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1、长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况1.项目名称及承办单位项目名称长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼项目承办单位长治市郊区XX镇XX村民委员会2. 拟建地点 长治市郊区XX村北3. 可行性研究报告编制单位长治市XX工程咨询有限公司资质证书号：4.承办单位概况长治市郊区XX村，地处高新开发区工业园区西，地理位置优越；村北有3路公交车经过，村南紧临市区，交通便捷。XX村委会隶属长治市郊区XX镇，东临长钢复兴小区，西依晋煤外运的主干线太焦铁路，南靠高新技术开发区史家庄村，北靠北外环路，地理位置优越，自然条件十分充足，交通便利，人杰地灵，全村共有165
2、户，总人口527人，耕地面积538亩，是一个人口较少的村。全村产业以农业为主，其他产业为辅。二、研究工作的依据和范围1.研究工作的依据（1）中华人民共和国建筑法；（2）长治市郊区城中村改造总体规划；（3）城市居住区规划规范；（4）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇；（5）城中村改造试行办法；（6）城中村集体资产股份制改造指导意见；（7）城中村改造拆迁补偿安置办法；（8） 住宅设计规范；（9） 编制项目可行性研究报告委托书；（10）建设项目可行性研究报告编制内容深度的规定；（11）长治市郊区XX村委会提供的其它基础资料。2.研究工作的范围根据项目建设条件的实际情况，通过对项目建设背景、必要性
3、、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理和定员、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策和依据。3.项目建设的总体目标长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼建设项目是为了解决村民住房问题，构建和谐社会主义新农村建设，提高村民的生活水平和居住条件，特在长治市郊区XX村北建设总建筑面积为40734平方米的住宅小区。4.建设内容和规模长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼总建筑面积40734平方米。占地面积16258.7m2，主要包括住宅楼、社区公共
4、服务综合楼、地下车库及其配套系统（即住宅楼和社区公共服务综合楼室内给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。本项目总投资8778.09万元。5.项目建设及配套设施：（1）住宅建筑、办公建筑及公共建筑；（2）市政：道路、围墙、院面硬化、大门；（3）绿化：小区建设绿地和绿化带；（4）地下停车库。6.项目实施进度本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目自土建施工开始，建设期从2011年4月至2013年4月。7.投资估算与融资项目总投资8778.09万元
5、，资金来源全部由村民自筹8.主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米16258.72总建筑面积平方米407343地上建筑面积平方米365454地下建筑面积平方米41895容积率2.666绿化率%307居住户数户2768建设总投资万元8778.099平方米建设投资元/平方米2154.9810建筑层高（地上建筑）米 (住宅) 3（社区公共服务综合楼）3.5 11建筑层数7#、8#、9#楼11层，10#楼9层，社区公共服务综合楼6层12建筑总高度7#、8#、9#楼33.45米，10#楼27.45米社区公共服务综合楼21.45米第二章 项目提出背景一、项目提出的背景为了积
6、极响应党的“十七大”的号召，切实加快社会主义新农村建设步伐，推动XX村建设进程，改变村容村貌,解决无房户住房问题。在此背景下，长治市郊区XX村提出了本项目建设要求。近年来，随着长治市城市化进程的加快，城市建设的扩张，长治市许多城郊农村逐渐被城市包围，出现了“村在城中，市中有村”现象。赖以生计的土地锐减给城中村经济社会的稳定发展和农民收入带来了巨大的挑战。失地农民由于相对缺乏应有的就业技能，在社会竞争中处于劣势，失地又失业的现象较严重，许多村民依靠地处城市中心人流量大的优势，违法建房从事旅馆业，加剧了城中村违法建设的泛滥程度，引发了一系列社会问题。为彻底改变城中村现状，解决城中村失地农民生产生活
7、问题，以实际行动响应市委、市政府建设“三个长治”和建设三晋第一靓丽名城的号召，郊区明确提出了城中村改造是包括“旧村变新区、村委变居委、农民变市民、村民变股民、集体土地变国有土地、农保变社保”在内的综合改造工程。目前，28个村，5.6万人完成农转非工作，1个村开始了改制工作，6个村制定了改造规划，6个村开工建设城中村改造村民周转楼，1个村正在撤村建居申报。第三章 项目建设的必要性一、项目建设的背景长治郊区位于东经11259 11312，北纬3607 3626之间，地处山西省东南部。全区总面积285平方公里，一般海拔930米，最高海拔1378米，由于居太行之巅，有“与天为党”之说，故又称“上党”。
8、 得天独厚的地理位置不仅形成了长治郊区独特的自然环境，更造就了这里秀美的山光水色，成为山西长治政治、经济、文化的一块要地。1.资源长治市郊区位于城市近郊，矿产资源丰富，地理位置优越， 工业、经济发达，技术水平较高。漳泽电厂，长治钢铁公司、王庄煤矿、长治合成化学厂等120余家大中型国家、省、市国有企业分布于区内各地，是生产技术、信息反馈、人才资源的首先受益者。长治市郊区素有“二分山地七分川，一分河流盐碱滩”之称，土壤适于多种农作物生长，加之光、热、水资源丰富，水利工程设施齐全，具备综合发展农、林、牧、副、渔业和多种经营的优越条件，全区依托自然优势，形成以煤焦、铸造、建材、冶炼、化工等五大支柱产业
