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1、宗地容积率含义1、宗地容积率是地块上的建筑物总面积与地面面积的比，一般来讲，宗地容积率越高，建筑物越高。高楼大厦的容积率高， 多层建筑较少，别 墅的小，平房更小。宗地容积率还有不同的表白，有的是总的 住宅建筑面 积与地面面积的比率，有的包括商场，还有的包括停车场的面积。2、还有一个是建筑密度，是指建筑物的投影面积与地面面积的比，密 度越大，建筑物所占的面积越大，表示地面的绿化与路面等面积越少，别墅，由于占用绿化面积较大，所以是 低密度住宅。平房，如果建得密密麻 麻，只留很窄通道，那么密度也会比高楼大厦高得多。3、还有就是实用面积比例，比例越咼，实用面积越大，就是说分担的公共空间的面积相对较少。
2、平房，别墅，小高层一般比高层建筑的实用率高，因为如会所、电梯间、电房、走廊等公共场所与共用建筑设施，一般 被分摊到户。计算1、宗地容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密 度是指在具体“宗地内 建筑物基底面积 与宗地面积之比。当宗地内各房 屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系 可表示为：R=CH，此种情况下，建筑层数与容积率 成正比例关系。2、宗地容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的 目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本二房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价二宗地总价/宗地内允许总建筑面积二土地单价/宗地容
3、积 率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。3、宗地容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高宗地容积 率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化, 降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市 规划中的容积率存在客观上的最合理值。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取 得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建 筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 财税【2011】121号文容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建
4、筑面积与宗地面 积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是 指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容 积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价 水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标， 也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：(一) 容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确 定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公 共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映 土地的具体利用强度，宗地间才具有
5、可比性。(二) 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=CH,此种情况下，建筑层数与容积率成正比 例关系。（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用
6、效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调， 城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。二、什么是宗地宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。宗地是被权属界址线所封闭的地快。通常，一宗地是一个权利人所拥 有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时， 则每一地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使 用，而在实地又无法划分他们之间的界线，这种地块称为共用宗。 当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一 个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划
