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1、全省房地产价格调查研讨大会交流材料在开拓中创新 在创新中飞跃马鞍山市城调队今年以来，马鞍山市房地产价格调查专业，在省队生价处的指导和帮助下，在局队的领导和关心下，无论是数据质量还是企业上报率都有很大的提高，现将2006年上半年房地产专业的工作情况汇报如下：一、召开全市房地产企业大会, 认真学习国家统计局编制的房地产价格统计调查方案，布置房地产报表上报工作。2005年12月15日，我队和市统计局、马鞍山开发办联合召开了全市房地产企业大会，会议传达了省队关于加强房地产价格统计调查工作的有关文件精神，在会上，我队专业人员带领各企业统计员认真学习了国家统计局编制的房地产价格统计调查方案，了解房地产价格
2、调查统计的概念、意义和作用，对新的房地产价格调查统计报表内容进行认真学习，熟悉房地产价格调查统计的目的、任务、内容、调查对象，对各企业提出的问题给予一一答复，对报表的报送时间、数据质量、报表内容的完整性、真实性提出明确的要求和规定。通过对各房地产调查企业统计员的培训，大大提高了统计员的素质，为做好我市房地产调查统计工作打下了坚实的基础。二、不断完善基础工作，努力提高数据质量。根据调查方案要求，我们对企业基层报表采取审核制度，由专人对企业上报的报表数据进行审核，对上报数字有疑问的企业认真进行调查和回访，了解疑问内容，查清问题所在；对指标理解不透的基层统计人员及时给予详细讲解，做到“有疑问的报表不
3、释疑不接收，有疑问的数字不查清不上报”，尽量把可能产生的各类差错消灭在萌芽之中。为保证报表的真实性、完整性、规范性，我队建立了房地产报表的接收、审核、查询制度，对企业上报的报表要求填表人姓名、填报日期、统计负责人，单位负责人签名并加盖单位公章，做到手续完备。我们每季度还编制一套报表催报记录表，及时登记企业报表上报情况，报送单位若不在规定的时间内报送房地产报表，我队就根据催报记录表及时催报统计员尽快上报报表。并对各房地产企业上报的报表及房屋租赁单位、土地交易调查情况等资料及时整理、登录、保存、归档。到目前为止，我队已经建立了马鞍山房地产调查企业价格调查表台帐、马鞍山房地产调查企业基本情况台帐、马
4、鞍山房地产调查价格指数超界查询台帐、马鞍山房地产指数季度台帐、马鞍山房地产调查报表说明台帐、马鞍山房地产调查报表催报记录台帐。经过几年来的实践，我队房地产专业调查统计人员以求实创新的精神，脚踏实地、真抓实干，精心组织、严格实施、认真调查，准确及时地向省队上报调查数据并编制房地产价格指数，为我市国民经济核算和促进房地产业的健康发展发挥了积极的作用。三、紧紧抓住房地产市场动态，重新测算房地产价格调查四大权数，不断更新、补充、调整四大指数的样本点。1、重新测算房地产价格调查四大权数。首先，我们从市统计局查阅了2005年房屋销售总量情况；从市房产局查阅了2005年二手房交易台帐、房屋租赁交易台帐；从市
5、国土局查阅了2005年全市土地交易台帐。我们根据编制权数的要求，对取得的资料重新进行分类、合并、计算。其次，我们派出调查员实地调查了二手房交易中心、土地交易中心、房屋租赁市场，取得大量第一手资料。第三，我们根据调查得来的大量数据，经过分析、筛选、对比、计算，最终确定了四大指数的权数值。2、不断更新、补充、调整房地产企业的样本点。近几年来，马鞍山市政府通过招商引资，引进了许多家规模较大的外地开发企业。截止到目前，马鞍山市房地产企业在册的约120家左右。针对房地产企业的这一变化，我队开展了对房地产调查企业不断进行更新、补充、调整等一系列扩点工作，从全市120多家房地产开发企业中，根据开发企业的资质
