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1、智高点专业商业地产顾问兴宁商城招商策划方案目 录一、 项目概况二、 市场环境分分析三、 项目SWTTO分析析四、 项目定位五、 招商策略及及管理运运营模式式六、 整合推广策策略七、 招商进度安安排八、 结束语一、 项目概况1、地理位位置 兴宁商城城位于桂桂平市新新天地步步行街与与桂南路路交汇处处，靠近近一农贸贸，坐拥拥桂南路路、桂贵贵路、人人民路三三大客源源。2、商业氛氛围 新新天地步步行街是是近年兴兴建起来来的新型型商业步步行街，这这里是新新旧商业业区的结结合地带带，在步步行街内内聚集众众多的服服装专卖卖店、大大型超市市、药店店、饮食食店、网网吧、家家电城等等业态，开开业之初初，即吸吸引了大
2、大批市民民的目光光。这是是众多时时尚的商商品，吸吸引了众众多年轻轻人前来来购物，并并且形成成了特定定的消费费群。3、商场规规模F1：15500F2：20000F3：20000F4：12200F5：16600F6：16600F7：16600F8：16600F9：4000二、 商业环境分分析1、政策、宏宏观经济济环境桂平市是中中国县级级优秀旅旅游城市市，城区区人口220多万万，享受受着“中国东盟自自由贸易易区”、泛珠珠三角区区启动建建设以及及贵港建建设“玉贵走走廊”等的优优惠政策策，随着着国家继继续加大大西部开开放力度度，桂平平市的经经济实力力不断壮壮大，且且速度快快，城区区商业环环境有了了长足的
3、的发展。2、城市商商业环境境桂平市的商商业经过过多年的的发展，逐逐步形成成了以桂桂贵路、桂桂南路和和人民路路为核心心的商业业格局，目目前仍以以沿街商商铺经营营为主，整整个城市市商业还还处于街街区式的的经营环环境，但但近两年年来，随随着商业业地产的的发展，桂桂平的商商业格局局有聚集集的趋势势，其中中的主力力店对商商圈的聚聚集起了了的磁石石作用，近近年来先先后出现现了新天天地步行行街、桂桂平商厦厦、宏辉辉商厦、桂桂平商都都等较现现代的商商住楼盘盘，经过过一定时时间的经经营，有有些市场场取得了了较快的的发展，但但也有些些经营惨惨淡，举举步维艰艰。可以以预测，今今后两年年，桂平平市还将将出现较较多的商
4、商业楼盘盘，商业业配套设设施将越越来越完完善，将将吸引更更多的主主力店进进驻，并并且商场场将向专专业化发发展。3、项目竞竞争环境境 近近年来，桂桂平的商商业地产产发展迅迅速，由由于大多多数楼盘盘以商住住结合的的形式呈呈现，桂桂平的商商业市场场也如“雨后春春笋”般涌现现，但对对于一个个只有220多万万人口的的四级城城市来说说，呈现现出了“消化不不良”的症状状。以下下是项目目周边商商业市场场的比较较： 名称比较项目新天地步行行街桂平商厦桂平商都宏辉商厦占地面积200000多约30000107亩亩5000多多地段背靠人民路路，连接接桂南路路与桂贵贵路桂南中路，距距离步行行街约8800MM。桂南中路桂
5、南中路与与桂平商商厦相连连。物业配套大型停车场场、两条条规划路路、一条条百米步步行街，有有购物手手扶电梯梯。前有广场，550米沿沿街商铺铺停车场、中中庭步行行街地下停车场场、电梯梯、内街街广场经营方式沿街商铺、独独立经营营一层沿街商商铺、二二层小商商铺，独独立经营营一层沿街商商铺、二二层小商商铺，独独立经营营未定业态组合服装、超市市、药店店、精品品店、粉粉店、茶茶叶专卖卖、书店店等一层服装专专卖店、鞋鞋店、书书店、理理发店等等一层诊所、理理发店等等，二层层旅游产产品未定经营档次中高中高中低未定经营环境好较好一般一般消费群体15300岁的年年轻人、初初高中学学生中青年居多多还未开业还未开业由以上
