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1、中山大学北校区物业管理服务范围及质量标准一、保安工作（楼宇内）（一）工作任务1、楼宇内日常安全管理及安全防范的保安工作。2、楼宇内安防监控系统、办公门禁控制系统的监控管理及相关设备的维护管理。3、所有建筑物、设施及有形物体的消防管理，消防系统的日常维护及管理，包括消防控制中心的操作台和联动控制柜、消防水泵房及相应的控制柜、消防喷淋系统、消防栓系统、防火门、消防排烟送风系统、烟感、温感、消防事故照明系统、消防报警系统、灭火器等。（二）管理内容及要求保安1、服从甲方管理，严格按照甲方要求做好安防工作，自觉接受公安部门、地方管理部门的业务检查、监督和指导。2、做好治安防范方面工作的落实，保证中山大学
2、北校区接管楼宇内有良好的治安秩序。3、严格执行“四防”制度，对存在的不安全因素及时排除，权限以外的除及时采取措施外，应及时向主管部门汇报并提出整改方案。4、发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒或发生刑事、治安案件，必须立即报公安机关及有关部门。5、积极做好楼宇内治安防范方面的宣传、教育工作。6、按甲方的有关要求，做好中山大学北校区接管楼宇内人员出入管理。7、须具备有处理一般事故的能力及重大事故的应急处理能力，出现事故或应急事件应在5分钟内到现场处理。安防1、负责楼宇安防监控中心的24小时值班及监控。积极与中山大学北校区保卫部门沟通协调，使楼宇安防系统与保卫办安防中心系统相联系，建立快速反应的联
3、运机制。2、负责监控系统相关设备的维护、维修，保证该系统相关设备（摄像机、录像机、控制系统、报警系统、电子巡更系统等）正常运行，并保证良好的性能。3、做好门禁控制系统的日常维护、维修工作。消防1、所有消防监控中心实行24小时值班和监控管理，管理人员必须有相关的资格证。2、根据巡查及检测情况及时组织对系统及设备的维修，保证校区消防系统及设施安全、正常运作。对由于设备老化及非正常原因因而需维修的应及时报保卫办组织维修。3、制订建立完善的消防系统运行管理规程并严格执行，在管理期间必须确保管理范围消防验收合格。如因乙方原因造成的事故，乙方承担全部责任。4、负责监控室内的物业管理工作，包括清洁卫生、安全
4、、防火等。5、自觉接受消防局及学校、地方管理部门的业务检查及监督和指导。6、乙方及管理人员须具备有处理一般事故的能力及重大事故的应急处理能力。7、凡因保安服务缺位所致的所有消防设施设备丢失，无论价值多少均由乙方负责补置。8、如遇火警，乙方应及时报119，及向有关部门反映。（三）工作质量标准及考核指标质量标准：1、按岗位设置实行24小时值班和巡逻，保安人员政治素质过硬，服务形象佳，业务能力精，具备应急处理能力和消防救灾技能，服从有关部门的指挥和领导，保安人员100持证上岗。2、保安人员实行三级培训制，每周不少于2小时的技能培训和政治学习。3、责任区域内发现有重大的刑事案件及恶性案件，能控制现场和
5、及时报警。4、维持接管楼宇室内秩序，有效制止不法行为和违章行为。对楼宇公共设施的巡逻、防盗及时，没有因保安员疏于职责造成的案件，没有监守自盗现象。5、突发事件应急处理方案，反应快捷，保证事故现场秩序有条不紊。6、消防管理工作符合国家消防管理法律法规，符合并通过广州市消防局对重点消防单位的检查验收，不存在重大的消防隐患。同时制订有效的应急措施。建立三级防火组织，任命三级防火责任人。7、建立消防管理责任制，建立义务消防队伍，每年进行消防法规、消防知识和消防技能培训【2】次，进行消防演习【2】次。8、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用，无火灾及其他安全隐患，安全通道畅通、标志明显。
6、9、消防报警设备、烟感、温感等设备完好，消防报警控制中心与消防泵能联动；消防箱内消防水带、水枪、接头等配件齐全；消防水压力正常；灭火器无过期，压力在绿色刻度以上；消防水池水位达三分之二以上。10、消防、安防系统故障需维修，应及时从报修。考核指标:1、严格执勤纪律，保证违章执勤率在0.5以下，违章处理率为100。2、消防系统设备完好率99以上，零修、急修及时率100，维修合格率100。3、恶性治安事件发生率为0。二、清洁卫生及管理（一）工作任务1、学生宿舍公共部位（不含宿舍室内）的清洁和巡回保洁；2、新教学楼、图书馆内走廊、楼梯道、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、资料室、阅览室、自修室
7、、阳台、天台等全方位的清洁和日常保洁；课室桌、椅、黑板、讲台、文件柜等家具和设施的清洁保洁；3、楼宇的所有公共及室内地面、办公家具等进行全方位的清洁保洁；楼宇室内要求每隔两天进行地面及办公家具，门窗每周一次等保洁工作，有特殊要求的单位，由乙方与各单位协商沟通。4、环境卫生管理，范围包括：（1）道路：清扫、保洁和冲洗。（2）排洪渠和排洪沟：清理淤泥、垃圾等。（3）草皮拾荒：清理垃圾及枯草烂叶，保洁。（4）果皮箱：清理垃圾、冲洗、消毒。（5）下水道及化粪池的清理、疏通。（二）工作质量标准及考核指标质量标准1、环境卫生管理制度和标准完善，有完整工作质量考核记录；2、清洁工态度热情，语言文明，服装整齐
8、。3、环卫设施齐全，保洁设备及工具完整，按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准12小时保洁；4、有完备的“清洁应急工作预案”；如遇突发事件或突发检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。5、公共场所整体保洁质量符合建设部城市环境卫生质量标准一级质量要求，符合广州市市容和环境卫生管理条例，场内公共走道果皮、纸屑、塑袋、烟头在每500m2 内1个。地面无垃圾、泥沙及明显污渍。6、质量标准细则：（1）入口及大堂清洁要求 门窗（玻璃、窗框、窗台、门把手）无手印、元污渍，保持光洁明亮。 地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、尘迹，保持光洁明亮。 灯饰、通风口、空
