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1、【东坡金城商业计划书】目 录第一部分 . 运营资资料第二部分 . 城市分分析第三部分 . SWOOT分析析第四部分 . 项目定定位第五部分 . 市场定定位第六部分 . 业态规规划第七部分 . 项目经经营模式式（商业业部分）第八部分 . 租金定定位第九部分 . 招商计计划. 整体体策略. 推广广策略. 招商商手段. 优惠惠政策第十部分 . 项目经经营模式式（文化化部分）第十一部分分 . 配配套改进进计划第十二部分分 . 财财务情况况第十三部分分 . . 融资计计划附件（一） . 现场场规划附件（二） . 招商商手则附件（三） . 媒介介计划第一部分 运营营资料1. 项目用地1100余余亩，建建筑
2、面积积700000余余平方米米，商铺铺面积550000余平方方米，住住房面积积20000余平平方米，总总投资RRMB 1.55 亿元元。2. 东坡金城于于20003年99月开盘盘销售3. 项目销售/招商情情况（如如图）4. 项目业态（如如图）类别美容养生服装饰品文化教育休闲食品通讯名细国珍专营天然居姚明一代音乐之声冷酷1000中国联通超英美容城市猎人腾飞运动好记星空门足球吧吧中国移动叶氏美容童话世界爱情氧吧东坡文化公公司曼德夫晶悦女子精彩F1瞬间之间唯尔靓怪妹妹心情驿站徐艳霞艺术术中心SOLO琪赛智能电脑QQ女孩哟喂呀金键艺术中中心阿迪达斯统计4157325. 项目现状分分析a) 随着项目整整
3、体地块块的增值值，招商商节奏阵阵逐渐加加快b) 服饰、美容容和教育育产业招招商比例例较大c) 休闲广场利利用率最最高，同同时带动动了周围围商铺的的招商第二部分 城市市分析（220055年）资料1. 04055年城市市人口自自然增长长率为11.222，在330万左左右，常常住人口口20万万左右2. 04年消费费品市场场更趋活活跃。全全年实现现社会消消费品零零售总额额67.38亿亿元，增增长211.6%。其中中批发零零售贸易易业实现现销售额额49.87亿亿元，增增长233.7%；餐饮饮业实现现销售额额13.1亿元元，增长长32.1%。05年上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长28.4%。
4、上半年人均消费支出2720元，增长18.9%。其中，食品消费增长14.2%，教育文化娱乐服务消费增长6.9%，交通和通信消费增长7.6%。3. 目前全市有有个体工工商户7732116户，从从业人员员10114255人4. 市民消费习习惯 （观观察结论论）集中购物：4点8点 地地点：小小北街 外出就餐：6点7点 地地点：猪猪市街、杭杭州路休闲娱乐：4点10点点 地地点：红红星路东东段夜宵小吃：9点11点点 地地点：环环湖路 5. 04年房屋屋建筑竣竣工面积积3577.6万万平方米米，下降降7.22%。房房地产投投资一直直呈现下下降态势势。 今年年以来，商商品房销销售增幅幅一直落落后于其其投资55
5、0个百百分点以以上；空空置面积积较多，上上半年空空置面积积19.7万平平方米，其其中住宅宅7.11万平方方米，空空置面积积比去年年同期增增长422.3%。1-6月，商商品房销销售额1127554万元元，销售售面积111.44万平方方米，分分别比去去年同期期下降554.44%个和和60.6%。今今年以来来，商品品房销售售幅度一一直落后后于其投投资增幅幅50个个百分点点以上。 以上信息息来源：眉山市市统计局局分析1. 人口流动性性较弱2. 商铺数量密密集3. 房地产投资资（住房房、商铺铺）成负负增长4. 休闲产业发发达，本本地居民民习惯休休闲购物物5. 长期以来形形成的以以雕像广广场为中中心的购购
6、物、娱娱乐休闲闲、餐饮饮为一体体的商业业中心说明1. 城市收入稳稳步增加加，消费费力上涨涨2. 本地房地产产出现负负增长局局面主要要受人口口数量限限制3. 市民消费习习惯固定定第三部分 SWWOT分分析项目地理位位置（如如图）Strenngthh（优势势）1. 政府优势：当地政政府文化化产业的的重点项项目2. 地块优势：居住人人口最多多，离传传统商业业中心仅仅一街之之隔，有有利于人人气的培培养3. 项目规模：有利于于综合竞竞争力的的形成4. 整合营销：当地缺缺少休闲闲产业，而而项目体体量足以以支持多多个休闲闲产业的的形成Weaknnesss（劣势势）1. 区位劣势：项目所所在地位位于老城城区，
7、但但项目周周边人气气目前还还不是很很旺，商商业氛围围不佳，现现有商业业中心与与项目相相隔上大大南街，却却并没有有给项目目带来有有效的人人气聚集集效应2. 道路交通：目前项项目周边边仅沙觳觳行、大大南街有有一定的的人流量量；小北北街的商商业气氛氛被三苏苏祠阻隔隔，难以以沿展到到项目。3. 消费习惯：大南街街被消费费者遗忘忘，如何何唤起他他们的记记忆，我我们需要要在宣传传和品质质上花费费很大的的力气。Opporrtunnityy（机会会）1 来自市场：眉山没没有形成成特色消消费商圈圈，商业业楼盘缺缺少系统统的科学学的推广广方式，做做好项目目定位和和目标对对象是项项目迅速速成败的的关键2 城市地块的
