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1、精选优质文档-倾情为你奉上论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善作者 子尧 上政内容摘要 物权，是指权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利，它反映的是一种人与人之间关系的法权。物只有在一定的社会历史阶段上的人与人之间的关系中才能成为权利的客体，主要包括动产和不动产。人们在现实社会中得以生存离不开物质基础，在不断的交往中必然发生物权的变动，“物权不可避免的要在交易关系当事人之间进行权属界定，并必然涉及交易第三人为代表的交易上的利益”，故其变动必须具备某些可取信于社会公众的表现形式，在国民生活中不动产具有重大经济价值，不动产登记制度作为物权变动理论的主要内容一直为学界所热论，如何正确认识我国
2、现行立法背景下关于不动产登记制度，对未来不动产登记立法能否选择一个既能与国际接轨又适合我国国情具有重大意义。关键词 物权 不动产变动 登记制度 立法完善不动产登记制度就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或事实，即由官方或权威性的公共机构，将不动产在登记簿上予以记载，以此对不动产物权的存在予以表彰。其主要特点在于不动产物权的表彰与不动产本身在物质上发生分离。因此克服因占有的现实性和排他性而受到的局限。故，可以比较准确的反映不动产物权上复杂的财产权关系，是权利的表彰具有连贯性和确定性。一 不动产登记制度的历史沿革罗马法对所有权的转移注重形式，要求采用曼兮帕蓄和拟诉
3、弃权，以后逐渐采取占有转移和交付的方式，于是所有权必须依交付而转移。随着社会的发展这种公示的方式日益不符合不动产转移的要求，到后来日耳曼法进一步发展了交付制度，即要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且必须为物的转移行为的表象，让与合意与交付行为构成土地所有权让与条件。其后此种交付逐渐为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人的合意的文书交付给受让人，使可以完成交付行为。现代登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。法制史上，不动产物权变动采取登记方法，系肇端于抵押权领域，。一般认为，普鲁士1722年的抵押权与破产法，1783年的一般抵押权法，是德国登记制度的滥觞；而法
4、国1795年的抵押权法关于登记的规定，则是法国法系等级制度的先驱。其后，因经济发达，不动产所有权渐次成为市场交易的对象，从而登记制度亦就广泛作用于不动产物权领域。我国自周朝开始形成了土地管理制度，唐代以后，又有立契，申碟和过割制度。宋代以后，田土的登记更有鱼鳞册的设立，但其主要目的在于征收赋税，其后目的才是共质证以杜绝争端。近现代意义上的登记制度始于民国时期，1922年北京颁布房地产登记条例建立了以公示为目的的登记制度，但因政局混乱未能实施。1929年民国政府颁布了民法物权编，关于不动产采用德国的权利登记制度。新中国成立后，根据中国土地法大纲和中华人民共和国土地改革法规定开展土地改革运动，20
5、世纪初期，由于我国土地仍是私有制，登记主要以土地为主，但对城市房屋也实行了登记制度，并由人民政府颁发土地所有权证和房屋所有权证。但社会化运动后，私有不动产交易很少，不动产登记制度因此也放松了。文革期间登记制度废弛。改革开放后不动产登记制度再度恢复，健全了产籍管理机构，有关登记的法律法规也渐次颁行，如土地登记规则，城市房屋权属登记管理办法等。二 不动产登记制度的功能和性质辨别不动产登记制度是近代财产权变革的结果，不动产登记之所以出现，其原因是商品经济的发展使财产上的利益关系复杂化。在自给自足的自然经济中，所有人自己利用不动产，便是对其权利的表彰，随着商品经济的发展，不动产利用关系发生了重大变化，
