《某广场物业管理竞标书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某广场物业管理竞标书（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、T阁物业时时代天骄骄竞标书书目录录前言PARRT 11市场场分析66-81宏宏观经济济环境分分析2市场竞竞争环境境分析PARRT 22项目目分析99-1111项目优优势分析析2项目劣劣势分析析3项目机机会点分分析44项目目威胁点点分析PARRT 33市场场定位112-22111目标标客户设设定22市场场定位建建议3具具体规划划设计建建议44室内内装修的的几点考考虑55价格格定位PPARTT 4营销推推广策略略建议222-2551营销推推广流程程图22营销销策略3销销售渠道道及方式式PARRT 55相关关建议事事项22611银行行选择 2物业管管理公司司的斟选选3香港装装饰公司司的引进进PARR
2、T 66参考考楼盘资资料227-330PRAAT 77T阁阁简介331-332前言首先感感谢贵司司给予我我司参与与时代广广场全程程营销代代理招标标的机会会，我司司深感荣荣幸。通通过贵司司所提供供的资料料和与贵贵司的沟沟通、交交流，使使我们对对项目及及贵司的的基本情情况和开开发思路路有了一一定的了了解，并并经我司司各类专专业人员员的反复复思索、反反复论证证，最终终形成本本建议书书。由于于时间匆匆忙，提提案中仍仍有许多多内容需需充实和和调整，望望谅解！PARRT11市场场分析宏宏观经济济环境分分析中国国经济持持续保持持高增速速长，拉拉动内需需政策的的实施已已使国民民经济走走出“九九五”后后期通货货
3、紧缩的的困境，新新世纪第第一个五五年计划划国国民经济济“十五五”计划划中将实实施西部部大开发发的战略略列为国国策以及及中国加加入WTTO均为为重庆市市提供了了前所未未有的发发展机遇遇。重庆庆市作为为最年轻轻的、面面积最大大的直辖辖市在“九九五”期期间，紧紧紧抓住住设立直直辖市、三三峡移民民迁建和和库区开开发、实实施西部部大开发发等重大大机遇，国国民经济济和社会会发展取取得显著著成就。实实现了国国民经济济的快速速增长，国国内生产产总值年年均增长长9.44%，人人均国内内生产总总值年均均增长88.8%，地方方预算内内财政收收入年均均增长117.77%。经经济结构构调整取取得一定定进展，三三类产业业
4、结构由由19995年的的25.9:442.33:311.8调调整为220000年的117.88:411.3:40.9，城城镇化水水平提高高到211.7%。固定定资产投投资五年年累计完完成24409亿亿元。集集中力量量加快了了一批基基础设施施建设，城城市形象象明显提提升。人人民生活活水平有有所提高高，城市市居民人人均可支支配收入入年均增增长7.4%，达达到62276元元。重庆庆市“十十五”计计划纲要要表明，“十十五”期期间重庆庆经济和和社会发发展的总总体目标标是以实实施西部部大开发发战略统统揽经济济和社会会发展的的全局，加加速推进进市场化化、信息息化、工工业化、城城镇化，促促进国民民经济持持续、
5、快快速、健健康发展展和社会会全面进进步，努努力把重重庆建设设成为长长江上游游的经济济中心。更更好地发发挥中心心城市的的战略支支撑、对对外窗口口和辐射射带动功功能。国国民经济济增长速速度高于于全国平平均水平平，发展展总体水水平位居居西部地地区前列列，人民民生活明明显改善善，实现现20110年前前国内生生产总值值比20000年年翻一番番，国内内生产总总值年均均增长99%，人人均国内内生产总总值年均均增长88.6%，城乡乡居民收收入增加加，生活活质量较较大改善善。“十十五”期期间，城城镇居民民人均可可支配收收入年均均增长77%左右右，农村村居民人人均纯收收入年均均增长55%左右右。20005年年全市
6、居居民服务务性消费费比重提提高到330%；城镇居居民人均均住宅建建筑面积积增加到到24平平方米。市场竞争环境分析1-2-1 周边项目市场分析渝中区作为重庆主城区传统的中心城区，在城市更新升级和城市建设方面取得了引人注目的成绩。随着黄花园大桥、嘉陵江复线桥、轻轨的相继贯通，旧（危）房改造基本完成，渝中区正在向国际大都市核心区域迈进。而解放碑正是核心区域的黄金宝地，逐渐形成重庆中央商务区CBD（Central Business District），周边云集重庆市约60%的甲级写字楼（邹容广场、大都会国际商厦、半岛国际等）、涉外酒店（海怡酒店、万豪酒店）、高档公寓（天伦华苑、新华雅园、地王-名仕阁、
7、恒通-云鼎国际公寓）及外国驻华机构。周边开发住宅以单体高层居多；销售均价为3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕阁最高，均价达7000元/M 2；面积跨度较大，面积30-200M2不等，户型多为二室二厅、三室二厅，但主力户型多数定位在120M 2左右，且销售势头良好。（注：参考楼盘数据详见附件1）附图1：参考楼盘销售均价图附图2：参考楼盘主力户型面积图1-2-2 高档住宅市场分析a建筑形式目前重庆市高档住宅建筑形式主要由以下几种：l 单体-高层电梯公寓l别墅（独立式别墅、联排式别墅）l 多层公寓b.主力户型、结构及功能l面积：在高档住宅中，以150-300M2为主力户型；l在户型结构方
