新县县城 已有一套或两套以上住房，但多为自建房，或为单位福利分房，或 购买过早期商品房，但是该类房屋不成规模，算不上社区，没有景 观绿化，没有物业管理，没有智能化，满足不了追求品质生活的舒 适性、安全性、人性
3、化的需求，需要升级换代。本案作为新县规模 较大、综合品质较高、性价比超高的社区，必然受到该部分人群的 追捧。2、学校类需求：本案周边学校密布，学校资源丰富，从小学 到初中、高中，能满足业主子女接受全程教育的“一站式”需求。教育地产或者称之为学校型物业，如同大城市的亲水物业、地 铁物业一样，一直都是稀缺资源、优势资源，且备受购房者青睐。 本案所具有的优势教育资源，作为本案最大的卖点，将吸引县城居 民和县镇居民在此置业，让其子女坐享名校之便。这其中，不排除 部分购房者愿意舍近求远、舍大求小，作为子女上学的过渡型需求， 因此，特建议配置此类房型。3、进城型需求：乡镇干部、教师、富裕农民、外出经商、务
4、 工农民，或为工作调动，或为子女就业，或为子女上学，或为孝敬 父母，或为投资理财，均有进城购房的需求。4、返乡型置业需求：根在新县和信阳其他县市，人在外地工 作、经商，因为有着浓厚的家乡情结，或为自己养老，或为孝敬父母，故会返乡置业。由于该部分客户群体在城市工作、经商、生活， 眼光较高，对品质敏感，对房价不太敏感，故对小高层、高层抗性 不强，应视为本案重要的客户群体。在前期规划设计中，对此类客 户群体的购房需求应予以较高的重视。三、设计元素客户需求就是市场空间。在新县，7万多平米的商住项目当属 较大体量的项目，如何规划出新县人买得起的好房子，如何满足绝 大部分目标客户的需求，是我们进行规划设计
5、时必须要首先考虑和 满足的。结合在新县市场调研所得出的数据和我公司在其他县级城市 作业的经验，我们发现：在满足功能的条件下，面积越小，总价越 低，就越受欢迎。具体来讲，有以下几点： 功能：一套房有三个卧室，个别需求两个或四个卧室，尽量通 风采光效果好，视觉效果好。而一些创新性的设计更能吸引客户， 如私家花园等。配套：周边配套尽量完善，有学校、商场、医院、集贸市场、 银行等生活所需的商业配套。社区配套要有电视、宽带、电话等， 如果有天然气、暖气、热水，则更有吸引客户。环境：客户满意的不再是简单的植物排列，而是有造型、有艺 术感、参与性强、密度高、搭配合理的园林景观，如果有水景、雕 塑小品、休闲桌
6、椅、健身器材、背景音乐，则更有吸引力；如果有 充足的停车位，交通系统做到人车分流，则品质更高。安全：有真正的智能化管理，起到监控、防范的作用。服务：不再满足简单的卫生打扫，看门护院，而是更多的个性 化、有尊贵感的服务。四、社区配套在社区配套越来越被重视的情况下，我们建议在控制成本和地 块允许的范围内，尽量的完善项目的配套设施。会所：因项目较小，不设独立会所，可利用商业房布置健身房、 老年活动中心、麻将棋牌室、桌球室、乒乓球室、家政服务中心、 儿童托管中心、会议室、图书馆、文艺中心等。乒乓球台、羽毛球场：这些项目安排在室外，可极大的提高参 与性。有线电视、宽带、电话：都是现代社区的基本设施，应配
