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1、首先我简单介绍一下日本至今为止的经济发展轨迹，以及三井不动产的发展历程。首先我们来看一下上世纪50年代到70年代的情况，日本从20世纪50年代中期开始实现了经济快速发展，当时日本以经济现代化为目标。当时的日本与现在的中国是一样的，每年实现了两位数的经济增长，我们公司自194年1创立以来，以管理和租赁位于东京几处房产为主业，我们之后开始天还造地工程，这是位于东京东部的千叶县。日本当时严重缺少用于海外贸易的临港工业用地，我们想日本经济发展离不开优质的用地，我们向这全新的领域发起了挑战。当时日本也缺少一些宽广舒适的写字楼，为了解决这一问题我们公司建造了日本最早的摩天大楼，也就是36层的霞光大厦。日本
2、多发地震，所以当时人们一致认为在日本建造摩天大厦是天方夜谭，是不能实现的，我们打破了日本这种陈旧的观念，说服了政府，于196年建成。霞关大厦随后成为先驱项目，至今已经过去40年，仍旧是日本最高租金的写字楼之一。接下来我们看一下70年代，进入70年代，日本进入了经济稳定增长阶段，人口不断涌入城市，城市化比例达到了50，%由于生活水平提高，人们对高质量住宅的需求也逐渐加大，提高高质住宅的供给成为当时的一大课题，当时在日本舒适度非常低的兔小屋，也就是我们所说的莴苣，也受到了国内外的批评。此前的住宅是以政府供应为主，目的主要在于人们对于舒适上的要求，为了迎合人们对高水平住宅的需求，我们公司开始多元化发
3、展，进军住宅产业。我们在郊外大规模开发的绿地充沛的新城，以及高层公寓，我们力求向人们提供更多的高品质住宅。我们公司在商品房开发方面已经有近40年的经验，被供认是高品质供应商，也享有业界第一的美誉。同时为了满足二手房买卖需求，我们也成立了专门从事中介活动的三井不动产销售公司。同时为了更专业有效的满足独栋房的需求，我们也成立了专业的独栋房公司，三井独栋房公司。接下来我们看一下80年代，进入80年代以后，制造业倾向于扩大出口，这促进了日本的贸易顺差，但是同时引发了日本与欧美各国间的贸易摩擦。这一时期我们公司在其他公司之前，将街区规划这一概念引入了房地产开发项目，我们开始从事集高层建筑，商业设施绿地和
4、公园于一体的综合性开发。具有代表性的个案是图片右上方的项目，这个项目距离东京两公里的市中心地块，土地面积是14公顷，在这里我们建造了可以容纳400户0的住宅和写字楼，为当地的社区提供了广阔的绿地和亲水空间。同时我们又预见到汽车普及的时代即将到来，我们在郊外建造了大型购物中心，这个至今已经有30年的历史，在这30年我们也积累了丰富经验，使之我们保持业界领先的地位。另外我们还接手建立了东京迪斯尼乐园，人们当时认为这个项目很难成功，但是现在受到亚洲许多国家人们的喜爱。先于其他公司我们率先建设了日本首个欧美型设施，为已经开始感受到富裕的人们提供新的事物，创造了新的价值。到现在我介绍了上世纪80年代为止
5、的情况，日本经济和房地产行业还有我们公司的发展都是十分顺利的，我们接下来看一下90年代，这时候发生了房地产经济的破灭，这种情况下我们公司如何应对的呢？8年代后由于金融政策的放缓，社会上产生了大量的流动资金，资金大量融入股市和房地产行业，也就是产生了所谓的泡沫。为了解决这一问题政府自199年0转变政策，抽紧银根，限制房地产融资，提高房地产税，这导致了日本的股市和房地产市场的崩盘。从图表中可以看到股价和低价进入90年代以后下跌，这就是日本泡沫经济破灭，这种下跌的趋势一直持续到200年5。在日本人们一直认为地价绝对会上涨的，这种土地神话破灭之后，这种以土地为担保的公司和银行受害首当其冲。我们公司的业