6、比较较分析可可知，项项目的竞竞争是比比较激烈烈的，四四个项目目全部集集中于桂桂南路，且且都相距距不远，商商家经营营压力可可想而知知。但兴兴宁商城城自有自自己的优优势，它它所在的的步行街街，规模模较大，入入市早，地理位置优越，人口流动大，已形成了较为固定的消费群。4、居民消消费情况况桂平市目前前还是一一个县级级旅游城城市，市市区人口口仅200多万，且且居民的的月收入入普遍低低于15500以以下，相相对来说说，稳定定的消费费群体有有限，并并且居民民的购买买力较弱弱，在接接受调查查的居民民中月消消费支出出预算在在1000元以下下的占约约四成，11013000元的占占约一半半。近年年来桂平平市经济济发
7、展迅迅速，人人们生活活水平有有了很大大提高，但但生活仍仍处于满满足衣食食住行后后的起步步阶段，大大部分居居民的消消费相对对保守，储储蓄与小小孩的教教育生活活费用占占绝大部部分。但但大部分分年轻人人的消费费观念较较超前，且且负担轻轻，有多多少花多多少，不不乏超前前消费顾顾客。而而大部分分学生属属于知识识文化人人群，他他们的消消费观念念是比较较超前的的，大部部分家长长都比较较宠爱小小孩，他他们具有有相当的的消费能能力，且且他们消消费带有有一定的的盲目性性，看见见什么喜喜欢就买买什么，呈呈现“你有我我也要有有，我要要比你的的好！”的心理理。分析结论：一、 城市经济发发展潜力力大，商商业市场场大有可可
8、为。二、 近年，桂平平市的商商业经营营环境处处于由传传统商业业模式向向现代商商业模式式过渡时时期，即即由分散散经营向向聚集、专专业化靠靠拢趋势势。三、 居民消费能能力不高高，但年年轻人的的消费观观念超前前，消费费能力较较强。根根据市场场调研，新天地步行街的的顾客以1530岁年轻人居多，因此项目的目标群体定位以青年人，经营中档、实惠、时尚商品为宜。四、 项目竞争较较激烈，商商家经营营压力大大，在同同一桂南南路上，就就有较多多经营同同类商品品的临街街商铺，项项目以联联营方式式操作是是可行的的。三、 项目SWOOT分析析1、 优势l 企业优势a) 企业决策者者具有独独特的战战略眼光光，具有有超前的的
9、市场意意识。这这将有利利于项目目各项工工作的开开展，这这是招商商成功的的基础。b) 企业拥有雄雄厚的资资金做后后盾。l 项目优势a) 区位优势，坐坐拥桂南南路，桂桂贵路人人民路三三大客源源，靠近近汽车总总站和一一农贸，人人流量大大。b) 兴宁商城所所在的步步行街，规规模较大大，入市市早，地地理位置置优越，人人流量大大，已形形成了较较为固定定的消费费群，兴兴宁商城城是“坐享其其成！”c) 兴宁商城开开业后将将成为步步行街的的主力店店，产生生强大磁磁场效应应，将吸吸引更多多的消费费者前来来购物。d) 统一招商，统统一管理理运营，将将加大项项目成功功砝码。2、 劣势a) 此为二次招招商，招招商风险险
10、加大，再再也不能能失败，否否则要想想再次启启动的话话，会难难上加难难。b) 竞争较激烈烈，商家家经营压压力大，新天地步行街，以及离此不远的桂平商厦、桂南路有较多经营服饰类的商铺，大大分流客源。（这也是我们建议2、3层联营的原因之一）c) 项目所在地地的客流流量不均均衡，呈呈波浪起起伏状，即即周六周周日节假假日人流流量较大大，平时时人流量量较少，白白天人流流量少，晚晚上人流流量较多多。d) 项目规模较较小，且且物业设设施属中中等水平平。3、 机会l 共享机遇a) 桂平市人民民生活水水平及消消费能力力逐渐提提高，商商业环境境有了较较快的发发展。b) 处于传统商商业模式式向现代代商业模模式转变变时期
