心得体会：农民住房财产权抵押贷款的试点

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1、心得体会：农民住房财产权抵押贷款的试点（最新）2015年，经全国人大授权，59个农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）暂 时调整实施物权法、担保法中关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的 法律规定,允许开展农民住房财产权抵押贷款。两年来,X作为试点地区之一,市委 市政府高度重视,立足于盘活农民、农村资产,放眼于深化农村金融改革创新,促进 农业适度规模经营和发展方式转变，充分结合实际，把握机遇，先行先试，积极探索, 试点工作迈出了坚实步伐。试点工作取得积极成效X是X、镇江、扬州之间的一座节点城市，总面积857平方公里，辖9个镇， 人口 56.5万人2008年,X成为江苏省首批农村信用体系建设试点地

2、区,2014年 列入全国农村信用体系试验区。在此基础上,2015年，X申报入选全国农民住房财 产权抵押贷款试点县（市）在试点过程中不断总结经验、锐意创新，抵押贷款工作 取得积极成效，主要体现在以下三个方面:信贷支农形式多力度大。紧扣发展和群众需要，组织开展农村土地承包经营权、 林权、农民住房财产权”三权”抵押贷款工作。截至今年3月末农村土地承包经 营权抵押贷款累计发放金额5670万元,余额1688.75万元;林权抵押贷款累计发 放金额3500万元，余额1000万元;农民住房财产权抵押贷款累计发放495笔 8208.73万元，余额4364.52万元。按照贷款用途分：用于按揭购买农民住房463 笔

3、7022.73万元，余额3444.52万元;用于个体工商经营性贷款21笔866万元, 余额680万元；用于农业生产9笔270万元，余额190万元；用于消费2笔50万 元,余额50万元。产品创新速度快、反响好。针对新型城镇化背景下农民集中居住区建设加速的实 际,在试点前农民住房财产权抵押贷款无法进行抵押担保情况下,及时研究探索。 2009年,率先结合农民集中居住区建设，出台集体土地房屋担保登记管理办法， 明确抵押担保登记、贷款违约处置等具体措施；农村商业银行设计开发生态家园按 揭贷产品，在房产证尚未办理到位情况下,通过农户+银行+政府模式，至相 关部门办理担保登记，明确受益人为银行，借鉴房产按揭

4、还款方式，为搬迁入住集中 居住区的农民提供住房贷款支持，让搬迁农户享受与城市商品房按揭贷款一样的金融服务，农民反响强烈。目前，累计发放生态家园按揭贷 380笔5561.5万元，受益农户370户，余额2854.6万元。促农增收沉到底.盖到也深入推进试点工作,以改革发展的思维,着力研究解 决深层次问题。积极建立完善产权登记、评估、抵押等一体化服务体系,农村资源得 到充分盘活流动,信贷资源回流明显,农村创业主体贷款难、担保难、融资难等各种 突出问题得到有效缓解，新型经营主体规模不断扩大”生产经营和农民生活条件得到 改善。比如，新集镇农户赵根以农房抵押贷款30万元，解决了畜禽养殖场企业资金 周转问题；

5、马集镇农户王旭峰从事农田复垦土方工程,以农房抵押解决经营性需求35万元；陈集镇农户周林夫妻从事超市经营，以农房抵押贷款开设第2家超市，夫妻俩年收入超过20万元,等等。2017年,X新增农民专业合作社28个、家庭农场100家,农村居民人均可支配收入19092元,同比增长9%。信用建设氛围浓、成效显。围绕农民住房财产权抵押试点，推动农户及农村经济 合作组织基础数据库平台建设，开发完成农户及农村经济合作组织信用信息管理系统，评走信用农户8.2万户、信用镇10个、信用村101个。建立信用惠农机制， 开辟信用贷款绿色通道，实行一次授信、随用随贷、余额控制、周转使用，辖内 涉农金融机构向农户发放无担保、无

