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1、休闲农庄项目策划报告第一篇 市场调查报告1.1总体市场背景 随着中国社会经济的发展，人们生活水平有了很大的提高。尤其是北京、上海、广州等地的发展速度更是高于全国平均水平，其中上海市2003年的人均GDP已达到5642美元。在满足了物质生活的需求之后，人们开始更多的考虑怎样提高自己精神生活水平。旅游成为人们获取知识和休闲娱乐的主要方式。近几年来，随着需求的增加，上海旅游经济获得了快速发展。 2002年，上海旅游行业取得良好业绩。全年接待入境旅游者272.53万人次，外汇收入达22.75亿美元，分别比上年增长33.42%和25.8%；接待国内旅游者8761万人次，年增长6.1%，国内旅游收入993
2、.82亿元，比上年增长23.3%；旅游总收入1182.6亿元，比上年增长23.7%；旅游产业增加值323.87亿元，占全市GDP比重的6%，比上年增加0.5个百分点。上海旅游企业在13个国家和地区设立20余个境外窗口。全年有200余个大型国际性会展在沪举办。中国国际旅游交易博览会吸引来自46个国家和地区的参展商和1500余名海外客商。参加旅游节的中外游客和市民达600余万人次，3个黄金周接待国内游客950万人次，国内旅游收入51.42亿元，比上年增长16%。上海旅游节、黄金周等节庆假日旅游已成为带动相关行业发展和消费全面趋旺的新型经济形态。会展旅游、商务考察旅游、休闲度假旅游构成都市旅游的主体
3、内涵并逐步形成旅游经济新的增长点。至年底，全市共有3个旅游集散站，开设66条旅游线路，通往市内外150余个景区(点)，出游人数比上年增长35.8%。历年累计完成道路交通标志约637块(套)，旅游团队泊车点13处。 2003年，虽然非典使上海的旅游市场受到了影响，但是非典过后上海市采取了一系列措施给低迷的旅游市场升温。2003年下半年，上海市旅游客流量大幅度回升。纵观全年，2003年上海全市旅游收入仍旧较2002年有小幅增长。1.2区域市场分析崇明岛是我国第三大岛，也是世界上最大的河口冲积岛屿。该岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与上海市宝山区、浦东新区及江苏省太仓市隔水
4、相望，西接滚滚长江，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积1200多平方公里，东西长76公里，南北宽13至18公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。90%以上的土地标高（以吴淞标高0米为参照）在3.21米至4.20米之间。崇明岛在东经1210930至1215400，北纬312700至375115的位置上，地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁净，空气清新。1.2.1崇明的规划目标建成国际高标准的以森林、水系、湿地、田园风光为主体的森林花园岛。 根据规划，该岛森林面积将达到600平方公里，约等于上海市中心城区的面积大小，森林覆盖率超过新加坡和
5、加拿大等世界一流绿化地区。在全岛水系整治方面，将形成“一环五湖二十九河”的全覆盖格局，“林溪间杂”将成为崇明自然环境的标志性特征。岛屿东滩、北滩等一系列海涂湿地和岛上的田地苗圃共同形成岛屿整体的田园风光。建成国际示范性的生态环境维护、生态产业升级、生态文化培育、生态居住高档的生态住区岛。 崇明岛将建立高标准的东滩国际湿地公园，建设东滩示范性的东亚最大的候鸟保护区，以维护生物多样性和维持生物圈的完整性。 岛上城乡居民的传统生产和生活方式及价值观念正在向环境友好、资源高效、系统和谐的生态文化转型。生态村、生态镇和生态社区的建设也正在走上轨道，崇明全岛或部分地区正努力成为联合国环境规划署的“全球50
