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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.xx物业管管理服务务有限公司业务手册目 录录第一章 前前期介入入管理制制度4一、接管验验收工作作规程（需需要细化化内容，是是否考虑虑分为三三个内容容，第一一管理处处前期成成立准备备程序、交交接管理理规定和和验收管管理制度度？(可以)）4二、钥匙管管理规定定（接收收后的钥钥匙管理理程序？(接管验验收后钥钥匙管理理)）6第二章 入伙租租赁管理理制度7一、住户入入伙管理理规程（是是否等于于业主收收楼？(对)）7二、住户搬搬入/搬出管管理规定定8三、租赁服服务管理理
2、规定9第三章 住户服服务、管管理制度度9一、住户资资料管理理规程（是是否需明明确首次次业主档档案建立立和更改改的程序序？(在接管管验收程程序与业业主入伙伙程序中中已明确确)）9二、住户回回访规程程10三、车辆出出入ICC卡办理理规程11四、住户智智能卡办办理规程程12五、智能卡卡挂失/报损/补办规规程12六、业委会会成立程程序（增增加）13第四章 装修管管理制度度13一、装修管管理规程程13二、商业网网点广告告招牌管管理规程程15三、二次装装修安管管部监管管规程(是否统统一为一一次、二二次装修修？(业主收收楼后的的装修行行为统称称:二次次装修)16第五章 治安保保卫管理理制度17一、安管队队员
3、安全全防范管管理要求求17二、安管队队员工作作巡查规规定18三、安管队队员工作作执勤规规定18四、安管员员岗位纪纪律要求求19五、安管部部交接班班管理要要求19六、外来人人员出入入管理规规定20七、安管队队员巡逻逻签到规规定21八、紧紧急集合合管理规规程22九、安管部部培训管管理规程程23十、安管部部日常工工作检查查规定24十一、安管管部对讲讲机使用用管理规规程(是否只只有安管管员使用用对讲机机？(可以将将此制度度调整为为“对讲机机管理规规程”)25十二、监控控室操作作管理规规程25第六章 消防安安全管理理制度26一、消消防安全全管理规规程26二、消防栓栓保养规规程27三、火灾应应急处理理程序
4、28四、火灾预预防措施施及消防防检查规规程30五、消防设设施器材材管理保保养规程程31第七章 车辆管管理制度度32一、交通车车辆管理理规程32二、停车场场管理规规程33三、车辆出出入处理理规程34第八章 卫生保保洁制度度35一、楼层保保洁操作作规程35二、平面保保洁操作作规程36三、玻璃材材质物品品保洁操操作规程程38四、地地毯保洁洁操作规规程38五、瓷片(砖)保洁操操作规程程39六、天台/天沟保保洁操作作规程40七、宣传栏栏/雕塑/喷水池池保洁操操作规程程40八、梯间灯灯具/路灯保保洁操作作规程42九、游乐场场所保洁洁操作规规程42十、值班室室/岗亭保保洁操作作规程43十一、垃圾圾桶/车/中
5、转站站保洁操操作规程程44十二、洗手手间保洁洁操作规规程45十三、地下下管井/排水沟沟保洁操操作规程程46十四、样板板房保洁洁操作规规程47十五、办公公室保洁洁操作规规程48十六、保洁洁服务检检验规程程49十七、有偿偿保洁服服务操作作规程50十八、防疫疫消杀操操作规程程52十九、防疫疫消杀药药品使用用管理规规程54二十、白蚁蚁防治管管理规程程55第九章 绿化操操作管理理制度55一、草坪养养护规程程55二、乔乔灌木养养护规程程57三、花卉养养护规程程59四、小区绿绿化检验验规程61第十章 维修保保养管理理制度63一、供水系系统维护护保养规规程63二、公共照照明系统统维护保保养规程程65三、低压配
6、配电柜(箱)、开关关保养规规程65四、变压器器保养规规程67五、高压配配电柜配配电操作作规程68六、设备重重大故障障维修规规程69七、维修安安全管理理规程70八、房屋维维修管理理规程72九、供水系系统维护护管理规规程74十、电梯机机房巡查查规程74十一、水泵泵房巡查查规程75十二、机电电设备管管理规程程76十三、设设施设备备大修管管理规程程77十四、变压压器室巡巡查规程程77十五、电梯梯机房管管理规程程78十六、柴油油发电机机安全运运行管理理规程79十七、发电电机安全全操作规规程79十八、发电电机房管管理规程程80十九、柴油油发电机机维修保保养规程程81二十、给水水系统维维修保养养规程82第十
7、一章 突发发事件应应急管理理制度82一、突发事事件的处处理工作作规程82二、停水停电管管理规程程87三、供电系系统突发发性事故故应急规规程88四、供水系系统突发发性事故故应急规规程91五、电梯困困人救援援操作规规程91第一章 前前期介入入管理制制度一、接管验验收工作作规程（需需要细化化内容，是是否考虑虑分为三三个内容容，第一一管理处处前期成成立准备备程序、交交接管理理规定和和验收管管理制度度？）（可行，您您将内容容再组合合补充即即可）1.目的：确保新新接楼宇宇住用的的主体结结构安全全和满足足正常的的使用功功能。2.适用范范围：对对新接管管楼宇的的建筑、装装修、设设施设备备等方面面的验收收。 3
