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2、3形象与功能定位51.4目标客户群52公寓定位62.1定位依据62.2功能定位62.3目标客户群63商场定位93.1商场目标客户群94价格硝同挤甭卫瞪巩讲关灵铱票蒸数能哉听宽毁窑嘲钎御琐窥誊稍商秸飞千熏霖坦斡攒唐虽脱箕风钦展辕诀娩朗垄继燃干恶抱远吟添撼诡禄钒收责辈购锗亢誉祥孺尿结簧粪麓杠钮凰赊木旭艳怀潘曰捞瑰尉悬何赡停簿盗兹粳杭者贬廓隅伟翔理畸赊浚噬错赛膊峦越给溪画票酋戎辜跃菠秀偷尚哦成便患瓜铺安诵车凌姓蔷茬慈实讫蓟痞杯刁瓤兼退或窘纫像她申炕求趣罩舵邵蛮仓断桂瀑赂裁扦杆亲篮务诲袒邪辉瑰燕麓坛挽搁辛懈留俱鼎覆返簧销鼻荐袄镊驱推掩昌冰运痒献坎倪梅蘸狸戊脉酵脱寄骤纲荡防睦传孺念旭谅餐抓压努仁炭惹容主
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4、目 录壹物业概述1贰市场定位21写字楼定位21.1新型写字楼的趋向21.2定位依据31.3形象与功能定位51.4目标客户群52公寓定位62.1定位依据62.2功能定位62.3目标客户群63商场定位93.1商场目标客户群94价格定位94.1写字楼、公寓104.2商场11叁项目建议121项目命名建议121.1商场121.2写字楼121.3公寓122项目功能分布建议123项目整体设计建议133.1商场133.1.1规划设计建议133.1.2配套设施建议143.2写字楼143.2.1规划设计建议143.2.2配套设施建议153.2.3装修标准建议153.3公寓163.3.1规划设计建议163.3.2硬
5、件设施建议163.3.3软件管理建议173.3.4服务式公寓管理服务内容及要求173.3.5装修标准建议18肆销售策略191价格策略192推广策略192.1推出时机选择192.2相关推广策略202.3销售模式202.4建立分销网212.5编制“琶洲第一中心完全工作手册”213配合推广的广告安排223.1在香港的广告安排223.2在广州的广告策略224销售渠道224.1点对点的销售方式224.2网上推广234.3客户网络23伍实施计划241开发进度与销售的配合进度安排242有关销售配合工作242.1接待中心布置方案建议242.2工地现场包装建议242.2.1广告牌等户外广告宣传242.2.2工地
6、围墙处理252.3样板间选址及表现建议252.4接待中心内销售工具摆放建议25陆策划顾问服务内容271前期策划顾问271.1项目可行性研究分析（略）271.2定期提供相关的最新市场信息271.3策划顾问281.3.1细化目标客户群281.3.2规划建议281.3.3开发/销售计划建议281.3.4推广策略的制定291.3.5推广执行方案建议291.3.6制定工作流程表及工作安排表301.4设计物业管理模式301.5协助发展商甄选广告公司并监督其工作301.6协助发展商甄选模型制作公司311.7协助准备招商有关文件311.8策划并指导参与一切推广宣传活动311.9地盘包装建议311.10现场展厅
7、布置建议321.11参与有关项目的工作会议322建筑规划顾问332.1项目设计阶段的建筑顾问服务332.2物业施工阶段的工程顾问服务332.2.1评估物业规划设计及相关之建议332.2.2评估机电房的规划位置, 机电设备合理充份利用及布置342.2.3绿化的规划342.2.4水电供应容量问题352.2.5安全保卫系统的设置352.2.6垃圾处理设备352.2.7消防设备的设置353招商服务353.1具体操作方案353.2现场展厅与海外展厅的管理363.3检讨销售策略373.4市场信息374服务期限374.1前期顾问期374.2招商代理期37壹 物业概述项目所处的琶洲地区北临珠江，周边有珠江新城
8、、广州高新技术产业开发区、广州生物岛、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区，是广州市未来的会展板块和城市副中心区，具有良好的发展前景。本项目位于琶洲岛中部，紧邻会展中心，因为教师新村的阻隔，故项目分为大小两块土地（PZB1603地块和PZB1702地块），整体性较差。项目用地的西北面正对广州新国际会议展览中心，东北面是琶洲村和琶洲公园，南面是永不开发的万亩果园，自然环境优越，但配套设施极为不足。项目在交通方面也有相当的优势：华南快速干线、东南环高速路的已建成通车，新港东路正在拓宽，琶洲岛环岛路即将建设，地铁二号线的建设正如火如荼地进行，并计划于2003年全线开通观光