6、0佳”评选的亮点地区。 将崇明岛建成国际先导性的假日休闲、运动娱乐、疗养培训、会议会展为主体的旅游度假岛。 借助崇明良好的生态环境和丰富的土地资源，引进一系列世界级主题乐园，作为崇明建设世界级旅游度假岛的龙头项目。结合良好的自然环境，推进森林型度假中心、疗养基地、会议中心、旅游宾馆以及大型的公共高尔夫球场、体育马场和特色游乐设施、运动健身场所的建设,适度发展国际性的休闲度假别墅区,为上海进一步走向国际化和富裕社会化提供假日休闲、高档居住、游乐运动的必备空间，成为最适宜旅游休闲和度假居住的“海上花园”之一。将崇明建成国际闻名的以吸引跨国企业总部办公服务、科技研发、国际教育、咨询论坛以及国际或洲际
7、组织集中布局的科技研创岛 吸引国内外追求绿色办公区位的大型企业将办公服务总部或研发中心落户崇明。吸引国际名牌和成规模的教育机构在崇明创建国际教育园区与科技创新园区。吸引各类国际咨询论坛或主题展览会落户崇明，举办以崇明为固定基地的具有国际影响的重要国际会议或咨询论坛。争取成为上海或中国沿海地区的国际或洲际组织机构集中地 。使崇明成为上海科教兴市的产业化基地之一，成为上海世界级城市的国际交往活动区之一。1.2.2项目区位研究本项目属于崇东地块。此地块位于全岛东端，规划中的崇明越江通道东侧，由东滩湿地、候鸟自然保护区、上实生态园区和上海一城九镇序列中的陈家镇组成，面积约180平方公里。东滩湿地、候鸟
8、自然保护区、上实生态园区共同构成了东滩地区。该地区地势平坦，海拔在4.2米以下。该地区三面环水，北临长江口北支水道末端，南临北港水道，东临长江入海口。长江下泻的大量泥沙在东滩地区淤积，形成大面积自然湿地。东滩土地总面积为8468.7公顷，由团结沙、东旺沙、东旺沙外侧新围垦滩涂三部分组成围垦后，大部分原有自然湿地转变为农田、鱼塘、人工沟渠等人工湿地。相当数量的芦苇湿地也同时存在。因此，东滩地区保留了主要的自然地形。本地区属北亚热带海洋性气候，气候温和湿润，四季分明。东滩以有机农业为主要产业，其主要产品包括粮、棉、油、蔬莱、花卉、林木、瓜果、药材、畜禽以及淡海水水产品，是全国最大的天然蟹苗、鳗苗基
9、地。 东滩的交通不甚发达，有陈海公路连接团结沙与陈家镇，东滩地区内部还布设了其他次级道路。与外界的交通联系主要由公交公司开通的陈白线（陈家镇团结沙）以及堡陈线（堡镇团结沙）来承担。陈家镇位于崇明岛东端，东与上海实业集团公司开发建设的现代化农业园区毗邻，西与中兴镇隔河相望，是未来沪崇苏越江通道登陆所在地。人口56800人，镇域面积94.9平方公里，其中耕地面积64100亩，人均拥有耕地1.25亩。行政覆盖水域面积为1009.6平方公里。全镇共有1个居委会，38个行政村，4个水产养殖场，2个市级奶牛健康场。陈家镇拥有较为雄厚的工业基础。通过近20年的努力，初步形成了电磁电线、电工器材、棉纺、冶金合
10、金材料、包装印刷纸业、制药模具等六大支柱产业。全镇有8家企业通过了ISO9000质量体系认证工作。工业产值占社会总产值的60%。陈家镇是长江口中华绒螯蟹的天然种苗基地和扣蟹养殖基地，并建有华东地区最大的蟹苗交易市场。具有近10年养殖扣蟹的历史，目前有精养面积1.6万亩，鱼蟹混养面积7500亩。不少农户已走出海岛，发展成蟹养殖，2001年仅洪泽湖地区养蟹面积就有20余万亩。陈家镇的交通较发达。有堡陈线、南裕线、陈白线分别通往堡镇、南门和团结沙。 崇东分区是崇明生态岛未来的门户地区之一，是全国沿海大通道的生态窗口展示地区，也是崇明生态岛通达性最高的地区之一。按规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态
