经济信息管理毕业论文.doc

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1、河南经贸职业学院毕业论文河南经贸职业学院毕业论文郑州房地产发展以及房价变化论文作者：_郭军强_专 业：_经济信息管理_学 号：_710530410_班 级：_10技科四班_指导教师:_张桦_答辩委员会主席_ 评阅人_ _论文答辩日期_独创性声明 本人声明所呈交的毕业论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日毕业论文版权使用授权书 本毕业论文作者完全了解学校

2、有关保留、使用毕业论文的规定，即：学校有权保留并向有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权河南经贸职业学院要以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文。 保密，在_年解密后适用本授权书. 本论文属于 不保密。（请在以上方框内打“”）毕业论文作者签名： 指导教师签名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘 要近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热点关注的问题。房地产经济在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。因此，研究房

3、地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究思路；其次房价的发展状况，接着分析房价变化的原因，然后分析房价变化以后的影响，最后在此基础上提出了几点思考性的应对措施。关键词：房地产发展状况，房价，原因，应对措施目 录1绪论IV1.1本文选题背景IV1.2文献综

4、述V1.2.1国外研究综述V1.2.2国内研究综述VI2中国房地产发展状况的概述VII2.1房地产的初步阶段（1978至1991年）VII2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年）VII2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年）VIII2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年）VIII2.3.2、调控整合阶段（2004至2006年）IX2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在）X3 对房地产中房价现存问题的原因分析XI3.1 从需求方面XI3.2从供给方面XI3.3从法律方面XII3.4从政府在建立保障性住房的动力方面XII3.5从房地产的主要利益主体方面XIII4.控

5、制房价上涨的措施XIII5.结论XIV6.参考文献XVI1绪论1.1本文选题背景 改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。

6、房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌2008年回到记者的时候指出：十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。 本文从房地产的发展入手，着重研究房地产的发展以及房价变化，相应地提出调整的房价政策建议，从而保证未来经济持续、健康、稳定地发展。以期更快达到“居者有其屋”的

7、理念。1.2文献综述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。1.2.1国外研究综述 Geoffrey Meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列发现，无论是暂时性收入还是永久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于攻击弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。 Charles Kindleberger在为新帕尔

8、格雷夫经济学大辞典撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” 而房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空

9、置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。1.2.2国内研究综述 2008年时寒冰中国房事黑皮书指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断，解决住房问题必须打破开发商的垄断。郎咸平在2008年在热点的背后一书中指出房地产的问题不仅仅在于房地产，也不是当时所谓的流动性过剩的结果，楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果。在以“GDP为纲”的政策指导下所有的资金流向房地产造成楼市泡沫，还指出中国经济的宏观调控已经失效。要解决房地产的问题要从投资环境入手。 郎咸平在2010又提出“火山理论”。2010年4月17日政府推出比较严厉的宏观调控政策来控制楼市泡沫，但是这些调控本身对没有打击到楼市泡沫，反而

10、影响到股市，而且房价也没有太多的下跌，只是交易量大跌，并且房租金上涨等现象。由此郎咸平教授根据背后原因推出“火山理论”，火山需要岩浆流入，形象解释了房地产的资金来源。一是企业家面临的投资经营环境全面恶化，严重产能过剩，企业家大量的钱流入房地产领域；二是近年政府的银行信贷天量增长造成通货膨胀。大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市。当企业家的资金、逃避通胀的避险资金流入楼市之后形成大量岩浆。岩浆总要爆发的，这就是楼价上涨的根源。由于政府没有有效的措施阻止资金流入，反而由于两个原因是房价猛烈增长。原因一：地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。原因二，中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包

11、括经济适用房和廉租房。 由于这两个原因的存在，资金流入房地产的结果就是不断上升的房价，政府过去所有推出的楼市宏观调控政策只强调“堵”管口，然而这样做的结果只能是这些政策被岩浆全部熔化，这就是为什么这么多年来房价调控政策总是没效果，原因就是治标不治本。2中国房地产发展状况的概述2.1房地产的初步阶段（1978至1991年） 改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成

12、功，后来就小范围的开始试点开发。 随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。2.2非理性

13、炒作与调整阶段（1992至1998年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视

14、察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。 在这段时间，虽然已经开始房地产商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年）