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1、深圳*国际汽车城可行性研究报告国际汽车城项目可行性研究报告目 录第一章 总论311项目名称及承办单位312可行性研究工作的依据和范围413研究结论4第二章 项目建设背景与发展概况921项目的提出922项目建设的必要性1023项目建设的可行性14第三章 市场分析与预测及项目开发策略1631 我国汽车产销市场发展现状与趋势1632深圳市汽车市场发展概况与趋势2233深圳市汽车进出口市场分析与预测2934项目的市场定位、竞争对手及市场策略31第四章 选址与建设条件3541场址3542 自然条件3543交通运输条件3744社会经济状况37第五章 工程建设方案4051 项目组成及场地规则4052 场地概
2、述4253 总图布置43第六章 公用工程4761供配电4762给水4963消防4964排水4965通讯49第七章 环境保护5171污染物及来源5172治理措施52第八章 公司定员5481组织机构5482 劳动定员54第九章 建设方式和实施进度5591建设方式5592 实施进度55第十章 投资估算与资金筹措59101投资估算59102资金筹措60第十一章 财务评价66111财务评价基础条件66112财务评价664第一章 总论11项目名称及承办单位111项目名称项目名称：深圳*国际汽车城项目地点：深圳市白云区太和镇石湖村南112项目法人 法人名称：深圳*国际汽车城有限公司 法定地址：深圳市东山区五
3、羊新城寺右新马路93号金桥宾馆7楼 法定代表人：113股东公司股东共3人，分别为1、企业法人：广东*投资有限公司注册号：法定代表人：地 址： 2、企业法人：注册号：法定代表人：地 址：深圳市3、自然人：身份证：地 址：12可行性研究工作的依据和范围121可行性研究编制的依据1、深圳市计委穗计贸200218号文：关于深圳*国际汽车城一期工程项目立项的批复；2、深圳市白云区发展计划局文件，云计基2002139号文：转发市计委的通知。122可行性研究的工作范围本可行性研究的工作限定在深圳*国际汽车城（以下简称汽车城）计划总投资人民币15亿元，建设汽车展示中心、3S店、整车、零配件及用品等，以及绿化、
4、景观、道路等必要配套设施的范围内。13研究结论131项目建设的必要性深圳及珠海地区是我国重要的汽车制造基地和消费市场。近年来，在经济持续增长、车价降低、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈“井喷”式增长，而且深圳在国内的汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车制造、流通和交易的需要。本项目的建设将为深圳提供一处集汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型汽车城，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强深圳这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进深
5、圳汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合省、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的”的战略方针，项目的建设是非常必要的。132 市场分析我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，深圳及珠三角地区汽车保有量多，产销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。133 工程建设方案本项目总占地133.3公顷，将分为两期进行建设。第一期工程占地53.3公顷，位于场地的西南片，建设内容有展示中心、品牌汽车3S店、整车销售、配件及用品销售、试车场、综合办证厅以及有关基础设施和公建配套设施等。第二期工程占地70公顷，位于一期工程场地的外围，建设内容有酒店及商务会议中心、汽车销售店、培训中心、检测中
6、心、维修中心、物流中心、主题公园等。另外10公顷为后续项目用地。134 公用工程项目用水用电落实，近旁有105、106、107国道、京珠高速公路、机场高速公路、深圳市北二环高速公路和华南快速干线通过，交通便利。135 公司定员公司定员 290人。136 投资估算和资金筹措本项目的投资估算和财务评价仅限于一二期工程。项目固定资产投资141507万元。其中：建筑工程费90740万元，其他费用26844万元，预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。项目需要筹措资金148955万元。自筹资金占总投资的比例30%，为44690万元，其中用于固定资产投资42455万元，用于流动资金22
7、35万元。流动资金贷款87563万元，固定资产投资贷款87563万元。137 财务评价结论全部投资内部收益率：（所得税前）24.72%，（所得税后）13.72%；投资回收期（静态）：（所得税前）4.64年，（所得税后）6.99年；全投资财务净现值（ic=12%）：（所得税前）71005万元，（所得税后）9627万元。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。138 项目主要经济技术指标（一二期工程）见表1-1139 结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。深圳缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，深圳有必要也有可能建设现代、大型
8、、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。项目的建设资金需有关银行给予支持。表1-1 主要技术经济指标表（一二期工程）序号指标单位数量备注1建设规模11总占地面计M21198800规划控制1.3平方公里12展示中心、综合办证大厅万元950013酒店及商务及会议中心万元750014品牌汽车3S店、汽车销售店万元2940015试车场万元500016配件及用品市场、二手车销售万元1830017培训、检测、维修中心万元604018物流中心、保税仓万元500019基础设施、公建配套设施万
9、元6000110绿化工程、主题公园万元40002总投资万元21固定资产投资万元141507211预备费万元4277212投资方向调节税万元14151213建设期借款利息万元5076722铺底流动资金万元23353项目定员总计人2904全年生产天数天3505原材料、辅料、燃料需用量51水万吨/年1252电万度/年3786年总成本万元35232004年，下同7年利税万元20190税后8年利润万元13527所得税后9投资回收期年699税后10投资利税率%194111财务内部收益率%1372第二章 项目建设背景与发展概况21项目的提出近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前
10、可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。尤其是深圳及深圳的直接腹地珠江三角洲，经济发达，经济增长持续强劲、有力，消费水平高，并且受港澳及国外的消费习惯影响较大，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全国前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。近几年，深圳汽车市场快速发展，广东省物资集团属下的广东汽车市场、民营企业华南汽贸城、深圳汽车博览中心等大大小小上百家汽车市场遍布于深圳城乡各地。汽车市场成为人们选购汽车
11、的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。尽管如此，深圳的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着深圳汽车消费市场呈“井喷”的扩大，深圳汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，深圳都需要有规模宏
12、大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。本项目的主办方*有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，深圳市和白云区政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并于年月日获市政府立项批准。22项目建设的必要性221项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才
13、能刺激汽车消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以深圳为中心的华南地区又是中国有潜力的汽车消费市场。近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在深圳却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等
14、多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性的汽车城。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了深圳这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。222项目的建设对推动深圳发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。省委书记李长春同志、省委副书记黄华华同志、市委书记林树森同志多次指出，深圳应加快现代商贸流通业和物流业的发展
