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1、杭州居民住宅现状、消费和投资行为调查的分析报告一、摘要 本文是对杭州居民住宅现状、消费和投资行为调查的分析报告。本次调查的有效样本475个，基本代表杭州城市居民的住房消费、投资情况。杭州日报告主要从住房现状、购房需求、购房资金状况和购房决策影响因素等四个方面进行说明，并将本次调查结果与2003年的调查做了对比分析。主要调研结论如下： 1.当前居居民的住住房状况况较之220033年有所所提高，拥拥有私人人住房的的消费者者平均住住房面积积达到了了91.2平方方米；住住宅面积积在900平方米米以上的的比例提提高了114个百百分点，达达到399.8%； 2.消费者者购房目目的单一一化趋势势明显，仅仅为
2、改善善自身居居住条件件而购房房的消费费者占660.22%，与与20003年消消费者具具有多重重购房目目的的状状况差异异明显； 3.在需求求的面积积方面，对对90-1300平方米米的住宅宅需求比比例由220033年的555.3%上升到到63.4%； 4.住宅选选择区域域扩大，城城西依然然是热点点区域，有有31.5%的的消费者者选择该该区域，同同时，下下沙、滨滨江等非非主城区区被越来来越多的的消费者者认同和和接受； 5.消费者者能接受受的价格格提高幅幅度较大大，单价价在70000元元/平方米米的住宅宅的接受受比例由由20003年的的0.66%上升升到355.4%； 6.从购房房资金上上来看，由由于
3、大部部分消费费者自身身具有的的资产与与房产总总价的差差距较大大，超过过80%的消费费者需要要采取各各种形式式的贷款款购房，其其中商业业按揭以以超过550%的的比例成成为购房房的主要要资金来来源和付付款方式式； 7.报刊广广告是消消费者最最为关注注的地产产广告形形式；在在消费者者的购买买决策中中，房屋屋质量已已经成为为其最担担心和看看重的因因素；同同时，消消费者对对于开发发商品牌牌也非常常看重。 二、调查样样本情况况比较 本次调查的的居民年年龄更为为年轻化化。255岁以下下的被调调查者所所占比例例有较大大提高，从从20003年的的12.2%上上升到今今年的226.55%；而而30岁以以上人所所占
4、比例例有明显显下降。由由于255岁以下下的青年年人是未未来几年年内购置置住宅的的主力军军，更多多地了解解他们的的需求和和愿望更更具现实实意义。 本次调查人人群个人人基本状状况与220033年的调调查相比比，两次次调查的的样本基基本情况况中，差差别最大大的应属属家庭收收入这一一特征。本本次调查查的结果果比20003年年相比有有以下特特点：(1)家家庭收入入过低的的情况大大幅减少少。此次次调查家家庭收入入小于33万的比比例仅为为6.33%，而而20003年调调查的比比例为220.55%。(2)中低档档和中档档收入家家庭比例例减少也也有所减减少。(3)中中高档和和高档收收入家庭庭比例增增加。消消费者
5、的的购买力力是影响响消费者者需求的的重要因因素，而而购买力力的主要要决定因因素即为为消费者者经济因因素也就就是收入入水平。因因此，消消费者收收入的变变化对其其住宅需需求也必必将产生生影响。 三、住房房现状分分析 3.1租房房者和投投资客增增多，出出租为投投资的主主要形式式 根据调查的的情况，目目前没有有住房的的人占总总数的225.99%。近近一半的的人目前前有一套套住宅，将将近200%的人人有两套套。住宅宅数目为为三套或或超过三三套的人人所占比比例总计计为5.3%。与与前年的的调查结结果相比比，仅具具有一套套住房的的比例减减小，其其它比例例均有不不同程度度的增加加。其中中，对于于具有两两套及两