6、绩在199年0以后逐渐低迷，甚至出现了赤字的情况，面临创业以来的最严峻的危机，很多房地产公司相继倒闭，我们也不必不进行重组，我们再次认识到持有房地产风险。身处重组风暴之中，我们也开始面向未来做了一系列的准备。首先日本有巨额的个人资产，在股市低迷，低利率的情况下，个人资产要找到合理的投资渠道，我们势必把这些资金引入不动产市场，这是我们面临的一大课题。其次，从前只要持有土地就有收益，今后土地的价值我们认为是从如何利用来决定的，土地如何利用呢？我们集团的17家0企业经过多年努力，在房地产开发、租赁和运营管理方面积累了一些经验，这些经验对我们有很大的帮助。根据以上两点想法，我们建立起了新的经营模式，通
7、过不动产证券化，将这和资金直接挂钩，我们把此计划称之为不动产和金融向融合的计划，从下一页开始具体介绍这些内容。图片是泡沫经济破灭前房地产金融模型，一般的企业以房地产为担保向银行借了很多钱，经济泡沫破灭之后地价下跌，银行认为以不动产，房地产做抵押的公司放贷风险过高，银行也开始减少放贷额。银行不向房地产和及持有房地产的贷款放贷，另一方面个人手里有大量的闲置资金。所以我们想到的是不惊动银行，而是将个人资产代入到房地产市场，就是将不动产证券化，以不动产投资信托的形式来操作。写字楼这种大型地产交易金额巨大，对于个人来讲直接投资的成本是巨大的。证券化实现了之下几点，由于依托证券的形式，证券在交易所上市之后
8、流动性和可兑换性都大大提高。当时日本是零利率，而这种证券的回报率在4-，7%因此个人资产也找到了新的投资渠道，这样一来包括个人资金的大量资金混入了房地产市场，房地产市场出现了回暖现象。证券化以后房地产的意义已经不在于保值，而是要提高收益，获得报酬。同时房地产的证券化也面临着几个问题，首先是制定法律，其次是税制改革，还有交易所上市。为了解决以上的困难，我们这一民营企业四处奔走，在行业内部统一认识，与证券行业进行若干协调，向政府提出了种种呼吁。经过努力200年99月房地产投资信托市场在东京证券交易所上市，我们公司也成为在日本上市的第一个建筑基金投资法人。这个图标显示了上市的房地产投资信托和未上市私
9、募基金的资金变化情况，从200年8雷曼危机以来发展出现了停滞，但是即便如此目前的规模已经超过1兆6千万人民币，这个资金已经翻了很多番了。私募基金虽然未在政府设立的证券交易所上市，但是基本机制和房地产投资信托是一样的，可以说私募基金是面向保险公司以及养老基金等专业的投资机构。可以说房地产投资市场的创建是在捕捉到经济结构变化以后，创造新价值的举措，也是让房地产行业找到出路的划时代的举措。之后我们又继续挑战房地产行业的新价值，取得了一些成绩，接下来我们讲到的是东京中城的建设项目。东京中城项目开始于年月，当时行业不是很景气，股市也低迷，当时事件对东京也产生很大的影响。我们公司一直以来的目标就是通过城市
10、再造创造不动产的价值，并且我们一直希望将日本建设成为世界上最有魅力的国家，因此我们公司决定参加这一项目。目标地块是位于日本中心地块六本木原防卫厅旧址，我们准备将这一块土地建设成新的街区，我们用五年半的时间完成大规模的开发，这在日本的开始史上也是不曾有过的。东京中城是由我公司和投资者共同投资的，是一项新街区，投资额是32亿0人民币，总占地面积56万平方米，这由六栋建筑物组成，目前有员工300多0名，每年要接受来自全世界的很多访客。每年来到这里的访客大约有300万0人，这也超过了东京迪斯尼乐园的访客，这里面凝聚了我们公司的一些创造和成果，我今天重点介绍一下我们引以为豪的成果。实际上东京中城整体开发
11、建设是由我们公司负责推进的，但是在开发过程当中我们公司所占份额只有50，%其余的50是%保险公司和投资机构，他们实施开发前，就是利润产生前就投资了我们，也说明了对我们公司的信赖。接下来我说一下开发理念，在城市总体开发布局上，我们注重与世界其他城市的竞争性和差异化，希望向世界展现日本的魅力和价值观，我们提出了日本价值这个概念。开发理念的具体内容之一是多样性，这一部分目标通过环保工作来实现，也就是我们所说的绿色基础上的多样性。从这一理念出发我们巧下功夫，从写字楼、酒店，商业设施和多功能于一身，吸收全世界人才来这里交流、学习，使这些功能在城市内实现了有机统一。现在也有典型的日本跨国企业，还有雅虎日本
