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1、前 期 物 业 管 理 方 案二一二年二月十七日目 录第一部分 前期介入服务的四个阶段*住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。*公司针对*住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在*物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障*住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将
2、会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“*”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；2. 电梯联动监控和消控中心的设置五
3、方通话，刷卡上下梯系统；3. 会所功能设计；4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置；7. 直饮水系统功能配置；8. 公共洗手间的设置；9. 小区垃圾房的设置；10. 物业管理用房的位置设计；11. 附属工程配置设施建设的设计参与。二、建设施工阶段 建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2. 分析物业建造选料及安
4、装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4. 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7. 对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。9. 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；10. 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合
5、理但又可以更改的部分提出建议；11. 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；12. 提出遗漏工程项目的建议；13. 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。1. 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2. 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏
6、工程；3. 参与重大设备的调试和验收；4. 制订物业分户验收流程并执行；5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。四、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。1. 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；2. 会所的服务与管理；3. 小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立良好的物业形象；4. 设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；5. 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；6. 负责有关
7、售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配套设施的宣传与推广。7. 拟在*推行科学、实用的“礼宾助理服务” ，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。第二部分 物业管理模式及服务目标一、 服务管理模式的设想*是集团公司第一个整体开发的优良项目，集公司技术和资金的优势，大手笔打造的高档纯住宅小区，真正实现以房地产带动建筑业发展的思路。为此，作为物业前期介入，也是物业行业经过多年探索的成功经验，作为开发的一个后勤部门开展工作，在全国一二线城市采用这种模式非常成功，为达康公司树立品牌，创品牌打造精品小区奠定扎实的基础。为达康公司大盈利，大发展提供强有力的后勤保障，促进了楼盘更好
8、的销售，并在同等楼盘的销售价格上，有着一定的提价优势。物业公司历经多年的市场运作，由于利润薄弱，没有完全发挥应有的更加功效，因此，我公司作为集团的下属企业，一定以集团公司大局为重，学习和借鉴先进管理模式，结合自己实际情况，摸着石头过河。众观中国地产业多数的房地产商，如万科、保利等全国着名房地产品牌企业，均以其产品开发的建筑质量与优质的物业服务取胜，从而在全国各地创造出一个又一个的精品楼盘，在房屋销售价格上也比一般非品牌楼盘高出10%，企业从中获取丰厚的利润回报。近年已有恒大华府、碧桂园两大品牌进驻郴州地产市场，现正开发挂牌销售的楼盘，其地理位置与周边配套条件并无优势，然而开发企业成熟而大气的前
9、期运作模式，除大胆的在楼盘景观建设投入外，更是大手笔投资把前期物业服务体现得淋漓尽致，其品牌的效应与优质的物业服务的发挥，使其楼盘的销售价格远远地突破郴州本地的新高，从开盘以来空前好的销售量来看，也得到了郴州客户的认可。现本市物业企业均采用包干制经营，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。但郴州市属于物业管理起步较晚的地区，物业服务行业还在摸索发展的幼稚期，在市场竞价激烈的条件下，多数物业企业采取尽量减少人员开支，来降低经营成本，获取企业利润的最大化，然而造成从业人员工资福利待遇低，员工招聘困难，从业人员素质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业与业主甚至与开发商之间之间矛盾重重的恶性循
10、环，最终导致两败俱伤。根据我公司在着名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察的经验，安居公司拟在*住宅小区前期物业管理模式上打破本地物业管理行业惯例的包干制，而实行酬金制经营模式与服务管理，即前期物业管理阶段的服务管理所有开支成本，由物业方在履行物业服务活动开展的过程中，按预算申报的方式向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付物业管理费用的方式。既易于让物业的服务品质得到有效的保障，从而提高开发本项目的销售，又适合物业企业在行业的立足和平稳度过行业的幼稚期，避免物业企业因承接的物业项目开发周期长，入住率低，因物业成本等问题，导致各种恶性循环的矛盾产生。根据优质物业服务的要求与项目的特点相结合
11、,*物业通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们认为*住宅小区的物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。*住宅小区物业管理围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字展开。安全是指让业主在小区里生活得安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨；快捷是指让业主在小区里方便的与各地进行联系，交换信息，这就要求我们打造一个高端品位的智能化小区；健康是指良好的环境促进人的身心健康，同时丰富多彩，形式各样的社区文化活动引领业主健康的生活工作习惯。为此，项目的物业管理与服务要按照以下要求展开： 1、科学化、制度化、规范化、高起点 *住宅小区技术含量高，管
12、理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。 2、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案 小区住宅管理最重要的就是安全管理。而*住宅小区物业管理的安全保卫工作极其重要，必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持外来人员出入检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持安全管理下班交接检查制度，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主情况，增加
13、沟通了解，做到时时心中有数，确保业主的人身和财产安全。 3、加强消防管理，做好防火工作 由于*住宅小区功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大（特别是入伙初期，将面临大批量的装修管理），所以火灾隐患因素多。因此，*住宅小区物业管理防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。做好对业主、对各施工单位用火、用电的宣传教育及监督管理工作，明确防火责任人，熟悉消防基本 知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。 4、重视清洁管理 环境卫生好坏是小区管理服务水平的重要体现。我们将在自身环境管理经验的基础上，为小区提供专业的清洁服务工作。为此
14、要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗干净明亮。5、强化设备管理及设施的维修保养 设备、设施的正常运行是小区是否正常运作的核心。应重视对*住宅小区水电设施(包括高低压变电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道 、电梯间等定期检查、维修维护。对业主的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98，消防设备完好率
15、达到100。6、设立前台客户中心，完善配套服务 管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，*住宅小区应有配套的服务，设立客服中心。 帮助业主、租户办理各种手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务，如代送快件等（小区多种经营有偿服务范畴）。7、加强沟通协调，不断改进工作 小区管理处应加强与业主的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。二、 服务管理目标构建“阳光社区”*住宅小区作为高尚物业居所，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望,共同营建高品质的服务环境。我们提出构建“阳光社区”的人居理想模式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“阳光社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人员与
