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1、海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心建设项目可行性研究报告项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区可研编制日期：二一三年九月II目 录第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2项目主管部门31.3项目建设思路及目标31.4项目建设地址及内容41.5项目投资及资金筹措41.6主要技术经济指标51.7可研编制依据51.8研究结论与建议6第二章 项目背景与建设必要性82.1项目背景82.2项目建设必要性10第三章 市场分析与预测123.1文昌本地市场规模123.2辐射区域市场规模143.3市场发展前景预测15第四章 项目选址及建设条件
2、174.1项目选址174.2建设条件18第五章 项目建设投资方案245.1项目建设内容及规模245.2项目建设投资模式255.3交易市场建设方案255.3.1农副产品综合性加工配送中心建设方案255.3.2农副产品交易大棚建设方案265.3.3多功能冷藏库建设方案275.3.4综合办公大楼建设方案295.3.5商业铺面建设方案315.3.6百货大楼建设方案315.3.7酒店餐饮大楼建设方案315.3.8地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案315.3.9配套商品房建设方案32第六章 项目经营管理模式346.1项目经营模式346.1.1市场定位346.1.2项目经营策略356.2项目管理模式37第
3、七章 项目组织机构与人员培训387.1组织机构387.2劳动定员387.3员工培训39第八章 项目实施进度418.1筹备工作418.2建设施工418.3项目进度41第九章 投资估算和资金筹措429.1估算范围429.2估算依据429.3项目建设投资估算439.4流动资金投资估算459.5资金筹措45第十章 市场经营收支分析4610.1市场经营收入估算4610.2市场经营支出估算4710.3经营分析结论49第十一章 经济社会效益分析5111.1项目建设将为市政府“保供稳价”工作提供稳定抓手5111.2项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题5111.3项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当
4、数量就业5111.4项目建设有利于规范我市农副产品交易市场5211.5项目建设将大力促进地区农业产业化的进程52第一章 总 论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心项目1.1.2项目建设单位海南永青绿色农业食品加工有限公司是国家农业产业化重点龙头企业，是一家集农产品种植、收购、加工、包装、冷藏、物流和销售为一体的大型农业集团。公司在海南文昌东路镇、会文镇、万宁礼纪镇和屯昌屯城镇投资3亿多元建有4个大型农产品产地集配中心，冷藏加工能力达5.5万吨，占全省农产品冷藏能力的25%，是海南省规模最大、冷藏加工设备最先进、服务体系最完善的产地集配中心
5、。集团以4个产地集配中心为基础，通过科学的服务体制、良好的经营机制和完善的管理模式，在全省建立了94个农业服务站，拥有2712名农民技术员，连接农户11余万户，覆盖43.5万亩种植基地。依托产地基础设施及生产收购网络，公司在全国建立了60个批发网点和具有销售载体的800多个营销终端，培育了300多名常年运销海南瓜菜水果的客商，2012年度公司运销总量达到23万吨，销售额达到12.3亿元。公司实行以总经理负责制为基础的现代企业制度，目前有注册员工156人，其中拥有大专以上文化程度的员工占总数的78%。公司近几年连续盈利，资产2个多亿，财务状况良好。公司不仅拥有20余年农副产品运销经验和完善的销地
6、营销网络，还建设和参与管理了省内外一批大型农副产品批发市场，积累了市场规划建设和经营管理经验，也锻炼了人才队伍。例如，2007年，永青管理团队接手管理武汉白沙洲农产品大市场，不到一年时间便理顺了市场管理、提高了市场盈利，并通过运作成功在香港上市，融资11.5亿港元，股票代号为0149。2011年，该市场年交易总量已达223万吨，年交易总额130亿元；2009年，公司与海南农垦合作筹建天津环渤海农产品交易市场，积极争取国家、海南省和天津市政府的优惠政策，通过优惠价格取得了建设用地并争取到了国家项目资金，为市场建设提供了良好政策环境和资金支持。经过三年的筹备和建设，该市场已建成并投入使用。通过该项
7、目的建设，打通了从海南到北方特别是华北地区的海上运输通道，为海南瓜菜出岛运销提供了新的途径；2012年，公司积极响应省政府建设常年蔬菜基地的号召，在屯昌屯城投资建设了海南中部农产品交易中心，形成了“立足屯昌、辐射周边”的产销对接平台和电子商务平台，对保障屯昌甚至中部地区农副产品供应和稳定价格起到了积极作用。综上，海南永青绿色农业食品加工有限公司在经验、资源、团队、资金、技术等方面具备明显优势，拥有作为项目建设业主的条件，完全有能力建设好该项目。1.2项目主管部门海南省商务厅、财政厅1.3项目建设思路及目标1.3.1项目建设思路项目将综合考虑全省农副产品批发交易市场布局和文昌市城市功能规划，在相