6、两套以上上住宅的的比例增增高现象象，一种种可能性性是由于于近两年年房价不不断上涨涨导致消消费者投投资或投投机行为为增加所所致；另另一种可可能性是是越来越越多的居居民为改改善居住住条件，在在原有住住宅的基基础上再再次置业业甚至三三次置业业，引起起持有的的住宅数数量增多多。 对拥有1套套以上住住宅的人人，我们们进一步步了解了了目前空空余房产产处置形形式。对对空余房房产，772.22%的人人选择了了出租，其其中155.1%的人准准备长期期出租；19.3%的的人计划划在适当当的时机机卖掉。从从分析可可以看出出，出租租仍是居居民住宅宅长期投投资的最最重要的的形式。 3.2住宅宅性质多多样，商商品房成成为
7、主导导 在住房性质质方面，随随着住房房制度改改革的不不断深入入，杭州州市已打打破了单单一的公公有制住住房产权权形式，形形成了以以居民自自主产权权为主，多多种产权权并存的的格局，初初步构建建了住房房新体制制基本框框架。由由于长期期受福利利分房的的影响，过过去杭州州市居民民家庭中中公有住住房为绝绝大多数数，私有有住房甚甚少。近近几年来来国家加加大房改改力度，居居民掏钱钱买房住住的意识识已经形形成。住住房观念念的转变变，加快快了住房房公有向向私有的的转变和和购买商商品房的的进程。本本次调查查进一步步验证了了上述现现象。 调查中发现现，商品品房比例例明显增增加而房房改房比比例下降降较多。居居民所购购商
8、品房房的比例例从20003年年的333.3%上升到到今年的的42.5%。房房改房的的比例也也降低了了近200个百分分点，从从37.1%降降到188.5%。其它它性质的的住房比比例变化化不大。这这种变化化的出现现可能是是受到杭杭州市房房改房可可上市买买卖政策策的影响响。由于于房改房房建成时时间较早早，大部部分在面面积、户户型结构构等方面面存在不不足，已已购房改改房的消消费者为为了改善善居住条条件，很很可能将将原有住住房出售售，再购购置较为为理想的的住房。而而经济条条件更好好的消费费者则很很可能另另外购置置，将原原住房留留作他用用。调查查中多次次出现既既有商品品房又有有房改房房的样本本正说明明了这
9、一一点。因因此，目目前仍居居住在原原房改房房内的居居民比例例逐渐减减少，不不少房改改房的性性质经过过市场交交易后，已已转变为为私房。 在拥有经济济适用房房的居民民中，家家庭年收收入没有有在1万以下下的情况况，其中中10万-200万的比比例为555.66%。 3.3住房房面积增增加，房房龄年轻轻化 从住房面积积来看，总总体样本本的平均均值为991.22平方米米。对于于有住房房的消费费者，每每个家庭庭的居住住面积平平均达到到1066.444平方米米，而没没有住房房的消费费者平均均居住面面积仅为为45.56平平方米。从从住房的的性质上上看，住住宅为祖祖传私房房和已购购商品房房的平均均面积为为1211
10、.322平方米米；而房房改房的的平均面面积仅为为67.45平平方米；经济适适用房的的住宅平平均面积积为811平方米米，面积积适中。本本次调查查居住面面积分布布情况与与20003年调调查情况况相比，居居住面积积在500平方米米以下、90-110平方米和110平方米以上户型的比例明显增多，而面积处于50-70平方米、70-90平方米等户型的比例有所下降。经相关分析，收入是影响消费者住宅面积大小的重要因素之一。 在房龄方面面，有222.88%的住住宅建成成年份在在19990年以以前，年年代比较较久远。另另有433.9%的住宅宅建成时时间在上上世纪990年代代。近五五年内建建成的住住宅比例例为333.
