今年的房地产开发

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1、第章 值得房地产开发张永岳 陈伯庚 孙斌艺 编著第一节 城市开发与城市规划 一、城市开发口 （一）城市的定义 城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而 形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落 具有三个方面的特征：口空间集聚性口规模经济性口社会复杂性口（二）城市的功能 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位 往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向 一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具

2、备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大 影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门 城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食 品加工业、服务业等 （三）城市开发与建设 城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。 近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交 通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展城市建设的重点在于城市的房地产开发建设城市规划 城市拥有很多资源，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经

3、济的发展发挥最有效的作 用 二、 （一）城市规划的概念 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设 和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、 完善的城市基础设施和良好的城市生态环境 （二）城市规划的作用与任务 城市规划的作用主要体现在: 促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应 促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境 强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境 城市规划的任务是: 根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及 城市所在地区的地理位置、

4、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系 合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局 统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展 （三）城市规划的内容 城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、 功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作： 1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施 2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系 3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标 4、合理选

5、择城市各项建设用地，确定城市的功能布局 5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法精品 word文档值得下载值得拥有 6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案三、城市规划地与房地产开发为各项工程设计提供依据 1 、城市规划是房地产开发的重要依据 2 、城市规划是房地产开发的重要管理手段 3 、房地产开发是实施城市规划的基本方式第二节 房地产综合开发 一、房地产综合开发的涵义和分类 （一）房地产综合开发的涵义 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容,是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状 态的活动。 指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合

6、理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发 和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活 动。 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在: 房地产开发活动的综合性 开发周期的长期性 开发过程的时序性 开发经营的高风险性和强地域性（二房地产开发的分类 1 、按开发区域的性质划分 新区开发 旧区再开发 2 、按开发的规模划分 单项开发 成片开发 3 、按开发的对象划分 土地开发 房屋开发综合开发（三了我国房地产综合开发的发展 第一阶段，是城市房地产的“ 统建” 阶段 第二阶段，是从“ 统建” 到

7、综合开发的过渡阶段 第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段 第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志 二、房地产综合开发的作用 1 、实现城市规划，迅速改变城市面貌2 、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境3 、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能 三、房地产综合开发的指导原则和主要任务 （一）房地产综合开发的指导原则 第一，与政府产业政策的协调性 第二，与城市规划的统一性 第三，房地产综合开发投资结构的合理性 第四，房地产综合开发的科学发展机制 （二）房地产综合开发的主要任务 综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区

8、的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，新区 建设和旧城改造均应以综合开发方式为主，实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业 建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，开发一片、建成一片、精品 word文档值得下载值得拥有 收益一片。具体包括三个方面： 1、房地产综合开发要为城市建设服务 2、房地产综合开发要为城市居民提供良好的生产、工作和生活条件 第三节3、房地房综地发产依开场发则项事目经营活动 一、房地产开发的主要程序 （一）投资决策分析 投资决策分析是整个开发过程中最

9、为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析 为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套 建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等二）前期工作 前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间 获取土地使用权 落实资金 完成项目的规划设计 具体地说，前

10、期工作主要包括：（1 ）获得土地使用权（2 ）实施筹资计划（3 ）规划方案的扩初设计（4 ）获得规划及配套部门的许可（5 ）征地、拆迁、安置、补偿（6 ）施工现场的“ 三通一平” 或“ 七通一平（7 ）估算工程量和开发成本（8 ）与建筑商初步洽谈承发包事宜（三）项目建设 项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一 个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动 承发包 施工组织 建设监理 市政和公建配套 竣工验收（四）房屋租售 开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现，采取有效 的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金

11、，获取利润（五）物业管理 物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能 为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命 及价值 二、开发项目的可行性研究 （一）可行性研究的涵义 开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指在开发投 资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对 拟建项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法通过可行性研究主要处理两方面的问题： 技术的可行性 经济的合理性二) 可行性研究的作用 一是项目投资决策的依据 二是申请建设贷款的依据 三是作

12、为编制下阶段规划设计的依据 四是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据三) 可行性研究的依据国家和地区经济建设的方针、政策和规划 批准的项目建议书和同等效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 国家规定的经济参数和指标 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等四)1.1、234567、可行性研究的内容项目的背景与概况(l )项目名称、建设单位) 2 .开发区现状调查及动迁安置23456项目的地理位置 项目所在地周围的环境状况 项目的性质及主要特点 项

13、目开发建设的社会、经济意义 可行性研究工作的依据和范围 3 .(I) 土地调查( 2 )人口调查( 3)调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等( 4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、 年利润额等( 5 )( 6 )( 7 )( 8 )( 9 )各种管线 其他地上、地下物现状 制定动迁计划 确定安置方案 动迁、安置、赔偿等费用估算市场分析和建设规模)市场供给现状分析与预测)规划设计方案选择(I )市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公 建项目重

14、点要规划安排好交通的组织 ( 2 )项目构成及平面布置 ( 3 )建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、 层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图 5 .资源供给(I)建筑材料的需要量、采购方式和供应计划2) 施工力量的组织计划3) 项目施工期间的动力、水等供应4) 项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件 6 .环境影响和环境保护(I)建设地区的环境现状2) 主要污染源和污染物3) 开发可能引起的生态变化4) 设计采用的环境保护标准(5)控制污染与生态变化的初步方案 4.(2(3(4(5市场需求现状分析与预测 销售价格分析。分析价格现状及发展趋势 服务对象分析，制定销售计划 拟建项目建设规模的确定