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1、关于宗地2006挂2号、3号宗地前期市场调研分析报告目 录一、闽侯概况1、 人口2、 经济3、 行政4、 区域环境5、 区域划分6、 区域合优势二、宗地现状1、 地块基本情况及主要规划指标三、福州市别墅的市场状况四、区域楼盘分析五、地块总结及建议一、闽侯概况闽侯县区域概况分析：1.人口：闽侯县面积2133平方千米，辖9镇、7乡。人口61.95万人，旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。2.经济：2004年，全县国内生产总值1013亿元，工农业总产值2133亿元，财政总收入1281亿元。截至2004年底，全县现有外商投资企业309家，总投资1336亿美元，已投产232家，历年累计合同外资957亿美
2、元，实际利用外资633亿美元，年出口总值26亿美元。3.行政：主要城镇甘蔗：县人民政府驻地，曾名榕洲、瀛洲。白沙：新兴工商集镇，水陆交通枢纽。尚干：风港为民国国民政府主席林森故里。南屿：闽江南港工商业区。荆溪：古山洲为乳牛生产基地。上街：侨乡集镇，侯官为唐代侯官县治。改革开放以来，充分发挥近郊和侨乡优势，大力发展外向型经济，形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪福州农业科技园（海峡两岸农业合作试验区）三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格局。工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主导产业，尤其是东南汽车城、福州大学新区、福州粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、
3、艺源公司、福州百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产，使我县经济发展后劲进一步加强，2003年，县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县（市）第九强、“经济发展十佳”居全省县（市）第一名。精神文明建设成效卓著，科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展，先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模范县等荣誉称号。4.区域环境：闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。南部属福州盆地，尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积海积平原，盆地边缘山地，在闽江两岸由丘陵、低山到中山作明显的层状分布，断层地貌普遍而显著；北部中低山地为
4、鹫峰山脉东南延伸部分，以中山为主，全县最高峰牛母山（山东梯岭）海拔1403.4米，闽江流经境内100.4千米，至南台岛分北港（白龙江）、南港（乌龙江），支流有源里溪、大目溪、上寨溪、小目溪、旗山港、荆江、大樟溪、青龙江、淘江。人工湖有三溪口、磅上水库。年平均气温19.4；1月平均气温10，7月平均气温28.6；极端最高气温39.4，极端最低气温2.4；10积温6414。年降水量1433毫米，无霜期330天。 境内耕地2.29万公顷，有林地11.72万公顷，林木蓄积量301.8万立方米，毛竹2012.5万根，森林覆盖率62.2。可利用草山5327公顷。水力资源理论蕴藏量11.16万千瓦，可开发9
5、.82万千瓦，矿藏有明矾、钨、钼、硫磺、叶蜡石、石灰石、铁、铜、高岭土，南屿龙泉、白沙汤院、洋里坪坡、荆溪光明有温泉。5.区域划分：福州城市化进程大步走，行政区划调整效应逐步凸显，到2020年建成区面积将达350平方公里左右，人口规模达到350万人口左右。而闽侯现有面积2136平方公里人口61万人。撤县(市)设区的具体方案为：设立福州市闽侯区；闽侯区管辖1个街道办事处，8个镇、6个乡，面积2136平方公里，人口61万人，区政府驻甘蔗街道。6.区域优势：闽侯县历史悠久，有“八闽首邑”之称。闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，呈月牙形环绕着福州市城区。缘由一：地缘环绕占地利闽侯县东与
6、长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连，西与闽清接壤，南与福清市、永泰县毗邻，北与宁德古田县交界。是全省距省会城市最近的一个县。缘由二：经济势头发展良好改革开放以来，闽侯县充分发挥毗邻福州市的区位优势，大力发展县域经济，全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。2001年至2003年连续三年被评为省经济发展“十佳”县。2004年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。特别是青口汽车城发展壮大，使得闽侯县的工业有了飞跃发展。缘由三：顺应“南进西拓”战略目前，省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内规划建设，其实际上已成为城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。随着福泉高速公路和京福
7、高速公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设，闽侯与福州的交通将更加便捷。缘由四：闽侯：“南进西拓”主腹地撤县设区后，闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区，闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。未来的闽侯区到底是啥模样？记者昨日采访了闽侯县建设局规划科、村镇站，闽侯县计划局等部门，作了相关了解。缘由五：行政中心将移至闽侯新区闽侯县建设局规划科卓文清科长告诉记者，闽侯大城关规划面积约为60平方公里，包括老城区、新区、荆溪片区及竹岐。将来的闽侯行政中心将移至新区，新区规划面积3.26平方公里，人口规模约为3.5万人，定位为以行政
