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1、中国房地产发展历程：1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。 1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，可以分为两个发展阶段。1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年)1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年）1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点
2、。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东，重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年)1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩
3、性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组关于加强住房公积金管理的意见，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。2第二阶段:房地产全面市场化阶段(1998年至今)2.1平稳发展时期(1998-2003年)1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发
4、展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。1998年5月9日，中国人民银行出台个人住房贷款管理办法，倡导贷款买房。1998年7月3日，国发(1998)23号国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知宣布停止租房收入分配，逐步实行住房分配货币化。1998年10月29日，以回龙观，天通苑，建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。1999年4月，建设部出台城镇廉租房管理办法，5月1日实施。2000年3月，财政部，国家税务总局及建设部联合下发关于个人
5、出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知。国家计委、建设部联合发出的关于房地产中介服务收费的通知；房产测量规范。2001年建设部、国家工商行政管理局的新版商品房买卖合同示范文本；财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知；财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知。同年温州炒房团集体出现，在炒房团的炒作之下，房价涨幅迅速。2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。2003年地王频现，国务院两份截然不同的121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知以及18号文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知引起了
6、市场的剧烈震动。2.2快速发展期和调控博弈时期(2003-2007年)2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，中国房地产市场进入快速发展期，房价价格高速增长，房地产开发商建造房屋进程加快，房地产市场一片热火朝天的景象，为了稳定市场发展，2004年国家开始实行宏观调控，主要是收紧土地与信贷。2004年3月31日，国土资源部71号令，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知；5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。7月底，国家发改委、建设部下发物业服务收费明码标价规定的通知；9月2日，中国银监会
7、公布了商业银行房地产贷款风险指引。 2005年国务院向各个省市，自治区发布了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知共有八条内容，简称“国八条”，随后又发布了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新国八条），希望抑制房价上涨过快，但效果一般。2006-2007年，在热钱，炒作，人民币升值等因素的影响下，国内房价来时出现爆发性的增长，为了给高热的楼市降温，政府又相继出台了许多政策。5月17日“国六条”（即关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见）出台，5月29日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），即9部委“十五条”，7月11日 建设部等5部委下发关于规
8、范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号），被称为“外资限炒令”，然而密集的调控政策依旧难以抑制房价高涨，房价问题成为民生问题。2007年国家继续着2006年的总体思路，希望用秘籍的调控政策影响房地产市场，2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，8月13日，国务院发出关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，9月27日，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，10月8日，国土资源部下发关于进一步加强土地供应调控的通知。2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这
9、一回落的还有商品房的成交量。在2004-2007年间央行的加息历程也是调控政策的一把利剑，以下是央行加息的具体情况。2004年10月29日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。2006年04月28日一年期贷款利率上调0.27个百分点，由5.58%上调到5.85%。2006年8月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%上调至2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%上调至6.12%。2007年3月18日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提
10、高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。2007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.79%提高到3.06%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.39%提高到6.57%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年7月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年8月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷
11、款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。2007年12月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.87%提高到4.14%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由7.29%提高到7.47%。2.3调整和反弹时期(2008-2009年)2008年国际金融危机爆发，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受
12、到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，中国房地产进入严冬期，为了抵御国际金融危机对中国造成的影响，中国投入4万亿进入基础设施建设之中，其中大量资金进入房地产市场，促进了房地产市场的反弹。从现如今的情况来看，我们不好说那4万亿到底对中国经济的影响是好是坏，但在但是的情况下，那4万亿有效的稳定了国内的经济形势。2.4深度调控和高位盘整时期(2010至今)2010年是一个政策年，调控政策持续高压。1月10日，国务院出台“国十一条”； 1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院
13、批准城市建设用地申报与实施工作的通知；月10日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知；9月29日国家有关部委出台“新国五条”； 10月19日，中国人民银行宣布，自日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；11月日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知；2011年国家政府明确了以房产税，限购令以及保证房建设为主线的方针。1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法；1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新
14、国八条”)；1月27日：财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知；2月9日：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%；5月10日：住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知；2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。在这种情况下，国家坚持楼市调控，经历了公积金收入微调，房产税试
15、点改革，保障房的供应与建设，首套房贷利率下降等政策的影响，房地产市场从年初的冷淡过度带年末的火热。全年市场运行可分四个发展阶段：一是2012年初，在经历2011年楼市严厉调控的打压下，市场一度冷清，房价环比持续负增长；二是自3月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开，市场成交开始复苏，房价环比降幅逐渐收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心，淡季不淡，成交持续活跃，房价拐点出现；四是进入下半年，在自住需求和改善需求的带动下，楼市活跃程度进一步提高，房价持续回升。2012年底，中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。2013年在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。而三线、四线城市迥然不同，成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。2014 年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。2015年房地产开发投
