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1、目 录第一章 总论51.1 项目概要51.2 项目编制的依据和范围61.3 结论与建议71.4 主要技术经济指标9第二章 项目背景和建设的必要性72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性13第三章 目标、建设规模和内容173.1总体目标173.2 拆迁模式173.3 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址184.1项目地点184.2自然条件184.3市政基础设施配套条件194.4 原材料供应与保障19下载后可任意编辑，修改第五章 工程技术方案205.1 补偿安置政策依据205.2补偿安置方式205.2.2 土地补偿办法215.3补偿范围与对象235.4拆迁总体设想235.5 拆迁示范区（
2、M区）实际调查情况245.6 拆迁安置计划275.7 拆迁工程29第六章 环境保护与评价326.1 环境质量标准依据326.2 建设地点环境现状326.3 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员357.1 机构设置357.2 劳动定员367.3 建设管理36第八章 项目实施进度建议388.1 建设进度计划388.2 项目建设进度表38第九章 工程招标399.1 总则399.2 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算的范围和依据4010.2 项目总投资估算41第六章 工程技术方案246.1 项目组成246.2 生产技术方案246.3 主要设备29第七章 原材料供应32
3、7.1 原辅材料质量要求327.2 原辅供应34第八章 工程建设方案358.1 总平面布置358.2 土建工程368.3 公用工程38第九章 环境影响评价与节能439.1 环境保护439.2 环境现状及主要污染源439.3 项目污染治理方案449.4 绿化469.5 节能46第十章 劳动安全卫生与消防5010.1 劳动安全卫生5010.2 消防53第十一章 组织机构与人力资源配置5511.1 组织机构设置5511.2 劳动定员5511.3 人员培训56第十二章 项目实施进度5712.1 项目建设工期5712.2 项目建设期管理5712.3 项目进度安排5712.4 项目进度安排表58第十三章
4、招标方案59第十四章 投资估算和资金筹措6014.1 投资估算的范围6014.2 投资估算的依据和说明6014.3 项目投资估算6114.4 资金筹措及使用62第十五章 财务评价6315.1 财务评价依据及说明6315.2 项目计算期和生产负荷6315.3 项目成本与费用估算6315.4 年经营收入及税金6415.5 利润及分配6515.6 财务盈利能力分析6515.7 项目不确定性分析6515.8 经济评价结论66第十六章 风险分析6716.1 市场风险6716.2 产量风险6716.3 资金风险6816.4 政策风险6816.5 外部条件风险68第十七章 研究结论与建议69火炬村保障住房安
5、置小区项目目 录第1章总 论41.1.项目背景41.2.项目概况61.3.主要技术经济指标91.4.分析结论及建议9第2章需求分析112.1.需求分析112.2.建设规模与建设内容14第3章场址选择163.1.地址现状163.2.场址基本条件17第4章项目拆迁方案194.1.拆迁责任主体194.2.拆迁安置方式194.3.拆迁规模19第5章建设规模与建设方案205.1.建设地点205.2.建设规模215.3.建设方案215.4.建筑方案225.5.辅助工程25第6章环境影响评价296.1.编制依据296.2.环境现状296.3.主要污染源与综合处理29第7章劳动安全卫生与消防327.1.指导思
6、想327.2.职业安全卫生健康对策与措施327.3.劳动安全337.4.消防34第8章节能节水措施358.1.电气节能措施358.2.节水措施35第9章项目运作与管理方案369.1.运作模式369.2.运作方式379.3.项目管理主体38第10章组织机构与人力资源配置3910.1.组织机构3910.2.劳动定员3910.3.人员培训40第11章项目工程进度计划4111.1.建设工期4111.2.项目实施进度安排4111.3.项目管理41第12章招投标44第13章投资估算4513.1.估算依据4513.2.估算对象和范围4613.3.投资估算47第14章融资方案4914.1.资本金筹措4914.
7、2.债务资本筹措4914.3.投资计划与资金筹措表49第15章财务评价5115.1.财务评价依据与参数选取5115.2.项目收入分析5115.3.盈利能力分析5315.4.财务评价指标54第16章社会效益评价55第17章项目主要风险5617.1.项目的主要风险5617.2.风险防范对策57第18章结论与建议5818.1.结论5818.2.建议58第1章 总 论1.1. 项目背景1、项目名称火炬村保障住房安置小区项目2、承办单位概况单位名称：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司单位性质：国有独资单位地址：长沙市芙蓉区车站北路236号芙蓉国土局办公楼法定代表人：彭再魁注册资金：人民币10000万元单
8、位简介：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称 “公司”）是长沙市芙蓉区基础设施建设唯一的投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目的资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，提高城市建设资金运行效益。公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资的骨干企业，拥有5家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本的100，因此在政策、土地开发及融资渠道等方面具有一定的优势。截至2008年12月31日，公司资产总额为281,088.24万元，负债总额为188
9、,644.55万元，所有者权益为92,443.69万元。2008年度，公司实现净利润4,364.89万元。3、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的协议；（2）委托方提交的项目相关资料；（3）长沙市总体规划与控制性详规；（4）中华人民共和国土地管理法；（5）国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法的通知；（6）中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程；（7）长沙市人民政府第60号令和长沙市人民政府令第103号令；（8）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（
10、第三版）；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。4、编制范围本报告的研究范围如下：项目建设背景；需求分析；建设规模；建设场址；建设概念要点；拆迁方案；安置方案、项目管理与运作方案；投资估算和资金筹措方案；经济效益与社会效益；分析结论与建议。5、项目建设的必要性火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对芙蓉区长善路以南、东二环以东、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，其余八块地进行挂牌出让。其建设的必要性主要体现在以下几个方面：（1）是加快芙蓉区“城中村”开发
11、建设，完善城市功能的需要。近年来，芙蓉区政府积极探索“两级政府，两级建设”的城建新模式，大力实施“强西拓东”的发展战略，大胆实践经营城市的新理念，强势推进城市化进程，城乡面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实力不断增强，居民生活水平不断提高。火炬村作为马王堆片区最后一个“城中村”，随着城市化进程的推进，目前开发建设已迫在眉睫，项目的开发不仅能提高棚户区内市民的生活质量，更能提升长沙的文化品位和美誉度。（2）加强棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸显其区域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济的
12、示范和带动作用。1.2. 项目概况1、项目地点拆迁地点项目共涉及万家丽路两侧火炬村共九块地拆迁和平整，总用地面积422亩。其中西侧三块地：1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积12.2亩、3号地块占地面积23.6亩；东侧6块地：4号地块占地面积38.9亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积62.51亩、7号地块占地面积30.62亩、8号地块占地面积40.68亩、9号地块占地面积29.08亩。建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店。建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，块占地面积157亩（不含
13、预留中学用地80亩）。注：图中、为项目地点2、建设规模与建设内容 拆迁规模可改造土地面积：约422亩；拆迁内容对建设范围内现有建筑物拆迁；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。建设规模建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。项目拟建设规模为200000平方米的住宅安置房和87500平方米的写字楼、酒店生活安置房。3、主要建设条件所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。项目建设所需道路、供电供水等条件具备。4、总投资该项目总投资119006万元，其中土地拆迁整理46030万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。项目建设所需资金将通过银行贷款30,000万元，自筹17600万元，滚动开发资金71406万元。5、 建设进度项目建设工期为2010年3月到2012年10月。其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。1.3. 主要技术经济指标序号项目单位指标1总改造用地面积亩4222总拆迁范围亩4223土地挂牌面积亩
