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1、目录第 一 章 总 论- 4 -1.1 项目名称及承办单位- 4 -1.1.1 项目名称- 4 -1.1.2 项目建设单位- 4 -1.1.3 项目拟建地点- 4 -1.1.4 可行性研究报告编制单位- 4 -1.2 研究工作的范围- 4 -1.2.1 可行性研究报告编制依据- 4 -1.2.2 研究范围- 6 -1.3 建设内容- 6 -1.4建设投资估算与资金来源- 7 -1.5 研究结论和建议- 7 -第 二 章 项目建设的背景- 9 -2.1 自然地理状况- 9 -2.2 昆钢房地产发展状况- 9 -2.3 项目建设必要性和可行性- 10 -2.3.1 改造项目的必要性- 10 -2.
2、3.2 改善民生，解决居民的居住安全问题- 11 -2.3.3 改善城市面貌和居住环境- 11 -2.3.4 有利于促进经济社会的和谐稳定发展- 11 -2.3.5 改造项目建设的可行性- 12 -2.3.6 本项目的建设具有充分的政策依据- 12 -2.3.7 本项目的建设具备明确的资金来源- 13 -第 三 章 项目建设地点主要条件- 14 -3.1 地形、地貌条件- 14 -3.2 公共设施条件- 15 -第 四 章 项目规划设计方案- 16 -4.1 规划理念- 16 -4.2 项目建设规模- 16 -4.3 建设方案- 17 -4.3.1 规划设计- 17 -4.3.2 建筑设计-
3、19 -4.3.3 建筑结构- 20 -4.3.4 给排水- 21 -4.3.5 电气- 21 -4.3.6 通风、煤气系统设计- 22 -4.4 室内、室外消防给水- 22 -第 五 章 项目实施- 24 -第 六 章 节水、节能- 25 -6.1 节水措施- 25 -6.2 节能措施- 26 -第 七 章 环境影响评价及环境保护措施- 27 -第 八 章 风险分析- 28 -8.1 风险分析- 28 -8.1.1 主要风险- 28 -8.1.2 次要风险- 29 -8.2 分析建议- 30 -第 九 章 投资估算与资金筹措- 32 -9.1 编制说明- 32 -9.2资金筹措- 34 -第
4、 十 章 经济效益分析- 35 -9.1 市场分析- 35 -9.2 购买人群- 36 -第 十一 章 社会评价- 38 -第 十二 章 营销方案- 42 -第 十三章 风险管理方案- 43 -第 十四 章 结论和建议- 44 -14.1. 研究结论- 44 -14.2. 一些建议- 44 -附件清单- 45 - 第 一 章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称昆钢氧气厂片区住宅小区1.1.2 项目建设单位 昆钢房地产有限公司 1.1.3 项目拟建地点 昆钢平顶山原搬迁房用地内1.1.4 可行性研究报告编制单位 云南昆钢集团山河建设监理有限公司1.2 研究工作的范围1.2.1
5、可行性研究报告编制依据（1）中华人民共和国城市规划法(1989年)（2） 建设部城市规划编制办法与城市规划编制办法实施细则（3）城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）（4）全国统一建筑工程基础定额云南省价目表（5）全国统一安装工程预算定额云南省价目表（6）委托单位提供的有关资料（7）氧气厂片区现状地形图（8）棚户区改造政策文件：1. 住房和城乡建设部文件：关于对城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况进行调查的通知（建办保电200910号）；2. 云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会文件：转发住房城乡建设部住房保障司、国家发展改革委投资司关于编报2010年国有工
6、矿棚户区改造中央投资补助建议计划文件的通知（云住建发明电201019号）；3. 云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会、云南省国有资产管理委员会、云南省财政厅文件：关于认真做好全省大中型国有工矿企业棚户区调查核实工作的通知；4. 云南省住房和城乡建设厅文件：云南省住房和城乡建设厅关于认真做好城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况调查工作的紧急通知（云建保2009186号）；5. 云南省国防科技工业局文件：关于转发通知（云科工局运行201069号）；6. 云南省国防科技工业局通知：关于做好云南省军工单位棚户区改造工作摸底调查的紧急通知；7. 昆明市住房保障局文件：昆明市住房保障局关于
7、统计棚户区改造实施条件的通知（昆住保201017号）；8. 昆明市住房保障局文件：昆明住房和保障局关于做好城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况调查工作的通知（昆住保200922号）；9. 安宁市建设局的函：关于报送2010年-2012年棚户区改造规划相关材料的函；1.2.2 研究范围根据有关内容要求，在昆钢集团房地产公司提供相关资料和数据的基础上结合项目实际情况对项目建设的必要性、建设规模与建设方案、项目建设实施进度及建议、投资估算和社会效益分析等方面进行论述，为项目的决策提供依据。根据国务院、省市政府有关解决城市低收入家庭住房困难，加快推进城市和国有工矿棚户区(危房)改造工作的决策部署
