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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.利通广场前前期物业业管理服服务招标文件（初稿）广东利通置置业投资资有限公公司2010年年4月利通广场物业管理服务招标文件目录第一部分投投标邀请请1一招标项项目的简简要说明明1二项目开开工和竣竣工交付付使用时时间1三投标方方资格要要求1四招标书书的发放放1五投标地地点2六投标截截止时间间2七开标时时间、地地点2八联系方方式2第二部分招招标项目目要求33一物业管管理内容容3二物业管管理总目目标3三物业管管理标准准4四有关说说明和要要求100第三部分投投标方须须知
2、122一总则说说明122二招标文文件122三投标文文件的编编写133四投标报报价177五投标文文件的份份数和签签署177六投标文文件递交交的要求求和无效效17七开标和和评标118八中标方方的确定定及物业业服务合合同的签签订200第四部分其其它事项项21第五部分物物业管理理服务合合同参考考格式222第六部分投投标文件件部分格格式311格式1、投投标函311格式2、法法定代表表人授权权书322格式3、报报价一览览表333- i -第一部分 投标邀请按照国务院院物业业管理条条例和和广州市市国土资资源和房房屋管局局广州州市物业业管理招招标投标标程序、关关于进一一步规范范前期物物业管理理招投标标活动的的
3、通知的的规定，现现决定对对利通广广场的前前期物业业管理服服务进行行公开招招标。兹兹邀请合合格投标标方以密密封标书书的方式式前来投投标。一 招标项目的的简要说说明本项目，即即利通广广场项目目位于广广州珠江江新城BB2-44地块。本项目规划划设计的的物业类类型为：商务办办公楼。本项目总用用地面积积99116平方方米。用用地构成成为：建建筑用地地81555平方方米，道道路用地地17661平方方米。本项目总建建筑面积积15995000平方米米。其中中，地下总总建筑面面积3776022平方米米，地上上总建筑筑面积11218898平平方米。本项目共计计建筑物物1幢；建建筑结构构为钢框框架混凝凝土筒体体结构
4、。本项目的建建筑密度度为233%；综综合容积积率122；绿化化率为220%。本项目规划划建设机机动车停停车位8838个个，其中中地上停停车位00个，地地下停车车位8338个。二 项目开工和和竣工交交付使用用时间本项目于220077年9月开工工建设，共共分1期开发发建设。整整个建设设项目计计划于220111年6月全部部建成竣竣工并交交付使用用。三 投标方资格格要求1.在中华华人民共共和国境境内注册册的具备备独立法法人资格格、能在在国内合合法经营营和提供供相应服服务的外外资企业业；2.具有有中华人人民共和和国建设设部标准准核发的一一级物业业管理资资质证书书的物业业管理服服务企业业；3.投标标方必须
5、须在广州州市范围围内设有有独立的的分支机机构（具具有工商商行政管管理部门门颁发的的营业执执照）；4.本项项目不接接受联合合体投标标。四 招标书的发发放投标单位应应于20010年年X月X日下午午14:00时时至177:000时至广广州市体体育西路路1-33号峰源源大厦117楼广东利利通置业业投资有有限公司司办公室室领取招招标书。五 投标地点广州市体育育西路11-3号号峰源大大厦177楼广东利利通置业业投资有有限公司司办公室室。六 投标截止时时间2010年年X月X日下午午17:00时时前，逾逾期收到到的或不不符合规规定的投投标文件件不接受受。七 开标时间、地地点1开标时时间：220100年X月X日