11、，即即由分散散经营向向聚集、专专业化经经营，由由城镇商商业街向向城市商商业街转转变；正正所谓：顺应大大趋势赚赚大钱，顺顺应小趋趋势赚小小钱。c) 越来越多的的外地投投资者进进入，带带动当地地的商业业发展。l 独享机遇率先引引入联营营方式，以以及先进进管理理理念，兴兴宁商城城作为桂桂平首家家规范化化管理运运营商城城，在一一定的时时期内，树树立起了了“先入为为主”的优势势。4、 威胁l 直接威胁城区人口较较少，仅仅20多多万，居居民收入入水平偏偏低，稳稳定的消消费群体体有限，并并且居民民的购买买力较弱弱。l 间接威胁未来竞争越来来越多的的商业楼楼盘出现现，将加加大竞争争激烈度度。四、 项目定位1、
12、 市场定位 集购物物、休闲闲、娱乐乐、饮食食、办公公等于一一体的多多功能时时尚购物物商场。2、 经营定位 以以中低档档为主，兼兼顾高档档，以“休闲逛逛街+百百货娱乐乐”模式，商商品质优优价廉；中、低低、高档档比例采采用“五、三三、二制制”，即中中档商品品占五成成，低档档商品占占三成，高高档商品品占二成成。3、 经营特色时尚+实惠惠因为我们把把商场顾顾客消费费的特征征定义为为大众与与现代的的结合，现现代只有有面向大大众才有有实际意意义，在在不脱离离主流消消费群体体实际能能力的情情况下，强强调品牌牌时尚才才有可行行性。4、 业态定位F1：兴宁宁商城数数码广场场（与与移动合合作）F2：青年年时尚休休
13、闲基地地主营各类中中低档时时尚休闲闲服装加加小型休休闲冷饮饮吧。F3：魅力力新世界界l 运动休闲系系列：主主营男女女运动休休闲服装装；户外外运动用用品等l 皮鞋箱包：主营各各类中低低档皮革革箱包；l 针织用品：主营内衣衣、服装装、文胸胸、毛衣衣、袜子子、毛巾巾、床上上用品等等；l 化妆用品：主营中中低档香香水类、口口红类、护护肤类、洁洁容类、美美甲类、美美发类等等；l 仿真饰品：仿真珠宝宝项链等等；l 风情饰品：主营头头饰类、服服饰类、手手机饰品品类、假假发类、仿仿真首饰饰、民族族风情饰饰品、帽帽、包、沙沙巾、花花艺、布布艺等；l 美容美甲类类：主营营美容、美美发、美美甲等。l 贴纸照：贴贴纸
14、照、自自助卡拉拉OK等等吸引年年轻人的的玩意。l 西餐主力店店：如麦麦肯姆。 以以上业态态布局可可以充分分发挥出出业态的的固有消消费群，实实现业态态之间的的优势共共享，劣劣势互补补，使商商场经“全面”和“错位”克服了了“楼上一一层，人人气减三三分”这个痼痼疾，吃吃、穿、用用、休闲闲、娱乐乐、办公公、文化化等“一站”的体验验式消费费，使人人气不再再随楼层层的高度度而下滑滑，从而而有力保保证商场场持续旺旺场。5、 目标市场定定位 青年+部部分白领领是本商商场的消消费注流流。主要满足桂桂平市以以周边县县镇年轻轻人，初初高中学学生的消消费需要要，打造造成为桂桂平市年年青一族族的时尚尚购物广广场，桂桂平
15、市浓浓缩版的的“南宁裕裕丰商场场”。6、 商场形像定定位 鉴鉴于本项项目的市市场定位位以主流流时尚消消费群定定位，商商场给大大众的感感觉要简简朴。装装修过于于华丽一一是成本本高，二二是给追追求完美美的人华华而不实实的感觉觉，反而而让消费费者怯步步。但是是环境必必须清洁洁、摆放放整齐，有有现代气气息，外外观上要要有特色色。建议议对商场场大门及及外墙重重新设计计装修。五、 招商策略及及管理运运营方式式由于前期商商场操作作不当，造造成经营营不理想想，此为为二次招招商，当当慎之又又慎，一一着不慎慎，全盘盘皆输，且且要想再再次启动动，则难难上加难难；现代代大型商商业物业业管理的的精髓就就是要把把松散的的经营单单位和多多样的消消费形态态，统一一到一个个统一的的经营主主题和信信息平台台之上。多多年的商商业历史史的经验验教训表表明，不不能统一一运营管管理的购购物中心心，会逐逐渐从“商业管管理”蜕变成成“物业管管理”，直至至最终完完全丧