6、他物利用的现象逐渐增加，这固然提高了财产的利用效率，但也给权利人的权利构成威胁，同时，商品经济的发展还产生了不同形式的利益关系，从而使同一财产上的利益关系更加复杂，而登记制度的产生主要就是为了适应商品经济的发展需要，随着社会和国家对私有财产的尊重程度的不断提高而发展起来的一种法律制度。登记制度是维护经济秩序，保障交易安全的重要法律手段。对于登记的作用有不同的表述，孙宪忠在中国物权法总论第二版中认为，不动产物权登记的功能就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的统一的，公开的法律基础。具体表现为：第一，不动产物权登记为不动产物权的变动提供法律基础，登记后，物权变
7、动的效果得到法律的充分承认和保护，当事人之间的物权变动即会发生物权变动的法律效果；第二，国家设立不动产登记机关所为的登记具有国家公信力。因为不动产物权是涉及国计民生的重要权利，故法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家行为的严肃性作为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。这种法律效力就是不动产登记的国家公信力。第三，国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产登记物权统一的法律基础。德国学者鲍尔施迪尔纳在其作品德国物权法中认为登记之内在和客观的作用在于，转让作用，推定作用和善意取得作用。以上学者的观点出发点不动但各有所长。王利明教授将登记的作用归纳为：确认物权归属，解决物权冲突的功
8、能；保护交易安全和维护交易秩序的功能；减少交易费用和提高效率的功能；实现国家对不动产交易的宏观调节和监控的作用。具体说不动产登记制度的功能主要表现：第一，确定物权归属，解决物权的冲突。由于物权的设立需通过登记，通过登记的不动产物权就能确定其归属，登记记载的权利人即为物权的归属主体，其不动产权益受到法律确认和保护。从这一角度看，物权的定纷止争功能需要通过登记来体现。第二，保护交易安全和维护交易秩序。交易实际上是物权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈行为就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况，登记制度的设立使各种物权的权属和设立情况等信息得以全面公开，权利的变动变得清晰透明，权利
9、的让渡得以顺利有序进行。形成了真正的交易秩序。第三，减少交易费用和提高效率。通过登记使信息完全的公开化，不仅为交易当事人提供了极大的方便，而且因为公信制度的设立使当事人能够充分信赖登记的内容，从而在从事交易之前不必投入极大的精力和费用去实际地调查了解对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否设有负担等等情况。从此极大的减少交易费用，使交易变得更加快捷便利。第四，实现国家队不动产交易的宏观调节和监控。登记制度是一种对市场进行宏观调控的法律制度，在登记过程中，通过登记制度的实质审查，能够发现土地所有权和土地使用权的非法转让问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场
10、的宏观调控。我们从制度功能角度去分析不动产登记的作用时，必不可少的需要对不动产登记制度的性质加以辨别，学界对此有三种观点，即民事行为说，行政行为说及折中观点。王利民教授在“物权若干问题探讨”中赞成不动产登记为行政行为。德国学者施托贝尔对“对物行政行为”的界定，即通过财产性质的界定和确认而做出的物权法上的调整行为。本文认为登记行为本身具有的一些特征具备具体行政行为的效力特征：第一，登记具有公定力，高富平教授认为“物权对抗世人的效力主要是对抗知情人，知情人的范围越大，对抗力的范围越大”，作为不动产物权公示的法定形式，不动产物权之所以要登记，就是为了取得公信的法律效力，因此物权法上所谓物权登记的公信