9、运营。根据贵司的发展计划， PZB1603地块（小地块）将会先行开发，初步拟建一栋二十四层写字楼及一栋十九层服务公寓。因为本项目位置的特殊性，同时也是琶洲地区第一个综合性物业，故会在该区域的房地产市场中引起较大注意力，亦会成为该地区早期的指标性物业。但由于项目所在区域还是一全新的概念区域，各种不确定性因素较多，在贵项目周边大环境还不明朗的情况下，有必要对项目的前期发展定位进行多次研讨和论证，务求更准确的确立项目的市场定位。为此，本方案将通过更深入的市场分析，综合楼盘自身的特点，对项目的市场定位进行优化调整，并在此基础上制定相应的价格策略、推广策略、广告策略，为整个楼盘的营销推广提供指导。贰 市
10、场定位1 写字楼定位1.1 新型写字楼的趋向在写字楼市场的规范和进步中，新型写字楼的“新”已不是刚刚竣工意义上的崭新，而是体现出写字楼的新概念的经营，具有高、新设施设备已成为任何一个新型写字楼所必备的条件： 开放、共享式的商务综合能力：写字楼与服务式公寓、购物中心和俱乐部等形式综合配套设施。 园林绿化环境：如同现今的住宅市场一样，写字楼的也越来越注重内外部园林绿化环境的规划。 “环保”意识强：物业的塑造利已利他的形象，力争达到世界环保建筑标准。同时，还采用符合环保要求的建筑材料，如国际流行的第三代幕墙就可以有效地解决城市光污染的问题。 人性化的设计：在现代科技给人们带来无限便利的同时，人们又感
11、受到了理性的冰冷和压力，“以人为本”的人性化设计已成为衡量和提高产品设计品质的主要因素之一。就高档写字楼这种特殊的产品而言，这种人性化的设计亦成时尚。 豪华大气的艺术性渲染：除了追求外观的独特外，内部装饰也要求别具一格。采用大理石、微晶玻璃材料，呼应出晶莹优雅的空间。 职业风范的体现：在各种微小的方面渗视和烘托写字楼物业的职业风范，体现物业的品质。在国外的许多新型写字楼中，尤其是日本东京的许多新型写字楼中，还有许多更为新型的配套设施。如生态中庭，是作为一种为员工放松精神、调节情绪用的配套设施。此外，还有一类更为新型的配套设施则是为IT类员工量身订做的。这类的员工都背负着高科技产业的激烈竞争压力
12、，对他们来说通宵加班是一件非常正常的事情，而且在正常的工作中也是不分白天黑夜的，为了减轻这些员工的身心压力，方便他们的休息，使他们不用在写字楼和自家之间跑来跑去，而为他们在写字楼中专门设计了盒子式的舱体客房。这类的舱体客房面积都很小，仅容一人，但有着完善的卫生间设施，这样可以让IT类员工在加班后，能够在其中洗浴、放松、休息，更有甚者，目前他们还推出了一种可以调节室内氧气含量的舱体客房。这样，通过调节氧气浓度，可以让员工在其中用更短的时间恢复体力。 这类的新型配套设施，还包括楼层内的公司吧、氧吧，在有些楼内还设有小型的阳光游泳池，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们
13、在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。这些新设施设备的出现，都是写字楼人性化的一种趋势，表明了现在写字楼的设计更为注重从人的角度出发，来营造一个信息时代的效率空间。此外，随着21世纪知识经济时代的到来，数字化写字楼将会成为现代化商务生活的新宠。数字化写字楼是在5A智能化写字楼的基础上更加强化综合布线、计算网络和网络服务功能，使信息传递的速度和网络性能大大加强。1.2 定位依据 计划经济向市场经济过渡，公司的形态将会由极少数的特大型公司和为数众多的中小型公司组成，特别是随着近年高科技革命日益普及和信息时代的到来，企业间的竞争将是取决于知识的竞争，因此，大量的中小知识型企业不断涌
14、现，知识经济时代的公司相对工业时代的公司经营模式亦发生了巨大的变化，他们需要的经营场所与传统的大公司截然不同，传统写字楼设计是针对大公司而设计：大面积、中央空调、统一的营业时间，远远不能适应中小知识型企业对“智能化、酒店式、小面积”的新型写字楼的需求。而互联网络的应用和现代化通信工具的普及，使人们比以往任何时候都更注重和强调生话质量与工作效率，信息化使居住与办公一体化成为一个主要运行形态。 根据加入WTO谈判中的承诺，“入世”以后，国外的金融、保险、旅游、法律、会计、管理咨询、商业零售、交通运输、邮电通讯、建筑设计、咨询服务以及计算机相关服务等部门将进入国内市场。广州市作为中国的南大门，改革开放的前沿，其良好的经济发展基础和相对优越的投资环境和较为完善的配套设施建设，将吸引众多的境外投资者开展金融、保险、贸易、生产、旅游等经济活动，从而刺激办公用房的需求增加，为商务写字楼的开发建设带来新的发展契机。 根据国内外的经验，展览博览业的发展可有效地带动交通运输、酒店、旅游、金融、保险、通讯、咨询、印刷、传播等行业的发展。为此，受会展中心展览、商务等功能的辐射，将会吸引这类公司、企业聚集于此，从而刺激区域内写字楼的需求增强。据我司了解，现时广交会周边写字楼租用率保持