8、关部门的指导下，由永青公司统一规划设计，并承担市场主体工程建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基础设施建设，同时争取省商务厅和财政厅资金推动市场基础设施建设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本等四方主体的政策、资金、产业资源，推动项目快速建成并投入运营。1.3.2项目建设目标项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，通过采取“公司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设项目”的建设投资模式，实施“大买大卖、储备调节、保护收购”三大经营策略，把市场打造成为“立足文昌、辐射周边、面向全国”的， “批发交
9、易为主、兼顾配送零售”的，涵盖蔬菜、水果、粮油、肉类、水产、干调、冻品、土特产、日用品、烟酒等品类的区域性农副产品综合批发交易市场。计划项目建成后三年内，实现20万吨和20亿元的年交易规模，成为海南东北部地区最大的涉农产品展示交易窗口。1.4项目建设地址及内容1.4.1项目建设地址海南省文昌市文城镇英城社区，海文高速文城出口处，高速路以东、迎宾路北侧、职业学校西侧。1.4.2项目建设内容项目规划占地250亩，计划总投资12亿元，总建筑面积30万平方米，设计年交易量20万吨，交易额20亿元，建设期为一年半，主要建设内容有：（1）2层农副产品综合性加工配送中心5000平方米；（2）8栋钢结构交易大
10、棚35200平方米；（3）1栋三层多功能冷藏库，共10000平方米；（4）2栋一层商铺，共2350平方米；（5）1栋八层综合办公大楼16000平方米；（6）1栋八层百货大楼22400平方米；（7）1栋八层酒店餐饮大楼22400平方米；（8）30栋配套商品房180000平方米；（9）1栋六层职工倒班宿舍7200平方米；（10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、道路及绿化等。1.5项目投资及资金筹措1.5.1项目投资项目计划总投资12亿元，其中市场基础设施建设3.8亿元，市场经营流动资金估算需要2000万元，配套商品房建设8亿元。1.5.2资金筹措项目建设资金主要通过四种途径筹措，即
11、企业自筹、政府扶持、银行贷款和社会投资。项目计划总投资12亿元，其中企业自筹1亿元，计划争取政府扶持1亿元，银行贷款2亿元，社会投资8亿元。1.6主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1项目总投资万元1200001.1建设投资万元1180001.2流动资金万元20002经营总收入万元6492.70第5年3经营总支出万元4822.05第5年4经营利润总额万元1670.65第5年5财务内部收益率%10.616财务净现值万元1120.557投资回收期年6.991.7可研编制依据1、中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见（2013年中央一号
12、文件）；2、国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见（国办发201159号）3、商务部关于贯彻落实的实施意见；4、海南省商务厅、海南省财政厅关于申报2013年农产品流通体系建设中央专项项目的通知（琼商务建2013331号）5、海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020）；6、海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）；7、海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）；8、海南省经济特区制定的投资鼓励政策；9、2011年海南省统计年鉴；10、文昌市2009年国民经济和社会发展统计公报；11、海南永青绿色农业食品加工有限公司提供的相关资料。1.8研究结论与建议1.8.1研究结
13、论（1）项目建设目标明确。项目针对目前文昌及海南东北部其它地区农副产品生产、储存、流通、加工等环节存在的问题，通过建设规范的区域综合批发交易市场，保障市场供应、减少流通环节、降低流通成本，符合国家和海南发展农副产品流通体系的产业政策。（2）项目方案设计合理。市场以农副产品批发交易和仓储配送为中心，配备信息管理和检验检疫功能，布局合理、流程科学、管理规范，能够实现农副产品高效率、低成本的流通。项目还规划配套了酒店餐饮、百货大楼、商业住宅等设施，将为来往客户、市场商户及周边居民提供良好的生活服务环境，有利于市场的繁荣和稳定。 （3）经济社会效益显著。项目建成运营后，将带动市场周边房产、酒店、餐饮、
14、物流、包装等相关产业发展，创造相当数量的劳动就业岗位，同时可为政府“保供稳价”工作提供稳定抓手，有利于解决居民“买菜难、买菜贵”和农民“卖菜难”问题，对于发展当地农副产品生产和促进地区农副产品流通将起到积极的作用。综上所述，项目建设具有充分的必要性，项目用地、业主资质、建设资金等条件均已具备，项目建设是可行的。1.8.2建议项目建设目标明确、规模合理、方案可行，具有较好的经济社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。第二章 项目背景与建设必要性2.1项目背景2.1.1政策背景随着我国现代化进程的加快，现有的农副产品流通体系已经不能完全满足日益增长的消费需求，国家、部委、省市政府都很关心农副产品流通体系建设，颁布了一系列文件支持农副产品批发市场建设。2013年中央一号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见中提出要“提高农产品流通效率，统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地、优势农产品产地市场建设。加强粮油仓储物流设施建设，发展农产品冷冻贮藏、分级包装、电子结算。”；商务部关于贯彻落实的实施意见中提出要“加强农产品批发市场建设”，其中要求“