6、等级、开发量、销售量等多项指标，从调查样本点的代表性、数据的真实性、调查点的覆盖面及兼顾各种用途的房地产项目等方面综合考虑，分别按照级差地租、单位面积不同地理位置的房地产价格、租赁用途、产权关系等多重因素考虑，重新确定四大指数的样本点。抽中开发企业数占全市房地产开发企业的90%左右，其全年开发量、销售量达到当年全市商品房销售量的80%以上。四、努力撰写统计分析和信息，不断提高服务水平。近年来，随着我市“东扩南进”步伐的加快，我市房地产业发展极为迅速，房地产市场保持了持续上升的势头。面对日新月异的房地产形势，我们在做好基础业务工作的同时，紧紧抓住房地产开发与消费这一经济热点、经济亮点，密切关注房
7、地产市场形势，加强调查研究，及时撰写房地产市场信息和统计分析报告，为经济建设和领导决策服务。及时向省队、市委、市政府信息部门和新闻媒体提供，这样不仅使我们的房地产调查统计知识积累不断上升，而且还大大提高了城调队的知名度，使房地产调查基础工作和统计分析、信息工作紧密联系在一起。2005年，我队撰写的房地产价格统计分析解读马鞍山房价、马鞍山房地产市场在钓空中理性发展分别受到市委书记丁海中的批示，分管副市长龙李海也作了批示，在我市取得一定的影响。2006年上半年，我队撰写的解读马鞍山房地产市场趋势分别被2006年中国房地信息杂志第四期、江东论坛杂志第二期、3月20日马鞍山日报、第十期马鞍山广播电视报
8、采用，在马鞍山市民中产生了广泛的影响，取得了较好的社会效益。五、存在的问题1、土地价格采价复杂，存在一定难度。随着房地产市场的不断升温，土地地价差距越来越大，特别是居民住宅用地，更是一路上涨，有些地块在出让的时候，出于多种原因，比如招商引资项目可以享受政策优惠，因此出让的地块大大低于市场价；企业在改制、投资项目时，安置下岗职工达到一定的人数、比例，其购置或转让的土地就可以享受优惠政策等。这些情况使我们在采集调查点的土地成交价格时，增加了调查难度，有些情况很难把握。现在我队的做法是每季从国土局当季土地交易资料中抽选6块面积较大、交易金额较大、不同地理位置，具有代表性的地块作为调查样本。包括居民用
9、地、工业用地、商业旅游娱乐用地、仓储用地。2、准确取得二手房交易资料比较困难。二手房交易在采价过程中，不确定因素很多，二手房的地段、结构、面积、层次、建筑年代，装璜、朝向、物业管理等都直接影响二手房的房价。在调查中，同样地段、面积的二手房，由于结构、年代、装璜等因素的影响，会使其价格每平方米相差500元以上，反映在报表中，有时就会出现一级地段的二手房价格低于三级地段的二手房价格。3、物业管理价格水平差距大，要注意样本的代表性。目前，马鞍山市的物业管理小区，有60%是由老旧小区改建而来，其物业管理价格基本保持固定不变，新建小区物业管理价格由市物价局统一进行审批，备案，价格一旦确定，在很长时间内不
10、会发生变动，反应在物业管理价格指数中，就会呈现出价格指数基本保持不变状态。总之，以上几条是我们在工作中遇到的主要问题，还有其它次要问题不再提出。通过多年的实践，我们感到房地产调查工作对于我们来说十分具有挑战性，它既是一项经常性的报表业务，又是一项高难度的全新调查业务，对我们调查员提出了十分高的要求和标准：首先，对全市的房地产行业做到心中有数；对全市房地产的规划、投资、开发企业等都要了如指掌，对各种有关房地产行业的政策、法规、制度都要不断学习，做到常学常新。其次，对房地产行业的各方面信息，都要保持敏锐的洞察力，对城市的交通，地理位置，道路建设都要经常不断的到实地看一看，走一走。第三，在调查中，要坚持实事求是，对有疑问的数据要进行审查，在报表录入中要减少录入差错，对报表数据要进行逻辑审查，复核，并确保在规定时间内完成上报任务。2005年，我队房地产专业在全省评比中荣获一等奖，这既是对我队房地产调查专业工作的肯定，也是对我队房地产专调查工作的一种鞭策，回顾过去，尽管我队在房地专业中做了出了一定的成绩，但是离省队和队领导的要求还有很大的差距，今后我们将认真学习和借鉴兄弟队房地产调查统计工作经验，不断开拓进取，与时俱进，努力提高房地产调查数据质量，使我市的房地产调查统计工作水平再上新台阶。二00六年九月六日