11、示范区、科教博览区和休闲运动区。主要项目包括： 辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区，开发建设生态旅游和生态博览区。 依托通达性，重点发展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一，成为上海健康户外运动的重点地区。 按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，以旅游度假、科教研发、会议会展功能为依托，并推进有机农业、循环工业和清洁能源，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。1.2.3区域市场调研上海市目前共有旅游景点20余处。包括生态旅游、度假旅游、
12、科普旅游、农业旅游、名人名著文化旅游、城市建筑旅游等。现阶段崇明岛共有旅游项目10个，分别是明珠湖、学宫、寿安寺、金熬山公园、沿江观光大堤、瀛东村、东滩候鸟自然保护区、东宝足球基地、东平国家森林公园、前卫生态村。1.3本项目主要竞争旅游点分析1.3.1前卫生态村 前卫生态村位于崇明岛中北部，于1969年从一片滩涂中围垦而成，总面积3671亩，人口753人，目前已形成集农、工、副、商、游于一体的生态村。该村推出的“农家游”项目，让游客“吃农家饭、住农家屋、学农家活、享农家乐”。目前，前卫村共有家接待农户，其中家为级，家为级。该村为游客提供观赏斗鸡、鱼鹰表演，到古村踩水车、学推磨、坐花轿等游乐项目
13、。主要景点有： 东海瀛洲（古村）该项目座落于村的西部，是清末农家生产生活的一个缩影，茅草院内摆设着纺纱机、织布机、磨盘、独轮车、轿子、水车，游客可以亲自尝试。该村还提供现场宰杀本地猪、羊、鸡表演，游客还可以喝茶聆听崇明山歌、崇明民间故事，现购品尝时令板糕、粽子、圆子、汤团等小吃，还有助兴踏高跷、推铁环、甩火球等民间活动项目。游客还可领略反映传统婚俗礼仪的抛球择婿节目，亲历农家古老旧式结婚礼仪。西川流金（珍禽场）游客在此可以观赏棚圈饲养的飞禽走兽。 北幽聚星（鸳鸯楼）鸳鸯楼是由鸳鸯两楼组合而成，进入楼内可了解前卫村史，观赏前卫发展模型图。 东郊迎辉（垂钓中心） 该中心供应渔具配套，鱼饵，遮阳伞等
14、垂钓用具，游客可在此钓鱼钓蟹。 健康花苑 该村在农家乐示范点内建设了占地9000平方米的健身苑，其中有45件健身器材，苑中央设有文化广场和停车场，另具备舞台、灯光、音响、舞池等娱乐设施。1.3.2瀛东村“农家游” 瀛东村位于崇明岛的东部，邻近长江与东海交汇处。全村有52户农民别墅，该村具有大规模的鱼塘，可以进行垂钓捕蟹等活动项目。瀛东村保留有五六十年代农户所住的古式房屋以及当时的生产生活用具，如舂米石臼、织布机以及保存完好的脚踏水车、牛车等。该村的梨园柑桔园、葡萄园、崇明山羊基地、绿化苗木基地可以提供各种绿色环保农副产品。瀛东村的优势在于原汁原味的农家风貌与生活方式，游客在此可以体会到真正的“
15、农家游”。但是该地的旅游项目还未形成规模，硬件设施不完善，住宿、洗浴、餐饮的卫生状况均不尽如人意。此外，该村的旅游项目过于单一，对游客的吸引力不足。1.3.3绿华西沙风情游绿华镇绿园村于崇明岛最西端，紧靠长江边，总耕地面积7255亩，种植柑橘3000亩，年产柑橘1500万斤。该村为游客提供以下游览项目：桔园游览。游客可以在此参观桔园并参与收获。观赏蟋蟀表演。中国蟋蟀网、上海市蟋蟀协会在绿华农家游活动中共同开展绿华蟋蟀邀请赛，游客可以前往观看。游西沙风景。游客可以游览崇明岛西部长江大堤、在建中的崇西景观水闸、长江分水岭。游客还可以观落日、游明珠湖、垂钓、干农家活、品农家菜等。1.4市场购买力、消费群体分析1.4.1市场购买力分析 人均GDP是衡量一个国家和地区经济发展水平和综合经济实力的重要经济指标。2001年，上海国民经济继续保持较快的增长态势，人均GDP4500美元。2002年，上海人均GDP达到4909美元，比2001年增长10.9%。2003年，上海市人均GDP为5642美元，比上年增加730美元。人均GDP的增长对旅游市场具有显著的拉动作用，由此可以得出本项目的潜在市场十分广阔。近年来，上海市居民的可支配收入也有了显著的增长。2001年，上海市城