6、抵押、基准利率小额信用贷款15617万元。随 着信用环境优化,涉农金融机构不断加大乡镇网点建设,农村网点占全部网点的70% ,其中农行大仪网点开业,成为农行在苏中地区首家返乡网点。近年来, 更多信贷资金不断流向三农领域,截至2017年末,X涉农贷款余额294.81亿 元，比年初增加41.13亿元,同比增长16.21%e试点工作的主要做法全面强化组织领导,建立健全制度体系。在农民住房财产权抵押贷款试点方面,X具备一走的工作基础。为此,市政府进一步强化组织领导力量,落实金融办、农工 办、人行、国土、房管等部门参与组成专门工作小组,进行制度设计和政策储备,以 市政府文件出台X市农民住房财产权抵押贷款

7、全国试点县建设实施方案,涵盖组 织架构和机制建设、配套措施完善、评估处置机制、政策支持、统计监测和宣传引导 等各个方面；同时配套出台X市农民住房财产权抵押贷款管理办法、X市农民 住房财产权抵押贷款风险共担机制办法,从贷款管理、登记抵押、抵押物处置、风 险缓释及补偿等方面明确具体措施。建立联席会议制度,市政府主要领导牵头，走期 不定期召开专题会议，协调问题，保障试点工作有力推进。推进确权颁证工作,完善农房评估机制。为唤醒农村沉睡资产，X从2014 年开始以农村产权制度改革为核心,成立了 X市农村产权制度改革工作领导小组, 统筹指导、协调全市农村产权交易工作。明确农工办牵头，制定实施农村产权交易管

8、 理办法、指导意见,成立权属清晰、流程规范的农村产权交易中心,畅通农村资产资 源流转变现渠道。2016年,围绕实现农民住房财产权有权必有证，权证可抵押 的试点目标，由国土局牵头，全力推进农民住房财产权确权颁证工作，截至目前,完 成农民住房财产权确权颁证率95%以上。同时，在产权改革和交易平台保障基础上, 农户凭农房产权证向银行申请贷款,由借贷双方参照农民集中居住区安置房销售价 格，根据使用年限和建造价格等协商确走农房价值，或选取第三方房地产评估机构进 行农房价值评估,有效解决了农房资产的评估问题。明确抵押贷款细则,建立风险补偿机制。按照X市农民住房财产权抵押贷款管 理办法,参加试点的X农商行等

9、金融机构制定管理办法,其中,贷款利率参考人 民银行同期、同档次基准利率，结合借款人实际执行优惠利率；贷款期限2-5年不 等，最长可达8年；抵押率综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及 抵押农民住房变现难易程度等因素,最高可达70%。建立抵押贷款风险分担和补偿 制度，一是建成风险补偿资金池，由市、镇两级财政向X市三农资产管理有限公司 注入初始资金1000万元,银行?口资金池按照3 : 7比例补偿损失；二是建立政府+银行+保险工作模式，引入保险机构，确走保险费率，为参加试点的农民住房财 产权实施担保，为借款人提供增信支持，对产生的保险费用，由政府给予一走补贴, 确保不增加农民贷款成本。完

10、善抵押物处置机制,消除贷款后续障碍。从处置债权快速性、可实现性角度出 发，明确三方面进行抵押物处置:一是开辟法院诉讼绿色通道，简化流程,减少 诉讼和执行过程时间；二是运用好农村产权交易平台，将农民住房财产权抵押信息登 记、后续农房交易等统一纳入平台管理,通过平台发布待处置农房信息,提高处置便 利度；三是由X市三农资产管理有限公司统一对农户住房进行收、转让处置,进一 步扩充农村产权交易中心功能。试点工作面临的困难总体上看,X农民住房财产权抵押贷款试点工作依法稳妥推进、富有成效，旦除 ”生态家园按揭贷之外，纯粹以农房抵押贷款开展的贷款业务量并不大。客观上讲, 试点工作受到银行产品门槛较高，农户顾虑