11、力实质上也就是行政行为公定力在物权登记中的表现，是一种只有公权力行为才具有的法律效果。第二，登记具有确定力。任何一项登记在复议或诉讼期间届满后相对人或利害关系人不得随意请求变更已经完成的登记行为。同时登记机关非经法定事由和法定程序也不得任意更改自己所做的不动产登记，否则就要承担相应的法律责任。第三，登记具有拘束力。登记已经做出权利人的不动产在得到确认的同时也受到一定的限制。不得随意处分已经登记的不动产，同时接受政府部门的监管。第四，登记具有执行力。应松年教授认为“登记就是为了稳定不动产物权关系，公示不动产物权信息，进而保障不动产交易安全，而借助不动产交易双方之外的权威第三方政府机关来对物权变动
12、作出的确认”。三 不动产登记的分类依据不同的标准不动产登记方式划分为各种类型，他们在不动产登记的实务中有不同的程序内容和集体要求。（一）实体权利登记与程序权利登记按照被登记的权利性质划分，不动产登记分为实体权利登记和程序权利登记。所谓实体权利登记就是指对当事人所享有的实体权利进行登记，物权是一个完整的体系，物权的变动均应进行登记。在不动产物权体系中，包含所有权，用益物权，担保物权等内容，因这些实体权利的设立，转移，变更和消灭而进行的登记，即属于实体权利登记。所谓程序登记，即顺位登记，是指对同一不动产客体上承担的多个性质的物权，按先后顺序进行登记。如在一宗不动产上同时存在用益物权，抵押权，质押权
13、等，这些权利人能否实现其权利取决于这些权利登记的先后顺序。（二）所有权登记与他项权利登记按照被登记的实体权利进行划分，不动产登记划分为所有权登记和他项权利登记。所有权登记顾名思义就是对所有权的产生，转移，变更和消灭进行登记。与之对应的他项权利登记就是对所有权以外的权利进行登记，即在所有权登记确定后，对同一标的物上的用益物权，担保物权进行登记。（三）按登记的效力划分，登记可以分为本登记和预备登记。本登记是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记，物权变动经登记后具有确定的，终局的效力。预备登记是为了确保登记请求权而为的登记，是在不动产登记条件不具备或者本登记有异议时的临时性登记制度。四
14、 不动产登记效力 不动产登记的效力，是指物权获得登记后所取得的私法上的效果，即对相关当事人所施加的实际作用。它是整个登记制度的核心。既然同为不动产物权的登记，那么无论是登记生效主义还是登记对抗主义，登记的效力均有相同之处。但是，由于不同登记模式对物权变动的要件规定不同，因而，登记的作用自然有重大区别。综合起来看，不动产物权登记的具体效力有：（一）公示公信效力物权公示主义的核心机能在于给物权的各种变动提供统一的有公信力的法律基础。物权的公示对物权人人而言，是物权变动获得法律或者第三人承认的过程，亦是其权利获得法律保护的基础，欠缺此一过程和基础，物权变动要么无由完成，要么纵使完成，法律也不承认其具
15、有排他效力。公示的做成，一方面使物权变动为法律所认可产生排他效力；另一方面社会公众借此据知悉新的物权关系的存在，避免因物权的排他性而使第三人遭受不测损害，因而物权的公示向社会交易提供了可靠的法律基础，使社会得以流畅地进行，可见，物权公示主义追求交易便捷及安全的社会价值。可以说整个物权变动制度的基本方向就是运思于如何寻求一套利于保护安全交易的公示制度。从物权的公示效力的角度看，不动产登记的效力分为公示对抗主义和公示要件主义，前者指物权转移时间取决于当事人意思主义或其他因素，但完成公示取得对抗世人的优势地位。后者是以外在的公示形式标志物权的转移。所谓公示要件主义，是指未经公示，当事人之间根本不发生
16、物权变动的效果，当然谈不上对抗第三人的效力。在公示生效主义，导致物权变动的是公示形式，即不动产登记。单纯的当事人之间的合意不能直接产生不动产物权的变动，不动产物权变动还需公示方法的具备，即进行登记，从而合意与物权变动发生分离。公示对抗主义，是指经过公示表彰的权利具有对抗第三人的效力，在第三人的权利与公示权利人的权利发生冲突时，公示权利人的权利受到法律保护。即不动产物权经过登记后具有对抗第三人的效力。不动产物权的公示对抗效力本为意思主义立法体例下的一种制度，根据意思主义立法，物权变动仅依当事人的意思表示即可发生，然当事人之意思如何，只有自身才知晓，就外界来说无法了解，物权取得对世的效力，必须获得社会的承认，当物权之权利人以一定方式公开向社会表彰其权利时，物权变获得社会的承认，从而对所有的人都发生一定的效力，当权利人的权利因其他人主张利益而可能受到侵害时，法律将保护经过公示的权利人的