7、备齐 全，有线电视、电话应客厅主卧双接口。天燃气：目前县城没有市政供应，但未来几年可能会实现，可 考虑布置管道，规划加气站，提前使用。暖气：目前县城没有市政暖气供应，可以考虑分户电势取暖或天然气地热取暖。幼儿园、小学：此属于长期投资，考虑到收益，不建议规划。背景音乐系统：小区广场、会所、各单元入口、小区道路等设 置音箱，节假日、每天早晚定时播放音乐、天气预报等；紧急情况 时可插播紧急广播。公共活动场所：根据需要设公共卫生间，注意卫生间、路灯、 垃圾桶、休闲桌椅等设施的造型，使之成为社区景观的一部分。生活设施：中型超市、小卖店、蔬菜果品店、中小型餐饮、理 发店、美容院、干洗店、音像店、诊所、药店
8、、银行等主要依靠商 业招租实现。其它：一些较为高档或大型的配套设施，如网球场、篮球场、 足球场、游泳池、教堂等占用空间场地较大，建议不考虑。五、社区商业本项目商业主要在南面和东面，目前商业氛围不浓，考虑长远 发展，建议南面以一层商业房为主，东面考虑二层商业房。层高：一层 3.6 米，二层 3.3 米；进深：15 米以内；开间：34.5 米，如上面有住宅，尽量与其上面住宅的功能间 保持一致；面积：各开间之间留两个门洞；卫生间：每个开间预留一个卫生间位置；楼梯间：二层商业房建议预留楼梯间位置和焊接口，客户购买 后自行安装；管线：预留上下水管道，有线电视，宽带，电话等接口； 临街面：全落地玻璃墙，按
9、销售单位销售后安装大门。六、户型设计1、户型配比 应该清醒的认识到，在我们考虑到户型改进的同时，其它项目 也在考虑同样的问题，所以，我们的户型设计应做到走在同期新项 目的前面。在目前这种市场环境不乐观的情况下，尽可能的降低总价，扩 大客户群体，实现快速顺利销售，快速回收资金，这要求在保证品 质、完善功能的基础上，设计出市场需求量最大的户型。在充分了解分析市场的情况下，我们建议户型及套数配比如下 表。户型套数比例(%)面积(平方米)两室两厅一卫580 85三室两厅一卫20100110三室两厅两卫70115120四室两厅两卫5135 140以上户型面积阳台按全面积计算。虽然目前市场上在售的三房面积
10、在 130 平方米左右，但我们在120 平方米的空间内绝对可以设计出功能完善，空间合理的户型， 力求区隔对手。特别强调：三房一卫与三房两卫的户型在面积上一定要有 10 平方米左右的差别，三房两卫与四房两卫在面积上一定要有 10 平 方米左右的差别，使客户群体区分明确，便于销售。2、户型布置原则社区内位置好的地方规划大户型，位置差的地方规划小户型。3、户型设计要求重点要求：每户均设计私家庭院 夹层、错层等华而不实的设计不予考虑。 整体户型除餐厅外，各功能间均有外窗，尽量动静分区，干湿 分离，通风采光效果良好，层高 3 米，临路窗户双层玻璃。室内电线配置应达到最高标准，下水管道使用消声管。玄关：大
11、户型考虑设计玄关；客厅：开间不小于 3.8 米，朝向景观，如前面不设阳台，考虑 落地窗；餐厅：不小于2.4X 2.7米，尽量与客厅相连；厨房：不小于1.8X2.5米；尽量与餐厅相连；主卧：不小于4.2X3.5米，保证南向，大户型有衣帽间和卫生间，落地窗或外飘窗；次卧：不小于 2.7X3.9 米，外飘窗；卫生间：不小于1.8 X 2.4米；生活阳台：不小于1.2X2.0米，不大于1.5X3.5米，预留上下水管道；休闲阳台：不小于1.5X2.7米，不大于1.8X4.2米；外墙：外飘窗下面可预留空调机位，百叶窗遮挡；排水管：屋顶排水、空调排水明管，可共用；屋顶：坡屋顶。七、总体布局为考虑本社区物业形态的多样性和总体布局的美观性，建议在 本项目的北侧，适当配置两到四栋板式小高层，填补这一产品在新 县的市场空白，满足部分购买力强、追求生活品质和居住体验的客 户需求。为此，不建议多层配置电梯。