11、3%，这一一数字比比20003年调调查的结结果提高高了166个百分分点。可可以说，经经过两年年的发展展，越来来越多的的居民住住上了较较新的住住宅。 3.4八成成租金千千元以下下，收入入、面积积影响最最大 对于租房者者来说，房房租的高高低影响响着他们们生活水水平的高高低和资资金积累累的多少少。本次次调查的的结果显显示：对对于目前前仍在租租房的居居民来说说，房租租在5000-110000元/月的比比例最高高，为551.33%；月月租金在在5000元以下下的比例例为288.6%；租金金在10000-15000元/月的比比例为114.33%；月月租金在在15000元以以上的比比例较小小。 通过相关分分
12、析发现现，房屋屋面积是是影响租租金最重重要的因因素之一一，房屋屋面积越越大，则则租金越越高。此此外，家家庭收入入对租金金接受度度有重要要影响，收收入越高高，越可可能接受受较高的的租金价价格。 3.5住宅宅满意度度提高，物物业管理理任务艰艰巨 总体来看，被被调查者者对现有有住宅的的满意度度尚可。十十分满意意、满意意和基本本满意的的比例总总计为667.66%，比比前年调调查的结结果增加加了133.8%，这说说明居民民对住房房的满意意度呈上上升趋势势。不太太满意的的比例仍仍不低，为为28.8%。十十分不满满意的比比例为33.6%。相关关分析的的结果表表明，居居民的住住宅面积积与其满满意度显显着相关关
13、。居住住面积越越小，对对住宅的的满意度度越低；居住面面积越大大，居民民的住宅宅满意度度越高。因因此，可可认为两两年中居居民住宅宅面积的的增加是是引起住住宅满意意度升高高的重要要原因。而而物业管管理满意意度对住住宅满意意度的显显着相关关也表明明，物业业管理状状况已经经成为影影响住宅宅总体满满意度的的重要原原因。 3.6小结结 经过20003年和和20005年的的两次调调查对比比分析，可可以看出出，经过过两年的的发展，居居民的居居住状况况有了明明显提高高。首先先，住宅宅面积在在90平方方米以上上的比例例有大幅幅度提高高，由220033年的255.8%上升到到今年的的39.8%。其其次，随随着杭州州
14、房地产产市场化化的发展展，居民民收入的的不断提提高，本本次调查查中商品品房所占占比例增增加明显显，原有有房改房房的比例例显着下下降。在在20000年以以后建成成的住宅宅中的居居民比例例比前年年提高了了16%，说明明更多的的人住上上了较新新的房子子。此外外，从居居民对住住宅的总总体评价价来看，满满意度大大幅度提提高。基基本满意意以上的的比例提提高了113.88%。从从住宅的的个体特特征来看看，交通通状况是是杭州居居民最为为满意的的方面；在生活活配套、自自然环境境等方面面的满意意度紧随随其后。 但问题仍然然存在。首首先，具具有多套套住房的的消费者者比例有有所增加加。两年年前房价价的飞涨涨使得具具有
15、投资资目的的的购买行行为增加加，而今今年调控控措施和和交易税税率变化化造成的的整体楼楼市疲软软，又使使投资者者手中的的住宅难难以在短短期内出出售，短短期投机机变为长长期投资资，具有有多套住住宅的消消费者比比例增加加。 其次，租房房者比例例提高且且对住宅宅满意度度较低。在在被调查查人群中中，租房房者所占占比例比比前年提提高了55.3个个百分点点，这可可能是样样本本身身年龄结结构所引引起，也也可能是是收入的的增加与与房价的的上升相相比微乎乎其微，不不能真正正提高消消费者的的购买力力所致。租租房者对对目前的的居住状状况满意意度较低低，加之之租房者者本身比比例较高高，因此此仅在租租房者中中，就有有大量
16、的的人需要要通过市市场来改改善当前前居住状状况。 再次，本调调查发现现购买经经济适用用房的家家庭年收收入过高高的现象象。在购购置经济济适用房房的家庭庭中，年年收入在在10万以以上的比比例总计计为722%，这这一数字字远高出出总体样样本比例例的455.9%。不论论造成这这种现象象的原因因是什幺幺，也不不管这些些原因是是否为客客观因素素所引起起，都应应当得到到相关部部门的重重视。有有关部门门应该充充分重视视该政策策的严肃肃性和重重要性，因因为有众众多的百百姓仍对对通过政政府帮助助改善住住房条件件寄予厚厚望，若若处理不不得当将将会严重重影响百百姓对政政府的信信任度和和信心。 最后，从对对住房的的整体满满意度来来看，物物业管理理仍然是是居民对对住宅最最不满意意的因素素。从本本次调查查来看，要要将物业业管理的的满意度度提高到到较高的的水平，