9、为主的工业经济，是全市的能源小区，目前，全区共有工业企业近4000个（包括乡营、村办及个体）。其中规模较大的乡办、村办企业有：年上缴利税达1000余万元的长信钢铁有限公司、年产3万吨粉煤灰水泥的安昌粉煤灰水泥厂、年产15万吨原煤的故漳乡东风二矿、年产10万吨机焦的漳村集化厂、年产4万吨生铁的泽头铁厂、年产5万吨啤酒的长治市春泉啤酒厂等。2.经济状况改革开放以来，郊区在发展城郊特色经济方面进行了大胆探索，特别是近年来，从实际出发，明确提出了“发展民营经济，打造三晋强区”，在全市“五年发展争第一”的奋斗目标，并积极通过改制、挂靠、引进等手段，在工业、农业、第三产业等领域全方位实施民营化运作，有力地
10、促进了产业结构优化升级，使经济建设得到快速发展。郊区已初步形成了铁路、公路、民用航空相互结合的立体交通运输网络，铁路运输现有太焦铁路、邯长铁路。长治飞机场坐落在郊区XX乡的果园村和关村乡的王村之间，民航班机通达北京、太原、郑州等地，近期机场将进行改造，即将开通南方航线。3.矿产资源全区矿藏资源丰富。煤层面积150平方公里，主要为3号煤、15号煤层已探明煤炭储藏量为3.2亿吨，实际可利用储量2.12亿吨,煤炭品种全、品质优、可利用率高。石灰岩储量50亿吨，可开采量30亿吨，品位一级，矿体露天。4.水利资源 区境内地表地下水资源丰富，浊漳河、石子河、岚河流经境内。相当于四个杭州西湖、面积27.5平
11、方公里的漳泽湖蓄水1.9亿立方米，设计灌溉面积20万亩，日可供工业用水10万吨。在十年九旱的黄土高原上属于相对富水区。5.交通通讯太-焦、长-邯铁路纵横交汇，长-邯、长-晋、长-太高速和207、208、309国道北上京津，南下中原，通衢九州。民航王村机场波音737直飞北京、上海、广州、太原等地。村村通公路、通电话、通有线电视，现代化通讯网络覆盖全区。6.社会事业 全区现有各级各类学校159所。其中高级中学4所，幼儿师范1所，各类职业技术学院3所。文博馆、图书馆、文化馆馆藏资料丰富。在校学生45000人，小学入学率100%，义务教育巩固率99%。全区有各类医疗机构20个，专业卫生技术人员1389
12、人，区、镇、村三级疾病控制和卫生保障网络健全。 7.工业经济全区工业经济以煤焦、铸造、建材、冶炼、化工等五大支柱产业为主，是全市的能源区，目前，全区共有工业企业近4000个（包括乡营、村办及个体）。其中规模较大的企业有：长信钢铁有限公司、安昌粉煤灰水泥厂等企业。8.重点工程郊区由于受行政区域限制，在铁路、公路、通迅等重点工程建设上由市政府统一规划。党的十一届三中全会以来，郊区积极配合市政府完成了太焦铁路长治北-月山段的复线电气化改造郊区段、长邯二级复线公路郊区段、长晋二级汽车专用公路郊区段、208国道二级公路郊区段及市区煤气工程、辛安引水工程、程控电话等一批省、市重点骨干工程。目前，还有一些正
13、在建设的重点工程，如：309国道郊区段、长北干线公路、老顶山国家森林公园、水上公园等，此外，郊区在重点工程及基础设施建设上，从实际区情出发，加大了县乡公路建设力度，加强了农业基础设施建设，加快了农村小城镇建设。目前全区乡乡村村通油路，农业基础地位得到巩固加强，有规划、有步骤的小城镇建设成绩斐然。二、“城中村”改造的必要性随着城乡居民生活水平的不断提高，广大群众对住房环境都有了新的要求。为响应党中央、国务院加快社会主义新农村建设步伐，贯彻市委、市政府的战略方针和“十二五”规划，改善居民的住房环境，把旧村改造成一个整洁、文明、卫生、美丽、舒适的居民住宅小区。经过两委和群众代表实地考察、多方调查、充
14、分论证、科学研究后得以实施。这样做，既解决了村民的住房之急，又美化了村容村貌，还能扩大部分村民的就业门路。是一项想群众所想、急群众所急的民心改造开发项目。首先，改造“城中村”是推进城市化进程的追切需要。城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力。也是现代文明向广大农村辐射的源头。城市化水平代表了一个地区和国家的综合实力，是社会发达进步的重要标志。推进城市化建设要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移。如果农民仅仅实现地域转移。而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提
15、高。其次，改造“城中村”是建设社会主义新农村、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市必须要求是物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美的文明城市。搞好城市规划，目的就是要营造经济发展、文明法治、生态平衡这样的良好环境。但是，“城中村”杂乱的建筑景观，“脏、乱、差”的生活环境。在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品位，成为城市现代化的一大障碍。目前我国大部分地区正处于城市化快速发展的阶段，“城中村”问题将逐步成为政府面对的主要难题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。再次，改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居、形成贫民区和城市治安问题高发区的根本原因。更严重的是城中村“缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发