8、面：错层、跃层、复式、错跃结合等户型结构频繁采用，且新型结构还不断推陈出新，以适应市场需求。l功能：在常规设计的基础上增加了衣帽间、洗衣间、储藏室、保姆间（洗手间）、生活阳台、起居室等。c总价分布l高文件公寓价格区间多数定位在25-150万元/套范围内；l范围跨度较大，主要受区位、口岸、交通、政策规划等因素影响。d购买支付条件（按选用付款方式比例排序）l 按揭（60-80%）l 一次性付款（20-30%）l 分期付款（10-20%）e主力消费群特征l已拥有一处或几处房屋，进行二、三次置业；l 专业不动产投资者；l追求生活品质，望提升自身价值；l初次置业，经过自身奋斗，获得事业上成功者。e主力消
9、费群需求特点l需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施；l对于投资者而言，需求良好的产品品质和较大的投资收益，以及未来潜在的升值空间。f市场特点l高档=豪华，众多开发商认为豪华与高档是同一概念，因此造成价格相对较高，与市场无法更好结合；l 硬、软件配套的不适用性。PRAT2项目SWOT分析1项目优势分析2-1-1 项目地处解放碑商圈中心区域，日均人流量达20万人次，最高可达80万人次。商业环境优越，投资潜力巨大；2-1-2 周边已形成良好的商务办公环境，甲级写字楼林立，而且生活配套设施完善，较适合商务活动和生活居住；2-1-3 项目开发商
10、为香港九龙仓，公司资金实力雄厚，信誉良好，对于目前重庆房地产市场较不规范的情况下，这必将成为项目的卖点之一；2-1-4 项目开发规模为该区域之最，由百货商场、公寓、酒店、写字楼组成，功能齐备，因此易形成规模效应和市场认知度、影响力；2-1-5 面积定位在80-120M2，与目标市场需求基本吻合。2项目劣势分析2-2-1 地处解放碑步行街腹心地带，且周边道路多为单行道，车流不便；2-2-2 商业中心修建居住公寓，需用一定时间去引导，避免造成楼盘滞销；2-2-3 目前重庆房地产开发正向生态住宅趋势发展，而项目在此方面规划受到严重制约；2-2-4 项目现为在建期房，造成部分租用客户流失。3机会点分析
11、2-3-1 重庆直辖、西部大开发速度加快、中国加入WTO，这必将吸引大量的境外企业抢摊重庆市场，从而大批外企员工来渝工作、生活，这样对重庆高档物业将带来新一轮发展；2-3-2 重庆缺乏真正意义上的高档住宅，仅停留在楼书和想象之中，但对此类楼盘的需求又占有一定比例，因此，可利用自身优势作出高品质住宅，以满足这类消费者的需求；2-3-3 项目周边高文件住宅面积多在150M2以上。以地王-名仕阁为例，主力户型为176M 2，销售总价在100万以上，有此消费能力的客户相对较少，而时代广场以80-120M2为主，必然目标客户群范围及数量将相应增加。4威胁点分析2-4-1 周边住宅开发量较大，中、高档定位
12、占据了较大比例，因此“同质化”竞争相当激烈；2-4-2 从2001年房地产交易会资料看出，南坪和江北的开发量占据了重庆总开发量的40%，市场份额在逐渐减少；2-4-3 来至生态住宅的威胁，目前重庆人热中于“住宅小区”，而将单体项目作为备选方案。通过上述分析说明，项目的区位大环境优势明显，但其居家小环境受一些因素的制约，因此只要开发商与代理公司共同努力、优势互补，通过科学的市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时运用熟练的销售技巧和方式打动目标客户，促成销售，必将确保项目开发的圆满成功。PRAT3
13、市场定位在面对房地产商激烈竞争的局势下，项目市场定位应充分尊重市场、贴近市场。针对目前重庆市场环境、消费者现状，应将本土文化与海外文化有机的融合在项目定位中，使高档住宅具有更多的“时尚”和“文化”含量，同时，应注重人性化、个性化，从而实施产品差异化策略。1目标客户设定依据对重庆市房地产市场环境分析，以及项目SWOT分析结论，可初步判断出目标客户是公司白领、外资企业及港澳台人士、专业投资者以及影响群体（品质崇尚族）。公司白领a静态描述年龄：28-35岁职业：私营企业高级职员、外资企业中高级管理员工。家庭结构：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入数额：5000-15000元/月。资产
14、量：10-30万元左右为主。交通工具：以出租车（TAXI）为主，私有汽车占少数。户籍：省内，本市占70%。b行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬多。起居：有规律，居家时间少但重视家庭生活。购物：品牌商场和专卖店。喜爱名牌但不一定全是名牌。运动：保龄球、网球等中档运动，运动量无保证。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高频度外地旅行交通：长期乘坐出租车（TAXI）。金融消费：信用卡（一定有但消费规模有限）c心理描述自信：充满自信，敢于提前消费。消费忠诚：不忠诚解放碑附近是重庆的商业、金融中心，云集大量中、高档商务写字楼，越来越多的外资企业入驻解放碑，（据调查，邹容广场入住客户近50%为境外企业），但附近相对配套的商务住宅有限，不能满足这些公司高级行政管理人员的居住需要。外资企业及港澳台人士a静态描述年龄：28-