8、，针对该改造项目的初步方案，本项目研究工作范围主要是通过棚户区改造的背景分析，通过实施棚户区改造解决低收入困难职工住房问题，同时实现城市及厂区的全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和相应的配套公共服务设施的目标，做到住房质量、小区环境、配套设施明显改善。通过棚户区改造工程对该项目地区的现状、发展的重点及方向，以及对本项目建设规模及方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等方面的可行性进行全面研究。1.3 建设内容总建筑面积：75000 m2分廉租房和经济适用房进行建设。经济适用房片区：Z1Z14幢6层的多层住宅建筑，约有
9、580户，总建筑面积约为50000m2。低收入廉租房片区：Z15Z31幢46层的多层住宅建筑，约有500户，总建筑面积约为25000m2。公辅设施：完成红线内给排水、供配电及燃气设计，满足小区内居民正常使用要求。1.4建设投资估算与资金来源 项目建设投资估算项目建设投资估算17250万元，其中：建筑工程 12675万元；设备及安装工程1537.5万元；其他费用3037.5万元。 资金筹措积极争取有关政府部门的支持，以减少资金压力；积极争取减免相关税费，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，以优惠的政策支持改造；争取各级政府支持资金尽早到位，以求建设工期最短化；职工集资自筹资金
10、部分，尽量争取到住房公积金贷款。1.5 研究结论和建议本项目在昆钢平顶山原搬迁房用地内建设，充分利用了现有的人力资源、土地资源，可很好的改善职工的生活居住水平及昆钢此区域环境。开发建设本小区可满足不同经济条件的职工对住房的需求，可改善职工的住房条件和周围的环境，取得较好的社会效益。 在项目进入开发实施阶段后，应针对项目的主要风险和次要风险制定相应的预防和应对方案，以使项目在实施过程能应对各种风险，将各种风险对项目的不利影响减小到最小，使项目能早日开工。氧气厂片区住宅小区建成后可由集团公司公司指定一个管理部门（从集团公司所属单位的职能划分上看，管理单位应为房产管理处）进行管理，制定符合昆钢特点和
11、国家相关政策的管理规定，以用好低收入廉租房和经济实用房适用政策，更好地为职工服务。户型面积为：低收入廉租房为50平方米左右/套；经济适用房为80100平方米/套。 低收入廉租房、经济适用房装修标准同昆钢房地产市场廉租房、经济适用房的交房标准； 在开发低收入廉租房和经济适用房时，应与政府有关部门联系，尽量争取和享受国家低收入廉租房及经济适用房的相关优惠政策，以获得较好的开发条件，达到预期的收益；第 二 章 项目建设的背景2.1 自然地理状况用地地处昆钢西侧，南面紧靠昆钢医院，东接昆钢城市主干道钢河路，北邻昆钢氧气厂，西侧为501电台。小区中部有35KV高压输电线穿过。总用地面积为48878.44
12、平方米，南北长385米，东西宽约60160米，用地西南高、东北低，落差约60米。此区域外围公用设施均较好，幼儿园、小学生入学方便快捷，而医院、菜市场等公用设施相当便捷。2.2 昆钢房地产发展状况2.2.1 项目建设单位概况昆钢房地产开发有限公司组建于1999年,是昆明钢铁控股有限责任公司下属子公司（纯国有控股公司）。注册资金约1.4亿元，属房地产开发二级资质企业，目前正在申报一级资质。公司拥有一批具有创新精神、踏实肯干、高素质的管理人才。公司现有职工244人，技术人员107人。2.2.2昆钢房地产发展状况1998年以来建成了望湖小区、湖光小区、凌波小区一、二、三期、阳光小区、湖西海岸、黄金海岸
13、和向阳坡一、二、三期等住宅小区，逐步形成了日月湖公园生活中心系统。昆钢目前有3万个家庭，总计五年内将达到3万个家庭户,但只有2万套成套住宅,相当部分职工住房条件仍需改善，1.8万单身待婚职工等待分房结婚。住房缺口仍然很大 。2.3 项目建设必要性和可行性廉租住房是国务院颁布解决城市低收入家庭住房困难的若干意见后，各地方政府出台的首个具体细则。为改善这一部分职工的居主环境，同时完成生活区的综合治理，昆钢为响应国家政策，在本区域建设廉租住房，以解决昆钢低收入家庭的的住房困难。随着昆钢企业的不断发展，职工和职工家属逐年递增，致使职工住房日益紧张。为满足职工对住房条件和生活环境的需求，开发建设高层经济
14、适用房已成为必然趋势。2.3.1 改造项目的必要性推进城市和国有工矿棚户区改造，是党中央、国务院、省委省政府作出的重大决策部署，民心所向，意义重大。棚户区改造是改善民生的重大举措，是顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，是一举多得的重大民生工程。昆钢棚户区中低收入家庭比例高，特别是退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，是完善城市功能的客观要求，有利于完善配套市政设施和公共服务设施、改善城市人居环境、集约利用土地、推进城镇化健康发展；是促进经济社会协调发展的有效途径，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。通过城市棚户区改造，还可以增加中低价位、中小户型住房供应，改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。2.3.2 改善民生，解决居民的居住安全问题提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效