6、上午9:30时时2.开标标地点：广州市市体育西西路1-3号峰峰源大厦厦17楼广东利利通置业业投资有有限公司司办公室室。八 联系方式招标方：广广东利通通置业投投资有限限公司地址：广广州市体体育西路路1-33号峰源源大厦117楼邮编：55106620电话：0020- 85558669888-8003传真：0020- 85558337888联系人：石石弘华广东利通置置业投资资有限公公司2010年年 月日- 1 -第二部分 招标项目要要求一 物业管理内内容1. 本物业规划划红线内内房屋建建筑本体体（含室室外非机机电设备备设施）的的维修、管管理。2. 本物业规划划红线内内机电设设备设施施（包括括空调、给
7、给排水、强强弱电、消消防、室室内外照照明、电电梯等各各专业的的整个系系统及发发电机组组、擦窗窗机等）的的运行管管理、维维修、保保养。3. 本物业规划划红线内内智能化化、综合合布线系系统的管管理和维维护保养养。4. 本物业规划划红线内内所属其其它配套套设施的的管理和和维护保保养。5. 本物业规划划红线内内公共区区域的清清洁卫生生、石材材护理、定定期消杀杀、外墙墙清洗、生生活垃圾圾收集及及清运。6. 本物业规划划红线内内绿化管管理，楼楼内公共共区域的的绿化及及花卉摆摆放、每每年重大大节日庆庆典（元元旦、春春节、五五一、国国庆、中中秋、圣圣诞）的的花草摆摆放及节节日景观观布置。7. 本物业规划划红线
8、内内24小时时保安保保洁及公公共秩序序管理。8. 本物业规划划红线内内交通、车车辆行驶驶和停放放管理，停停车场收收费管理理。9. 物业相关档档案资料料管理。10. 本物业的物物业管理理费、停停车费等等代收，代代业主催催缴本物物业租户户租金。11. 接待、咨询询服务与与对空置置写字楼楼的招商商工作。12. 业主与中标标企业在在物业管管理委托托合同中中另有约约定的其其它事项项。13. 属于物业管管理的其其它工作作事项。二 物业管理总总目标1.依法法、科学学、规范范管理，达达到细微微、周到到、真诚诚、规范范的服务务要求，建建设现代代化、人人性化管管理服务务体系。全全面导入入和推行行ISOO90001
9、：20000质量量管理体体系。22.定期（每每年至少少一次）向向租户发发放物业业管理服服务工作作征求意意见书，对对合理的的建议要要及时采采纳、认认真整改改，努力力提高客客户满意意度，确确保租户户满意率率在922以上上。3.加强强与业主主的沟通通与协作作，自觉觉接受业业主的监监督，广广泛听取取、接受受业主的的建议和和意见，支支持和配配合业主主发展业业务，在在确保物物业保值值增值的的前提下下，协助助业主提提高物业业出租率率。4.规范范和完善善24小时时值班制制度，对对业主和和租户对对物业管管理服务务的报修修、求助助、建议议、问询询、质疑疑、投诉诉等各类类情况的的反馈时时间，在在正常工工作日不不超过
10、半半小时；非正常常工作时时间不超超过1小时，并并视轻重重缓急及及时处理理，建立立配套的的回访制制度和记记录。5.本物物业各类类标识统统一、规规范、完完备、科科学，无无安全隐隐患。6.制定定完善的的培训计计划和考考核制度度，切实实提高员员工整体体素质。三 物业管理标标准1. 基础管理1）房屋使使用手册册、装饰饰装修管管理规定定等各项项公众制制度完善善。2）按国家家物业管管理示范范项目标标准制订订各项具具体实施施方案，并并经业主主同意。3）健全各各项管理理制度、各各岗位工工作标准准，并制制定具体体的落实实措施和和考核办办法。4）管理人人员和专专业技术术人员持持证上岗岗；员工工统一着着装，配配带标志
