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1、嘉华山庄营销企划书一、项目概概况1.1基本本参数u 基地面积 6669699 M22u 建筑占地面面积 180000 M2u 总建筑面积积 3116988 M22共1155幢，其其中：别别墅1009幢，管管理楼配配套用房房6幢u 容积率 0.4467u 层数 别墅墅三层、综综合楼二二层、基基地一层层u 层高 底层层、二层层3米，三层层2。8米u 楼板承重 卧卧室1.5KNN/ MM2 其它它2.00KN/ M22u 总供电容量量 16600KKWu 总供水容量量 7000 MM3/天u 总供气容量量 4800 M33/小时u 总电话容量量 5555号线线u 山庄出入 二二处1.2本案案现状别墅
2、地址嘉华山庄位位于上海海市嘉定定区宝嘉嘉公路3351号号。距沪沪嘉高速速公路出出口处百百米之遥遥，驱车车前往人人民广场场仅四十十五分钟钟；距外外环线南南翔入口口十分钟钟车程，到到虹桥机机场仅三三十分钟钟车程。别墅类型由加拿大著著名设计计师关锵锵光和华华东建筑筑设计院院共同构构思设计计。共有有六种房房型的加加拿大风风格的花花园别墅墅，建筑筑面积从从2177 M22-4700 M22不等。另另有大面面积私家家花园，绿绿荫覆盖盖率近550%。山庄环境嘉华山庄空空气清新新，环境境幽雅。总总占地面面积6669699 M2，总建建筑面积积3万多平平米。具具有美伦伦美奂的的日本式式花园，欧欧陆风情情的古罗罗
3、马柱，美美妙的人人工湖、假假山及喷喷泉、大大草坪等等。设备配套每幢别墅设设备：开开利中央央空调、澳澳洲恒温温热水炉炉、进口口厨房设设备、“美标”洁具、IIDD电电话。特别服务每天有专车车接送美美国学校校、耀中中和其它它国际学学校。有有班车去去虹桥家家乐福、麦麦德龙、人人民广场场。社区服务社区内定期期组织旅旅游及其其它娱乐乐活动。山庄住户山庄内有来来自美国国、德国国、日本本、香港港、台湾湾等世界界各地的的住户。物业管理 聘聘请著名名的香港港戴德梁梁行做物物业管理理。保安安系统有有红外线线、电视视监控及及全天不不间断巡巡逻“三位一一体”。另外外物业管管理处还还提供免免费代购购机票、代代订报纸纸、杂
4、志志等其它它服务。二、区域状状况分析析2.1现况况分析由于嘉定区区距离上上海市中中心需445分钟钟车程，过过去在没没有便捷捷公共交交通工具具如火车车之支持持下，嘉嘉定区房房地产市市场主要要是受区区内之供供应及需需求所影影响。在在一九九九零年代代中房产产热潮过过后，市市场一直直在走下下坡，在在未有更更多经济济活动刺刺激下，二二零零零零年中上上海住宅宅市场好好转，亦亦未能为为嘉定区区带来突突破。嘉定区别墅墅租赁市市场以在在区内工工作的外外籍人员员为主，较较有规模模之租盘盘除了嘉嘉华山庄庄，暂时时只有南南翔镇之之南翔绿绿谷别墅墅，租金金约在$0.113到$0.116/平平方米，但但空置率率有600%
5、以上上。2.2区域域市场别别墅个案案情况： 爱里舍花园园（期房房），成成交价RRMB33，5000/平方方米，于于20001年9月开盘盘，已售售40%。 上海领地（期期房），成成交价RRMB55，0000-6，0000/平方方米，119999年10月到到现在仅仅售7%。 迎园别墅（现现房），成成交价RRMB33，0000/平方方米，119944年到现现在已售售97%。其它嘉定区区内别墅墅，均价价在RMMB3，0000-RMBB4，0000/平方方米左右右。综合以上数数据，本本案与其其它区域域竞争个个案现状状相比具具有一定定优势。因因此重新新包装、合合理定位位能够为为本案带带来契机机。2.3未来
6、来发展嘉定是上海海新五年年计划中中重点发发展区域域之一，主主要方向向是依托托现有上上海大众众汽车生生产基地地，重点点发展集集中在生生产、展展览、销销售的综综合性汽汽车生产产基地上上，并计计划五年年内建造造轻轨，连连接嘉定定到上海海市中心心，期间间嘉浏高高速公路路也将完完成。但但现有具具体工业业发展计计划中只只在安亭亭镇建国国际汽车车城，而而安亭镇镇与本案案之间需需30分钟钟车程，故故近期不不会对嘉嘉华山庄庄带来直直接利益益。但从从上海市市别墅的的分布区区域及发发展情况况来看，虽虽然这一一区域的的别墅市市场还没没有形成成规模气气候，处处锦秋加加洲花园园以外，其其他零星星别墅鲜鲜为人知知，但这这一
7、区域域别墅发发展的空空间较大大，从长长期来看看会成为为上海市市房地产产投资的的热土。三、项目优优劣分析析优势-嘉定定区稀有有的水岸岸独立别别墅小区区。 -小区区内绿化化景观布布置较好好，整体体感觉环环境幽雅雅。-物业业整体外外观维护护较好。-本案案周边拥拥有孔庙庙、秋圃圃园等上上海市著著名旅游游景点，可可以为本本案带来来“卖点”-这这一地区区别墅较较少，市市场竞争争不大，有有一定的的需求空空间。-小小区周边边生活机机能配套套尚好。劣势 u 距上海市中中心较远远，缺乏乏便捷公公共交通通工具。u 户型设计不不合理，内内部现有有装修已已过时、损损坏（许许多空置置物业中中地板已已损坏）。u 缺乏配套及
