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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.谨 呈： 首座国际广场商业部分市场调查及定位报告 北京泰泰益德置置业有限限公司郑郑州分公公司 商 业 部部 二零零零八年年五月廿廿五日 目 录录第一部分 城市经经济与规规划分析析 02n 国民经济生生产总值值 02n 工业和建筑筑业06n 固定资产投投资06n 国内贸易008n 综合分析009第二部分 商业市市场调查查分析10n 量贩大卖场场调查分分析 11n 百货调研分分析 16n 步行街区调调研分析析 25n 分析总结 29第三部分 商业个个案调查查分析
2、34n 个案调查 49n 调查分析总总结 788第四部分 项目定定位822n SWOTT分析82n 战略定位84n 主体定位85n 经营定位87n 客户定位91n 功能定位96第五部分 本方案案可行性性及投资资收益分分析999 第一部部分 城市经经济与规规划分析析一国民经经济生产产总值市国民经济济持续健健康快速速发展。初初步核算算，全年年完成生生产总值值24221.22亿元，比比上年增增长一五五.6；人均均生产总总值3331699元，增增长144%。其中第一产产业增加加值888.4亿亿元，增增长4.6；第二产产业增加加值一三三08.7亿元元，增长长一八.9；第三产产业增加加值10024.1亿元
3、元，增长长12.3。产产业结构构出现新新的变化化，由上上年的33.8：53.5：442.77调整为为3.66：544.1：42.3，二二、三产产业比重重比上年年提高00.2个个百分点点。非公公有制经经济完成成增加值值14004.33亿元，增增长222.6，占生生产总值值的588.0，比上上年提高高2.88个百分分点。积积极推进进城镇化化战略，城城镇化进进程进一一步加快快，中心心城市集集聚功能能和辐射射作用增增强，年年末全市市城镇化化水平达达到611.3，比上上年提高高1.11个百分分点l 城市经济指指标：GGDP进进入快速速增长通通道，虽虽然在220077年增长长速度略略有缓和和，但发发展势头
4、头良好房地产发展展与GDDP增速速之间的的关系小于4%45%58%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展图2 产业增长状况l 城市经济指指标：第第三产业业比例一一直低于于第二产产业，对对房地产产发展尤尤其是价价格的上上升有一一定制约约作用房地产发展展与第三三产业比比重之间间的关系系小于30%30500%大于50%客户结构单单调，市市场平淡淡市场产品结结构不清清晰，发发展不确确定客户多元、交交易活跃跃、产品品丰富市场价格上上涨较快快。全年年城镇居居民消费费价格比比上年上上涨5.6，其其中食品品价格上上涨144.1，家庭庭设备用用品及服服务价格格上涨33.4，烟酒酒及用品品价格上上涨5.2，衣衣着价格格
5、上涨00.8，娱乐乐教育文文化用品品及服务务价格上上涨1.2，居居住价格格上涨77.2；医疗疗保健及及个人用用品价格格下降22.4，交通通和通信信价格下降降2.99。l 居民消费价价格指数数： 在居民民人均收收入一定定的情况况下，消消费价格格指数增增长过快快，则会会影响居居民投资资。对于于房地产产尤其商商业地产产的发展展产生一一定的影影响二工业和和建筑业业 全年年全部工工业完成成增加值值11666.99亿元，比比上年增增长200.8，其中中全市建建筑业完完成增加加值1441.88亿元，比比上年增增长100.2。具有有建筑业业资质的的独立核核算建筑筑业企业业共完成成建安工工作量5552.8亿元元
6、，增长长37.8；实现利利润总额额一三.1亿，增增长811.9；实现现税金总总额177.3亿亿元，增增长388.4。l 工业和建筑筑业增长长：工业作作为第一一产业，国国民经济济的支柱柱产业，对对房地产产的发展展有着重重要影响响，而建建筑业作作为广义义房地产产业的重重要组成成部分，对对房地产产有着直直接作用用！三、固定资资产投资资全年全社会会固定资资产投资资完成一一三677.3亿亿元，比比上年增增长322.5，其中第第一产业业完成投投资322.9亿亿元，增增长311.1；第二二产业完完成投资资6一五五.7亿亿元，增增长499.8；第三三产业完完成投资资7一八八.7亿亿元，增增长200.6。城镇固
7、固定资产产投资完完成1一一三5.8亿元元，比上上年增长长35.2， 民间投投资完成成7844.7亿亿元，增增长588.4。房地地产开发发完成投投资2998.88亿元，增增长30.00。 全年房地产产开发完完成投资资2988.8亿亿元，比比上年增增长300.0，其中中住宅投投资2225.33亿元，增增长277.1。商品品房屋施施工面积积36884.44万平方方米，比比上年增增长388.2，其中中住宅施施工28817.4万平平方米，增增长366.3。商品品房新开开工面积积一三999.99万平方方米，增增长199.0。商品品房屋竣竣工面积积6655.4万万平方米米，增长长36.7。商商品房屋屋销售面
8、面积10097.9万平平方米，增增长377.1；销售售金额3392.3亿元元，增长长69.6。全年经济适适用房完完成投资资17.6亿元元，比上上年增长长53.0。经经济适用用房新开开工面积积53.9万平平方米；竣工面面积455.4万万平方米米；销售售面积559.44万平方方米。l 固定投资： 各类固固定投资资持续增增长，对对于商业业地产开开发，无无疑是利利好消息息。能够够一定程程度上带带动个人人购房投投资四、国内贸贸易全年完成社社会消费费品零售售总额9978.7亿元元，比上上年增长长19.0。分分城乡看看，城市市消费品品零售额额6900.1亿亿元，增增长199.6；县及及县以下下消费品品零售额
9、额2888.6亿亿元，增增长177.6。分行行业看，批批零贸易易业零售售额7996.77亿元，增增长177.6；住宿宿餐饮业业零售额额1644.6亿亿元，增增长266.4；其他他行业零零售额117.44亿元，增增长一八八.4。年末全市共共有批零零贸易住住宿餐饮饮业网点点16.3万个个。全年批零贸贸易企业业完成商商品销售售总额一一五677.2亿亿元，比比上年增增长一三三.7，其中中批发总总额12209.1亿元元，增长长10.4。在限额以上上批发和和零售业业零售额额中，汽汽车类比比上年增增长144.0，石油油及制品品类增长长82.7，通通讯器材材类增长长30.6，电电子出版版物及音音像制品品类增长
10、长51.0，家家用电器器和音像像器材类类增长444.88，日日用品类类增长330.99，食食品、饮饮料、烟烟酒类增增长322.3，服装装类增长长25.8，化化妆品类类增长229.77，金金银珠宝宝类增长长31.4。l 国内贸易： 各类商商业消费费持续增增长，并并达到历历年最高高增长点点。在今今后几年年里将持持续增长长或保持持稳健发发展态势势！综合分析：无论国民生生产总值值、各个个产业、各各类投资资都呈持持续增长长态势。对于商业地地产开发发、运营营都将产产生有利利影响。第三产业作为社会经济结构的重要组成部分，在各个产业中的比重日益加大，商业作为第三产业的重要支柱，在经济结构所占的比重越来越大。随着城市化进程的逐步加快，商业必将得到长足发展。尤其从20007年年下半年年至今，股股市震荡荡，基金金低迷，各各类投资资都不景景气的情情况下。商商业地产产作为固固定资产产投资必必将再次次引发关关注。关关键在于于我们如如何因势势利导！ 第二二部分 商商业市场场分析郑州市商业业高度集集中，主主要集中中在二七七商圈、碧碧沙岗商
