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1、房地产估价师考试辅导-成本法讲义3第八讲 成本法（三） 一、内容提要 1、现行商品房价格构成； 2、现行房屋折旧制度； 3、现行房屋完损等级评定标准； 4、成本法总结和运用举例。 二、考试要求 了解现行商品房价格构成、现行房屋折旧制度和现行房屋完损等级评定标准。 三、内容辅导 第六节 现行商品房价格构成 为便于对前述成本法中有关问题的理解及实际应用，下面将现行商品房价格构成的有关规定作一综合介绍。 一、商品住宅价格的构成 1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的商品住宅价格管理暂行办法(1992价费字382号)规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润
2、，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成： 1成本。包括： (1)征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。 (2)勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。 (3)住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。 (4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。 (5)管理费：以上述(1)至(4)项之和为基数的1-3计算。 (6)贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银
3、行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 2利润。以上述成本中(1)至(4)项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 3税金。按国家税法规定缴纳。 4地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计人商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。 二、经济适用住房价格的构成 根据国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（2002年11月17日计价格20022503号）
4、的规定，经济适用住房实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 （一）开发成本 1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、道路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 4、在小区用
5、地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 5、管理费按照不超过以上1至4项费用之和的2%计算。 6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。 （二）税金 依照国家规定的税目和税率计算。 （三）利润 按照不超过开发成本中1至4项费用之和的3%计算。 三、农地征用费的构成 根据中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日修订)等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下： 1土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3
6、年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。 2安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。 3地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树
7、木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。 4新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地的)。 5耕地开垦费(占用耕地的)。 6耕地占用税(占用耕地的)。 7征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。 8政府规定的其他有关税费。 四、城市房屋拆迁安置补偿费的构成 根据城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日国务院令第305号)等的规定，在城市房屋拆迁中发生的有关税费如下： 1被拆除房屋及附属物的补偿费。 2搬迁补助费。 3临时安置补助费或周转房费。 4拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。 5拆迁服务费。 6、拆迁管理费。 7政府规定的其他有关税费。 第七节
8、现行房屋折旧制度 建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表(1992年6月5日建综1992349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”，但一些参数，如房屋的耐用年限(寿命)、残值率等，对于估价上求取建筑物的折旧也有重要参考价值。经租房产折旧的有关规定如下： 经租房产根据房屋结构分为下列4类7等： 1钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。 2砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐
9、全的单元式住宅或非住宅房屋。 3. 砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。 4砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 5砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋， 6砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。 7简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式
10、为： 年折旧额原价(1一残值率)耐用年限 房屋耐用年限。各种结构房屋的耐用年限一般为： 1钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 2砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 4砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 5砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 6砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 7简易结构10年。 房屋残值是指房屋达到使用年限，不能
11、继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。 各种结构房屋的残值率一般为：(1)钢筋混凝土结构0；(2)砖混结构一等2；(3)砖混结构二等2；(4)砖木结构一等6；(5)砖木结构二等4；(6)砖木结构三等3；(7)简易结构0。 例题：（95年考试题） 同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ） A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 答案：C
12、 第八节 现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准，同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。现将有关内容综合如下： 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：(1)完好房；(2)基本完好房；(3)一般损坏房；(4)严重损坏房；(5)危险房。 房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：(1)房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重
13、墙、屋面、楼地面；(2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；(3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。 房屋完损等级的判定依据是： 完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。 一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有
14、部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。 严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。 危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。 房屋新旧程度的判定标准是：(1)完好房：十、九、八成；(2)基本完好房：七、六成；(3)一般损坏房：五、四成；(4)严重损坏房及危险房：三成以下。 例题：(2001年考试题) 基本完好房的成新度可以为（ ）。 A、五成 B、六成 C、七成 D、八成 答案：B、C 例题：（95年考试题） 根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（ ）的完好、损坏程度来划分的。 A、结构 B、设备 C、设计 D、装修 答案：ABD 例题：房屋完损等级分为（ ）类。 A、三 B、四 C、五 D、六 答案：C 第九节 成本法总结和运用举例 对成本法内容的总结我们用图52来归纳。故： 估价对象土地的单价（681.4689.9679.8）3