8、及会所设设施，目目前只有有一个别别墅改建建之健身身房（需需付费使使用）及及借用邻邻近江海海宾馆之之游泳池池等设施施（需付付费使用用）。u 本案现出租租率仅为为45%，邻近近楼盘的的相续落落成将对对本案构构成更大大压力。u 本案绿化景景观中种种植了大大量松柏柏树，虽虽然该树树木具有有一定的的观赏性性, 但与与国内的的风俗习习惯不符符。u 本案物业没没有充分分考虑空空调安置置位置，因因此对物物业的外外观形象象产生一一定的负负面形象象。u 整个小区物物业之间间的栋距距过小，使使每幢物物业的私私密性、安安全性相相互受到到影响。u 小区内道路路过窄，影影响了整整个小区区的品质质。u 不属于别墅墅的开发发
9、热点地地区，较较难改变变客群的的传统观观念。u 本区域内高高层次的的消费群群体量少少。四、推广策策略4.1销售售价格本项目全程程均价为为每平方方米元元（内部部认购价价为每平平方米440000元）4 .2销销售计划划A套B套C套D套E套备注首期A2、A44B2、B44C3、C44、C100D1、 D3、 D55、D12 D118、 D288、D311、 D333、 D355E4、E55、E111、E211、E222、E233、E277、E333、E400当前均为空空置房（其中C44、D1、E5为样样板房）二期C11、CC12、C166、C211D6、 D155、 D116、DD22、 D300E
10、7、E220、E266、E188、E344、E288、E9当前均为出出租房（在3-66个月租租约到期期）三期C20、CC15D20、 D211E3、E332、E300、E377、E399、E9当前均为出出租房（在6个月月后租约约到期）4.3本案案定价策策略本案前期“空置时时间过长长”对现有有推广带带来一定定的抗力力。因此此本司在在定价过过程中将将以“幢”为单位位，采用用差别定定价、折折扣定价价的原则则，同时还还按每幢幢物业所所处的景景观位置置，周边边环境综综合考虑虑。（临临近道路路宽敞者者，销售售价格按按均价上上浮，反反之则不不调整。临临近自然然及人工工景观者者，销售售价格按按均价上上浮，反反
11、之则不不调整。） 差差别定价价： 同一房房屋，销销售给顾顾客的价价格不同同。（给给予不同同的优惠惠） 同一房房屋，因因样式、结结构和功功能不同同而采取取的价格格不同。 同一房房屋，因因销售的的时间、地地点和交交易形式式不同制制定的价价格不同同。视具具体情况况再进行行提价或或降价。折扣定价：时间折扣：一次性性付清的的折扣比比例最大大。数量折扣：数量越越多，折折扣越大大。功能折扣：中介商商的营销销中所担担负的功功能不同同给予的的折扣不不同。4、3销售售价格策策略设计计A、B、CC型幢号建筑面积户型销售单价元元/M2总价(元)A2438.22M2七房三厅七七卫4，58002，0066，9566元A4
12、438.22M2七房三厅七七卫4，58002，0066，9566元合计：876.44 M22（2套） RRMB 4，0133，9122元B2395.113M22六房四厅六六卫4，45001，7588，3288.5元元B4395.113M22六房四厅六六卫4，45001，7588，3288.5元元合计：790.226 MM2（2套） RRMB 3，5166，6577元C3334.001 MM2六房四厅六六卫4，48001，4966，3644.8元元C4（样板板房）334.001 MM2六房四厅六六卫6，50002，1711，0655元C10334.001 MM2六房四厅六六卫4，38001，46
13、22，9633.8元元C11334.001 MM2六房四厅六六卫4，38001，4622，9633.8元元C12334.001 MM2六房四厅六六卫4，42001，4766，3244.2元元C15334.001 MM2六房四厅六六卫4，42001，4766，3244.2元元C16334.001 MM2六房四厅六六卫4，42001，4766，3244.2元元C20334.001 MM2六房四厅六六卫4，50001，5033，0455元合计：2672.08 M2（8套） RRMB 112，5255，3755元D型幢号建筑面积户型销售单价元元/M2总价(元)D1（样板板房）294.224 MM2六房四厅六六卫6，50001，9122，5600元D3294.224 MM2六房四厅六六卫4，42001，3000，5400元D5294.224 MM2六房四厅六六卫4，30001，2655，2322元D6294.224 MM2六房四厅六六卫4，35001，2799，9444元D12294.224 MM2六房四厅六六卫4，38001，2888，7711.2元元D15294.224 MM2六房四厅六六卫4，38001，2888，7711.2元元D16294.224 MM2六房四厅六六卫4，38001，2888，7711.2元元D18294.224 MM2六房四厅六