9、调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。 电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁。（2） 楼层公共区域部分清洁要求 指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。 地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。 天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。 门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。（3） 室内保洁要求 地面每天清洁，无杂物。 定期擦拭办公家具，无污迹。 门窗定期擦拭，光洁明亮。（4） 教室、会议室、医学博物馆（含仓库）等清洁要求 地面定时清理，无杂物。保持天面、墙面无尘迹无蜘蛛网。 黑板定时擦拭，保证上课使用。 桌椅无尘迹污渍。定期清抹桌面笔迹污渍。 玻璃、灯
10、饰光洁明亮。 保持门窗及窗帘、展橱玻璃整洁。（5） 卫生间清洁要求 地面、墙面、门、窗、玻璃境面、隔板无灰尘污渍和其它杂物。 小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。 保持下水管道水流畅通。（6） 露天部分清洁要求 地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。 门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。 室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。 绿化带无杂物及枯枝叶。 灯饰、栏杆、指示牌无污渍及明显灰尘。 垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。 垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。 阴沟、沙井、天台无明显杂物。 房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象。（7） 垃圾清运要求 垃圾箱、筒的垃圾存量不
11、超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。 垃圾做到日产日清，定期清洗消毒。 垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。（8） 污水沟（井）下水道、化粪池无堵塞物、排放通畅；考核指标1、 清洁率100，达标率100，垃圾日产日清。2、顾客有效投诉率不超过2起/日，及时处理率100，卫生清洁满意率达99以上，符合全国物业管理示范大厦和全国物业管理示范住宅小区卫生标准。三、机电设施、给排水系统运行及维修管理（一）工作任务负责中山大学北校区供水设备、供电设备、中央空调系统、路灯照明系统、消防系统、电梯、楼宇智能化系统、排水系统等公共设备的运行、维护和管理，学生宿舍、办公楼、图书馆、
12、各接管楼宇照明灯、开关、插座的维修，教学楼照明灯、开关、插座等管理维修。主要工作任务是：校区机电设备的运行管理，机电设备的维护保养，机电设备故障处理及维修，机电设备运行维修资料管理，校区内代抄水电表、统计，水电表维护并代收费，节能降耗计划及实施，处理报修项目、员工培训及安全教育等。设备运行管理24小时值班，分为教学区值班室和生活区值班室，值班员对配电中心实行24小时运行管理和对校区（生活区）主要公共设备每天巡视检查，记录重要运行参数，开启、关闭设备，检查设备运行状况，主动发现设备运行的隐患，报维修班维修。维修人员接到报修后（师生报修、巡视员报修、机电值班员报修），30分钟内到达现场进行维修，一
13、般维修两个小时内维修完毕，较大维修在12小时内完成，重大维修超过12小时时，应向报修人说明情况，力争最短时间内维修完毕。（二）质量标准及考核指标供电、照明、弱电系统的工作质量标准1、设备、图纸、档案资料齐全，台帐完整、清晰，有年度、季度、月度保养及维修计划，运行、保养、维修记录完整。2、制定设备安全运行规程及岗位责任制度、定期巡视及监督维修制度，记录完整齐全，操作规范。3、设备运行正常，人员持证上岗，一年内无重大管理责任事故，并制订可行的应急处理方案。4、建立24小时值班制度，确保供电、供水、中央空调等机电设备正常运行，出现故障立即排除，不发生任何安全责任事故。5、配电房、发电机房的管理严格按
14、照国家标准进行，临时、应急用电管理严格，保证在5分钟内能启动应急电源。给排水（供热）设施质量标准1、给排水档案、资料，有年度、季度、月度检修计划，有每日巡查记录及维修保养记录。2、 供水设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。3、 管道有防锈处理，无严重锈蚀。4、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞、排水通畅，完好无损。5、 明沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。6、 排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生。7、 排水管积泥沙不超过管径的16，井底沉积物不得高于5厘米，无井盖残、缺、损现象。明暗沟畅通。化粪池定期及时清理。8、 抽
15、水泵每周检查一次，运作正常，汛期能正常运转，及时启动排水，没有造成大面积的积水。9、 供水（供热）计量仪表计量准确，对供水公司的计量表定期跟踪计量情况，并根据实际使用情况，对用水指标做好计划。中央空调设备质量标准1、 中央空调设备图纸、档案、资料齐全，有年度、季度、月度检修计划，有每日巡查记录及维修保养记录。2、供水设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。3、管道有防锈处理，无严重锈蚀。4、供冷管道保温良好，管道无凝结水现象。5、风机运行良好，无明显噪声。6、风机机房、加压泵房整洁干净无杂物，设备运行无良好。7、送风口、回风口定期清洗，无灰尘、脏物堵塞。8、供冷计量仪表计量准确。考核指标：1、机电设备运行良好，全年无重大安全责任事故。2、供电力率0.9以上，无因管理不到位致供电力率不合格而罚款。3、用水指标严格控制，无因超指标而罚款。4、抄水电表准确率100%，代收水电费回收率98%。5、室内外照明系统亮灯率99，亮灭灯准确率2分钟并杜绝白天无序亮灯，半夜灯规范率99以上，灯容灯貌合格率99以上。
