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1、-工程项目投融资课程设计COLLEGE OF MOBILE TELECOMMUNICATIONS.CHONGQING UNIVERSITY OF POSTS AND TELECOM.工程项目融资作业专业：工程管理班 级：2011级5班小组成员：田春红(0314110523)向 琳( 0314110531) 张玉婷(0314110533) 张丽娜(0314110534) 曹丹鹤(0314110535)2014 年 5 月 22 日目录项目概况第一章第二章市场分析及预测2.1总体社会经济状况2.2市场需求 2.3项目经营范围及规模第三章规划设计方案3.1规划要求3.2规划设计方案第四章融资方案设计
2、-4.1投资结构4.2融资结构4.3资金结构4.4投资估算第五章经济评价5.1项目销售收入估算5.2总成本估算5.3清偿能力分析-第六章风险分析6.1敏感性分析6.2风险分析结论-第七章结论7.1社会效益评价-66121213182020207.2环境效益评价 7.3经济效益评价2121第一章 项目概况保定市华正房地产开发有限责任公司于 2013年通过招标获得的一块 100000卅的建设用地，计划在该地块上开发鑫鑫家园住宅小区项目， 其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为七通一平的面积为该项目主要用于居住,70年和40年的土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20
3、%，绿化率高达30%，由相同的16栋楼房组成， 总建筑面积为360000卅，连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18 层为居住用房，由东向西分三期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋；鑫鑫家园小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环 路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行 500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为 环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北
4、大街，小区至恒祥北大街之 间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区 南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个 4层的商场, 将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北 边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风 水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝 东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指 的楼盘第二章市场分析及预测2.1总体社会经济状况保定，素有“京畿首善
5、之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三 角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济 地理优势。全市总面积2.21万平方公里，总人口 1012万，辖3区、4市(县级)18个县，是 全省人口最多的市2.2市场需求2012年保定二手房房价走势图上显示， 从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579 元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开 始小幅上扬。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均价在 5200元至5500元之间小幅波动。 从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到8月
6、12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。2.3项目经营范围及规模根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员， 市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。规划总户数大约为 3000户，配套设施用房约为14000平方米。第三章规划设计方案3.1规划要求建设用地面积为10万卅，用途为居住小区开发，其中容积率不高于 4.0，建筑密度不高于 25%，绿地率不低于30%，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。3.2规划设计方案通
7、过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下 方案：(1)该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；(2)设计容积率为3.6，总建筑面积360000 m2, (3)设计建造密度为20%; (4)设计绿化率为30%;(5)建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下 2层，地上20层，其中-2-2层建筑 面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积 280000 m,商业建筑面积66000 m,配套设 施用房面积是14000 m,绿化面积30000 m,道路占地面积25000 m,公共设施占地面积6000m20第四章融资方案设计4.
8、1投资结构随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷 款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资 的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房 地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构， 企业承担的风险小。4.2融资结构选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式， 即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较
9、低，从而降低了筹资成本。且具有吸引 力的收益和较高的信用评级。4.3资金结构权益融资：项目资本金占项目总投资额的 48.5%, 7亿。 债务融资：项目贷款4亿。不足部分由预售收入解决。4.4投资估算（1）土地成本土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿（2）工程费用1，前期工程费单位：万元序项目金额估算依据号1规划设计费仃 50.68建安工程费的3%2可行性研究1167.12总投资的1%费3水文地质勘 察费650设计概算的0.5%4道路供水供 电费1167.12建安工程费的2%5土地平整费40040元/平方米合计5134.92表8.12 ）建筑安装工程费：单位：卅，元/卅，万元项目
10、建筑面积土建工 程费装饰工 程费设备购 置费金 额单 价金 额单价金 额单价金 额住宅用房2800001200336001303640220616043400配套设施1400010001400901261005602086商业用房6600015009900150990300198012870合计360044947587058300006056表8.23)基础设施建设费：单位：万元，元/ m2序号项目金额估算依据(元/ m2)(1供水工程6240150i2供电工程291270A3小区道路187140i4小区绿化32205其他工程1167.12建安工程费的2%合计10538.12表8.34 )公共
11、配套设施建设费300 元 / m2 *6000 m2 =180万元将以上各项相加，得项目工程费为 1) +2) +3) +4) =5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04 万元。3. 开发间接费取土地费用和工程费用之和的2%,则开发间接费为(30000+ 74209.04 )X 2% =2084.18万元。4. 开发期税费 包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费 的15%，则开发期税费为：58356*15 % =8753.4万元5.其他费用主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之和的2.5 %，则
12、其他费用为：(30000+ 74209.04 )X 2.5 % =2605.226万元。6. 不可预见费按土地费用和工程费用之和的 3%估算，则不可预见费为：(30000+74209.04)X 3% =3126.27 万元。7. 开发费用1)，管理费用。取土地费用和工程费用之和的3 %，则管理费用为：(30000+74209.04) X 3% =3126.27 万元。2)，财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5 %，则第一年借款利息=(0+?*20000)X 6.5%=650万元第二年借款利息=(20000+650+?*10000) *6.5%=1667.25 万元
13、第三年借款利息=【(20650+10000+1667.25+?10000) *6.5%=2425.62 万元则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的 2%销售代理费用，占销售收入 的1.5%;其他销售 费用，占销售收入的0.5%，合 计为:(280000 X 4000+66000 X 6000) X (2%+1.5%+0.5%)=6064J 元。开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032 =7813.39 万元(8)、项目总投资于总成本估算表：单位：万元序号项目金额估算说 明1土地费用300002前期工程费5134.923基础设施建 设费10538.124建筑安装工 程费583565公共配套设 施建设费180300 元/2m6开发间接费2084.181-5项的2%7管理费用3126.271-5项的3%8财务费用4742.99销售费用6064110开发期税费8753.4111其他费用2605.226投资额2%112不可预见费3126.271-5项的3%合计134711.2