12、法人入驻这里，这里面实现了国际标准化操作。此外我们还与美国的顶级医疗机构合作，为住户提供便利的医疗服务。为了保持高水平的城市功能，我们通过专门的管理公司对城市实现一体化管理，项目的竣工并不意味着结束，之后进一步提升价值是非常重要的，这一理念获得了之后很多人的支持。环保型城市的建设。环保不仅是削减二氧化碳排放，确保放心、安全、舒适的居住环境，建设优美的景观和城市，减少废弃物等方面的工作也是同等重要的。首先说一下节能减排，我们认为节能减排不应该是紧紧依靠引进新装置和新设备，而是应该从建筑物的策划阶段开始考虑的一个问题。从建筑物策划阶段就应该开始如何有效的利用能源，如何创造舒适的环境。中城40的%面
13、积是开放式绿地，这不仅能缓解酷暑，达到降温30摄氏度左右的效果，也是城市中心非常珍贵的绿色空间，餐馆、商业设施消耗大量的能源，我们尽量让写字楼摄取阳光，对雨水进行循环利用，我们没有引进新的技术，而是在设计阶段在建筑商下功夫。在规划阶段考虑到环保因素，可以说是对开发商本领的表现，也是开发商发挥作用的环节。在中城我们也引进了中央冷暖器，水需热系统等高效热源系统，以平均昼夜耗电量，以及采用太阳能发电技术有效的利用能源。节能减排离不开工作和居住在中城人们的配合，一个城市不管设计和建设怎样讲究环保，如果没有取得人们的认同也是不会获得效果的，这一点非常重要，在中城通过上述措施其节能效果比传统大楼提高了30
14、。%除环保与我们还进行了各种各样独特的实践，其一就是城区管理，在建筑物竣工以后开展了一系列活动，比如说举办各种各样的季节性活动，我们捕捉季节的特征发布信息，开展宣传，此外还有与周边地区的人们一起参与区域清扫活动，而且我们也开展一些防止打击犯罪的活动，通过这样的活动提高城市的整体价值。不仅是简单的楼盘建筑，我们也参与到竣工后的管理，为楼盘做深层次的推广，在中城之外的很多项目当中，我们也采取了这种方式。中城的优化措施有助于提高周边地区的价值，中城不仅成为六本木的地标，还美化了周边的社区，我公司复杂开发的国力新美术馆，以及六本木新城共同宣传，举办活动，这在更大范围内带动了周边热点项目的开发。正如我开
15、始所说中城建设已经不仅是一个单个的楼盘项目，这促进了整个地区和城市的发展，为这个地区增添了活力，从这一点来说，它也完成了房地产行业的公益使命。综上我想对之前我讲过的内容做一个简单的总结，在日本经济不断变化的过程当中，我们也不忘挑战精神，创造出了新的商务模式和房地产的新价值。我们认为比较重要的两点，一个是站在客户的角度思考，另一个就是公益使命感。上世纪50-年6代0我们参与了填海造地工程，为日本建设做出了贡献，敏锐捕捉到70年代人口项城市集中，以及住宅需求的同时，我们开发了住宅，80年代我们进行了工厂改造。90年代我们建立了房地产和金融相结合的新型金融模式，200年0以来创建房地产投资市场，建立
16、面向投资者的新型经营模式，开发东京中城再生项目，无论在哪个时代我们工作都是在创造新价值的精神下完成的，东京中城再生项目也是围绕国家摆脱90年代混乱时期为民间企业注入活力推出的宽松政策而进行的，这些项目也表明我们在预测社会经济大趋势的同时，不仅要满足客户的具体需求，还要理解和抓住客户的潜在需求，这是非常具有挑战性的。综上三井不动产以管理租赁为主的公司，转型为综合性的房地产公司。最后我们希望可以将日本经济大潮中的经验带入中国，推动中国事业的发展。我们公司在中国的事业刚刚起步，我们将会放远眼光，不计短期利益，努力推进各项事业的发展。并且我们希望通过自己的努力，可以为中国的经济社会发展贡献微薄的力量，今后也请大家多多的指教、关照。短期内我们或许与到场有业务上往来，我们也十分期待与各位的合作，我的发言到此结束，谢谢大家。