8、的增值，市市中心商商铺密集集，业态态单一（服服饰），其其他业态态零散，都都是我们们形成集集中补充充业态的的机会。Threaat（威威胁）1 区域竞争：新城区区是政府府规划的的重点建建设区域域，有东东坡湖广广场、义义乌商贸贸城、金金罗马假假日广场场、青年年步行街街等大型型商业楼楼盘；老老城区有有：赛尔尔阳光广广场、巴巴黎春天天、小香香港商业业步行街街等2 市场风险：目前区区域市场场的商业业地产开开发属于于实质性性空白阶阶段，主主要由于于三苏祠祠的产业业形态对对传统零零售商业业的反面面作用，导导致商业业开发的的滞后，能能否改变变消费者者的购物物习惯是是市场风风险的关关键3 目前眉山空空置商铺铺达3
9、00万平方方米，主主要集中中在新城城区和老老城区楼楼盘的二二楼以上上商铺，如如果我们们不能合合理运用用业态，掌掌握业态态对经营营场所的的选择，很很有可能能再次失失败。第四部分 营销销目标 实现招招商700%以上上 人流量量平均330000人/天天以上 拉动资资产价值值均价达达42000元/第五部分 项目目定位-“文化休休闲购物物中心”1. 第三产业概概念及其其发展、特特点概念第三产业是是除第一一、第二二产业外外的其他他行业，亦亦称服务务业，包包括生产产服务和和生活服服务两个个方面，是生产力提高和社会进步的必然结果，其发展水平已经成为衡量国家和地区发展水平、现代化程度的重要标志。发展a) 200
10、1年年第三产产业完成成投资1183006亿元元，增长长17.6，增增长速度度分别比比第一产产业、第第二产业业高177和100个百分分点。第第三产业业投资占占社会固固定资产产总投资资的比重重达到665.88%，形形成投资资新热点点。b) 传统的批发发零售贸贸易、餐餐饮业和和交通运运输业持持续、稳稳定发展展,；同同时，旅旅游、信信息、咨咨询、科科技服务务、社区区服务、金金融保险险、通讯讯、美容健健身、教教育、娱娱乐、文文化等新新兴产业业快速发发展。c) 未来第三产产业已经经成为城城市经济济增长的的支柱，如如北京、上上海、石石家庄、长长沙等城城市第三三产业增增加值占占GDPP的比重重分别达达到588
11、.9%、500.7%、400.2%和488.4%。特点第三产业内内部行业业较多,劳动密密集与技技术密集集、智力力密集行行业并存存,可以以吸纳不不同层次次、不同同素质的的劳动力力就业。2. 结合自身条条件和城城市条件件，满足足条件的的产业有有批发零零售贸易易、旅游游、通讯讯、美容容健身、教教育、娱娱乐和文文化。3. 眉山城区商商铺密集集，休闲闲场所不不足4. 除服饰销售售集中以以外，如如餐饮、娱娱乐、科科技等均均没有形形成特色色商圈5. 由于眉山的的区域地地理位置置、社会会环境和和经济发发展状况况决定了了本项目目的市场场需求支支撑只能能来自本本地。第六部分 市场场定位：市的构成：眉山地地区消费费
12、市场、旅旅游人口口、书画画爱好者者以及培培训机构构场的构成：外来贸贸易与本本地贸易易想结合合第七部分 业态态规划再根据满足足条件的的产业开开店策略略，我们们确定如如下产业业结构休闲服务类类经营者者开店策策略休闲服务行行业在选选择口岸岸时主要要考虑的的因素有有：具备备地域优优势和休休闲娱乐乐比较集集中、配配备充足足的车位位、良好好的经营营环境，产产业气氛氛充足。休闲服务行行业的商商铺一般般不会选选择一楼楼的商铺铺，由于于行业惯惯例，消消费者可可以接受受上二楼楼。休闲闲业经营营者对建建筑的层层高和内内部通道道设计有有较高的的要求，同同时要求求通风条条件良好好。商品零售类类经营者者开店策策略商品零售
13、行行业在选选择口岸岸时主要要考虑的的因素有有：交通通便利、周周边有大大型居住住社区作作为常规规消费群群体支撑撑、整体体环境有有利于吸吸引消费费者商品零售行行业根据据不同的的类型选选择商铺铺的要求求也不一一样，总总体来说说规模效效应是吸吸引商家家和消费费者的重重点，同同时对市市场要求求较高。书画经营者者开店策策略书画行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素素有：文文化背景景、市场场影响力力、交易易市场是是否成熟熟、市场场区域购购买力、市市场组织织能力以以及销售售通路是是否完善善书画行业对对商铺的的要求主主要有：便于作作品陈列列、规模模性和整整体性三三方面文化教育经经营者开开店策略略文化教育行行业在选选择口岸岸时主要要考虑的的因素有有：社区区与选址址的交通通情况、区区域内学学校数量量、租金金价格、家家庭休闲闲较集中中便于实实地宣传传文化教育行行业对商商铺的要要求主要要有：面面积符合合要求、租租金便宜宜、相对对安静具体业态分分布以中心广场场分割出出两个业业态区（休休闲商业业相结合合、产业业融入文文化），带带来多重重享受。业态如图（一一层可自自主选择择，沿街街商铺不不纳入规规划）二层以上业业态（含含二层）一层主力业业态规划划第八部分 项目目经营模模式（商商业部分分）商业地产开开发至少少涉及多多