11、失房积极性不高等多种因素影响。产权证更换存在困难，符合贷款条件农房少。部分农户持有的房产证仍为旧版产 权证，办理农房抵押需更换新证。一方面，更换新证需由测绘队专业人员测绘配图, 农户需要携带测绘图纸到乡镇国土所换领新版不动产权证书，耗时且需缴纳一定工本 费，对信贷资金需求短、频、急农户无法解燃眉之急。另一方面，旧版产权证农房面积与产权证书多存在差异。在重新测绘面积的过程中，面积少了农户不愿意确认, 面积多了但未经许可国土局也不确认,没有确权的农房无法办理抵押登记。农户认知度整体较低,实际需求提升空间大。尽管政府部门、银行等大力推进农 民住房财产权抵押贷款工作，但农户的认知度整体较低,提出的有效

12、信贷需求不多。 尤其是一些规模农户经过多年积累，已具备一定资本，基本能够维持其正常生产经营 活动。同时失房”风险也是一大顾虑。农民大都把房屋看成是赖以生存的基本保 障，是祖辈留下的产业,一般不愿用农房来向银行抵押而获得贷款，顾虑有失房 风险，也怕有失脸面。缺少差别化优惠政策,农房贷款产品优势小。银行信贷产品存在竞争关系,农房 抵押贷款缺乏比较优势。如X农商行对农户10万元以下贷款全部免担保,且随用随 贷，随贷随还,周转使用，匕匕农房抵押贷款手续更加简便。抵押物实际价值不高,农 村房产的价值主要是建造成本,小产权房成本多在20多万元,老旧房产价值更低, 可抵押贷款金额不大且难以满足融资需求。各试

13、点金融机构在有农房作为抵押物的情 况下并未相应下调利率,部分农房抵押贷款仍按担保类贷款利率发放。配套机制衔接不到位，农房流转处置难度高。国务院试点管理办法出台后，担 保法和物权法有突破，但土地管理法未突破,农民集中居住区的房屋流转仅限于本集体经济组织內，致使农民住房处置存在很大难度。产权交易市场分散且规 模较小，实践中更多依赖政府行政力量进行资产处置，通过市场化手段受偿的难度较 大。农村为一户一宅,一旦发生农房抵押贷款风险，不但执行难，而且流转处置难度 较高。进一步推进试点增量扩面针对试点工作中农户贷款需求低、产品优势不明显、抵押物处置难等一系列现实 困境,X下一步将采取措施,推进增量扩面。强

14、化制度保障，提升农房贷款竞争力。一是实行农户财政贴息或奖励制度，参照 创业担保贷款对用于生产经营性质的农房抵押贷款进行全额贴息，对消费类农房抵押 贷款超过基准利率的部分进行贴息，降低农户办理农房抵押贷款成本。二是对试点金 融机构农户贷款增量奖励,对年内新增农房抵押贷款给予2-3个百分点的奖励补贴, 提高银行办理农民财产抵押贷款积极性。三是利用支农再贷款降低农房抵押贷款利 率。对申请支农再贷款的金融机构提出要求,必须将10%以上支农再贷款资金用于 发放农房抵押贷款。优化贷款流程,加快确权颁证推进度。按照关于全省推行3550改革的意 见,加快农民集中居住区不动产权证书办理进程，推动金融机构直连不动

15、产中心线 上统一信息平台，要求金融机构加快农房抵押贷款审批办理工作，两证齐全农户的贷 款办理时间压缩至5个工作日内,对房屋无变动的旧版权属证书直接办理抵押登记, 对两证不全的农户继续采用国土所登记备案方式发放农房抵押贷款。主推混合担保，探索抵押物处置机制。研究混合农房抵押贷款模式，如抵押物是 贷款人唯一住房,需增加家庭成员担保等增信手段,减少法律风险。如贷款人有多套 住房,则采用纯农房抵押模式。同时，由政府对不良贷款抵押物进行收储,承担农村 产权交易做市商职责，建立政府引导、市场化运作的风险补偿机制。加大宣传力度，激发农户抵押贷款积极性。加强政策宣传和业务培训，通过农村 金融综合服务站、印发宣传手册、宣传栏和媒体等多种宣传手段，将政策宣传到村、 入户；同时,强化镇村干部的能动性,将农房抵押业务融入到实施乡村振兴战略工作 考核中也将农房抵押贷款与银行内部考核挂钩,让更多农户了解农房抵押贷款政策, 激发农户积极性。