8、文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。作为闽侯区未来的行政文化中心，新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”，即一条沿江的江滨景观轴，一个中部的行政文化中心，至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间，总面积约为54.8公顷，包括行政中心和市民广场，并在周边布置行政文化和商业金融设施。文化中心布局在行政中心北侧，主要安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。缘由六：城北片区打造为“科技新城”荆溪片区的规划面积约为2528平方公里，沿江部分将以文教、高尚住宅为主，其北片区沿铁路呈带状分布，规划面积约为16.29平
9、方公里，人口规模22.61万人。空间布局形成“一轴、两组团”，“一轴”为闽侯至福州快速交通轴，“两组团”为东部组团和西部组团。中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出，该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城，重点发展以电子软件为中心的产业，适当发展粮食加工产业。据记者了解，荆溪片区沿江的住宅开发项目中，已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。闽侯县计划局办公室主任张龙成说，在荆溪片区与福州中心城区交融部分，省、市一批重大项目正在闽侯县境内规划建设，闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。缘由七：快速通道直达福州中心城区据介绍，闽侯未来的交通
10、网络中，将有一条城市快速通道直通福州三环路。这条快速通道总长约11公里，从福州绕城高速公路的荆溪互通处起，通过闽侯城区，到甘竹大桥，过桥后，沿316国道和京福高速公路平行，其间与京福高速路的闽侯互通，过上街、南屿、南通，进入福州。闽侯甘洪路、江滨路是另外两条联接闽侯城区和福州中心城区的通道，总长约6公里。江滨路竹岐大桥至白头山段正在规划中，白头山至昙石山段正在动工建设中。据介绍，随着城区建设的发展，闽侯现有通往福州市区的甘洪路还将逐步进行改造。闽侯：构筑30分钟交通圈长乐、闽侯并入福州以后，福州的交通将承担着“贯穿两翼服务两区”的任务，交通部门提出，应该快速便捷地把两个新城区的交通与福州的交通
11、融为一体。其实，在此之前，交通部门在制订交通规划的时候就已考虑到这一问题了。即将动工兴建的福州绕城高速公路就在闽侯留下了3个快速接入的“通道”：第一，绕城高速公路西北段从闽侯上街作为接点；第二，预留了国宾馆互通、永平互通；第三，绕城高速公路在福州软件园附近预留匝道，便于与三环路连接。绕城高速公路的建成将实现上街与京福线的连接。目前，闽侯正在实施交通提速计划，构筑闽侯中南部乡镇福州30分钟交通圈：闽侯铁路以南将建江滨路与福州三环相连接；铁路以北将建高速路与福州绕城高速路相连接；青口汽车城的规划(有具体规划)、大学新区的规划正在进行中；此外，预计浦上大桥年底通车；湾边大桥正在动工，争取明年通车。)
12、二、2#3#宗地状况根据国有土地使用权公开出让有关规定，经闽侯县人民政府批准，闽侯县国土资源局决定于2006年5月26日至6月24日以公开挂牌交易的方式出让三宗国有土地使用权。有关事项具体如下：（一）宗地2006挂2号土地规划指标：1、地块位置：上街镇上街、金屿、厚美村。2、土地面积：198779平方米（以实际测量为准），已剔除规划道路和河道面积。3：土地用途：商住用地。4、土地使用年限：居住用地70年，商业用地40年。5、出让方式：公开挂牌交易。6、规划指标：（1）容积率：1.5以下(含1.5)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8%以下(含8%)；（2）建筑密度：28%以下(含28%
13、)；（3）绿地率：30%以上(含30%)；（4）建筑层数：以多层为主。7、该用地按福州市城市规划管理技术规定(暂行)第二类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所，建筑面积80平方米；社区居委会(含警务室)一处，建筑面积200平方米；公厕三处(每个地块设一处)，每处建筑面积60平方米；文体活动中心一处，占地面积400平方米，建筑面积300平方米；社区活动中心一处，建筑面积300平方米；卫生站一处，建筑面积60平方米；垃圾集散间3处，每处建筑面
14、积15平方米；门卫收发室一处，建筑面积15平方米；社区公共停车场机动车停车位80车位。10、沿规划河道两侧应留出20米绿化带。11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。（三）宗地2006挂3号土地规划指标：1、地块位置：南屿镇高岐、晓岐村。2、土地面积：199983平方米（以实际测量为准），已剔除规划道路和河道面积。3：土地用途：二类居住用地(R2)。4、土地使用年限：70年。5、出让方式：公开挂牌交易。6、规划指标：（1）容积率：1.5以下(含1.5)；（2）建筑密度：28%以下(含28%)；（3）绿地率：30%以上(含30%)；（4）建筑层数
15、：以多层为主。7、该用地按福州市城市规划管理技术规定(暂行)第二类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所，建筑面积80平方米；社区居委会(含警务室)一处，建筑面积200平方米；公厕两处，每处建筑面积60平方米；文体活动中心一处，占地面积400平方米，建筑面积300平方米；社区活动中心一处，建筑面积300平方米；卫生站一处，建筑面积60平方米；垃圾集散间3处，每处建筑面积15平方米；门卫收发室一处，建筑面积15平方米；社区公共停车场机动车停车位80车位。10、沿117县道应按规划留出10米绿化带，沿规划河道两侧应留出10米绿化带。11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。（四）06挂2号地块分析：1市政配套分析06年挂2号地块地处闽侯上街工贸路，地块分为A、B、C三个地块组成，周边环境清幽、空气清新适合做为第一居所居住。周边市政配套设施较为齐全，行政机关有国税局上街分局、上街土地所、上街工商局、上街公安分局、公