11、志，工作作规范，作作风谨慎慎。5）充分应应用计算算机、智智能化设设备等现现代化管管理手段段，提高高管理效效率。在收费、财财务管理理、会计计核算、税税收等方方面严格格按有关关规定执执行，每每月向业业主报告告物业管管理服务务费用收收支情况况。6）房屋及及其公用用设施设设备档案案资料管管理完善善，分类类成册，查查阅方便便。7）建立用用户档案案，查阅阅方便。8）建立224小时时值班制制度，设设立服务务电话，接接受业主主和使用用人对物物业管理理服务报报修、求求助、建建议、问问询、质质疑、投投诉等各各类信息息的收集集和反馈馈，并及及时处理理，有回回访制度度和记录录。9）定期向向用户发发放物业业管理服服务工
12、作作征求意意见单，对对合理的的建议及及时整改改，满意意率达995%以以上。10）建议议并落实实维修服服务承诺诺制度，零零修急修修及时率率达1000%，返返修率不不高于11%，并并有回访访记录。2. 房屋本体管管理与维维修养护护1）项目标标志明晰晰，大堂堂布置合合理、优优雅，与与项目建建筑风格格和使用用功能匹匹配，并并设立必必要的指指引标志志，入驻项目目各单位位名录标标识在大大堂内显显著位置。2）无违反反规划乱乱搭建，无无擅自改改变房屋屋用途现现象。3）项目外外观完好好、整洁洁；外墙墙建材贴贴面无脱脱落；玻玻璃幕墙墙清洁明明亮、无无破损；无纸张张乱贴、乱乱涂、乱乱画和乱乱悬挂现现象。4）室外招招
13、牌、广广告牌、霓霓虹灯按按规定设设置，保保持整洁洁统一美美观，无无安全隐隐患或破破损。5）分体空空调安装装位置统统一，冷冷凝水集集中收集集，支架架无锈蚀蚀。6）房屋装装饰装修修符合规规定，不不得发生生危及房房屋结构构安全及及拆改管管线和损损害他人人利益的的现象。7）定期进进行房屋屋主体查查勘，监监视项目目沉降现现象，确确保房屋屋主体及及公用设设施安全全。8）检查房房屋结构构，混凝凝土结构构（柱、梁梁、板）无无钢筋外外露、无无裂缝，钢钢结构件件无锈蚀蚀、无变变形。9）楼地面面平整完完好，无无空鼓、无无碎裂、无无隆起、无无缺棱（角角）无下下沉。10）屋面面防水层层完好，无无裂缝、无无渗（漏漏），隔
14、隔热层无无毁坏。11）天花花吊顶龙龙骨牢固固，天花花平整、无无裂纹、无无缺棱掉掉角。12）天窗窗安装牢牢固、开开关灵活活，五金金配件齐齐全，门门牌设置置齐全、美美观、合合理。13）楼梯梯扶手安安装牢固固，油漆漆色则均均匀，表表面平滑滑不扎手手，无裂裂纹、脱脱漆、无无锈蚀。3. 公共设备管管理1）综合要要求（1） 制定设备安安全运行行、岗位位责任制制、定期期巡回检检查、维维护保养养、运行行记录管管理、维维修档案案等管理理制度，并并严格执执行。（2） 设备及机房房环境整整洁，无无杂物，灰灰尘、无无鼠、虫虫害发生生，机房房环境符符合设备备要求。（3） 配备所需专专业技术术人员，严严格执行行操作规规程
15、。（4） 设备良好，运运行正常常，不得得有重大大管理责责任事故故。2）供电系系统（1）保证证正常供供电，限限电、停停电有明明确的审审批权限限并按规规定时间间通知用用户。（2） 制定临时用用电管理理措施与与停电应应急措施施，并严严格执行行。（3） 备用应急发发电机可可随时起起用。（4）合理理轮换使使用变压压器，减减少空载载损耗，节节约费用用，延长长使用寿寿命。（5）建立立24小时时值班制制度，发发生故障障及时排排除。（6）用电电设备、照照明、指指示、显显示灯要要完好，电电气线路路符合设设计、施施工技术术要求，路路线满足足负荷，并并保证用用电安全全，确保保发配电电设备安安全运行行。3） 智能化系统统（1）保证证正常供供电，限限电、停停电有明明确的审审批权限限并按规规定时间间通知用用户。（2）按工工作标准准规定时时间排除除故障，保保证各系系统正常常工作。（3）智能能化设施施设备运运行正常常，有记记录并按按规定期期限保存存。（4）BAA系统按按规