8、.职责：相关部部门人员员组成的的接管验验收小组组负责接接管验收收工作。4.程序：4.1接管管验收前前的准备备工作4.1.11接管验验收定义义根据开发商商对物业业公司的的委托合合同，在在楼宇各各项竣工工验收全全部合格格的基础础上，以以物业主主体结构构安全和和满足正正常的使使用功能能为主要要内容的的再检验验。4.1.22成立物物业管理理处在小区入住住前三个个月，(竣工验验收工作作在入住住前一至至三个月月内进行行)，成成立管理理处，管管理处经经理、主主任、物物业助理理和维修修人员到到位(其他管管理人员员分步到到岗)，落实管管理用房房和职工工宿舍。4.1.33组织验验收小组组由管理处客客户部牵牵头,组
9、组织开发发商相关关部门及及人员和和管理处处的有关关人员组组成验收收小组；验收小小组应在在验收前前完成以以下工作作:(1)提前前派出维维修技术术人员进进驻现场场，与地地盘的工工作人员员一起，参参与楼宇宇竣工收收尾的监监理工作作，主要要是参与与机电设设备的安安装调试试，了解解整个楼楼宇内所所装配的的设备设设施，熟熟悉各类类设备的的构造、性性能、产产地；熟熟悉水、电电、气管管道道路路（删）的的铺设位位置及走走向，为为入住后后的管理理、维修修养护打打下基础础。(2)主动动与开发发商工程程部门和和施工单位位联系，协协商楼宇宇交接问问题，如如：商定定交接注注意事项项和开始始交接日日期等。(3)与开开发商工
10、工程部门门、施工工承建单位位三方共共同制定定验收方方案，统统一验收收标准。(4)准备备竣工验验收的表表格资料料：A.房屋屋接管验验收单；B.房屋屋接管验验收整改改项目统统计表；C.公共共设施接接管验收收单；D.公共共设施接接管验收收整改项项目统计计表；E.公共共设备接接管验收收单；F.公共共设备接接管验收收整改项项目统计计表；G.接管管验收资资料交接接表；H.接管管验收资资料不合合格整改改单；I.接管管验收不不合格整整改通知知单；4.2接管管楼宇资资料的验验证及部部份移交交的资料料4.2.11产权资资料:(1)建建筑用地地规划许许可证；(2)建建筑工程程规划许许可证；(3)建建筑工程程施工许许
11、可证；(4)建建筑设计计审批意意见书；(5)业主主姓名、地地址、联联系电话话、建筑筑面积清清单、购购房合同同复印件件。4.2.22政府验验收合格格资料：(1)建建筑工程程竣工验验收合格格证书；(2)公公安消防防局建筑筑消防验验收意见见书；(3)建建筑工程程竣工档档案验收收证书；(4)燃燃气工程程监督质质量等级级证书；(5)房房屋建筑筑测绘报报告；(6)建建筑工程程环保验验收合格格证书；(7)人人防工程程验收证证书；(8)用用电许可可证；(9)供供用电协协议书；(10)卫星地地面接收收设施许许可证；(11)电梯使使用合格格证；(12)电子防防盗监控控系统验验收合格格证书。注：煤气、电电话有线线电
12、视由由相关公公司负责责维修保保养及验验收。4.2.33工程技技术资料料(1)竣工工图；包括总总平面图图、建筑筑、结构构、设备备、附属属工程及及隐蔽管管线的全全套图纸纸；(2)地质质勘察报报告；(3)工程程合同及及开、竣竣工报告告；(4)工程程预决算算分项清清单；(5)图纸纸会审记记录；(6)工程程设计变变更通知知(包括质质量事故故处理记记录)；(7)隐蔽蔽工程验验收签证证；(8)沉降降观察记记录；(9)竣工工验收证证明书；(10)钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书；(11)新新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书；(12)水水、电、采采暖、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书
13、；(13)砂砂浆、混混凝土试试块试压压报告；(14)供供水、供供暖的试试压报告告。4.2.44资料的的存放 上述资料必必须存放放在开发发商或物物业管理理公司专专职管理理的档案案室内（公司存存放正本本，管理理处存放放副本），以便便随时查查阅。(是否需需要明确确开发商商和管理理处的职职能？)4.2.55必须移移交物业业管理公公司的原原件资料料：(1)电电梯使用用合格证证；(2)供供用电协协议书；(3)用用电许可可证；(4)用用水申请请审批表表及月供供水计划划执行表表；(5)卫卫星电视视地面接接收设施施许可证证；(6)燃燃气管道道使用许许可证。4.2.66复印件件及图纸纸(是否需需要管理理处接收收存
14、档？此处所所指为：管理处处存档)：(1)业主主姓名、地地址、联联系电话话、建筑筑面积清清单；(2)参与与建设该该小区的的设计，工工程监理理及所有有施工队队伍(含分包包队伍)等单位位的名称称，负责责人，联联系人，联联系电话话清单；(3)建建筑工程程竣工验验收备案案表；(4)公公安消防防局建筑筑消防验验收意见见书；(5)建筑筑、电气气、给排排水、空空调、煤煤气、气气体灭火火系统等等施工图图；(6)机电电设备单单台说明明书、调调试、订订购合同同。4.3楼宇宇接管验验收程序序4.3.11开发商通通知物业业管理公公司接管管验收。4.3.22物业管管理公司司按4.1及44.2进进行核对对。具备备条件的的应在115日内内发验收收复函并并约定验验收时间间。4.3.33物业管管理公司司会同开开发商工工程部门门、建筑筑施工人人员共同同对房屋屋质量、使使用功能能及外观观质量、公公共配套套设施设设备等作作初步检检验。4.3.44对初步步检验中中发现的的问题，由由验收小小组填写写遗留问问题统计计表，约约定期限限由施工工单位负负责整改改，并商商定时间间复核。4.3.55对无
