房地产开发项目经济评价案例（word多表）范本

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1、目 录案例一：租售房地产开发项目案例案例二：混合房地产开发项目案例案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例案例四 房地产开发项目贷款申请报告评估案例案例一 租售房地产开发项目案例1.市场分析和需求预测 X X市地处华北平原,是中南某省重要的 工业城市之区人口约60万人,面积187平方公里. X X市1949年市区面积仅3.4平方公里,人口约3.6万人.各类房屋总建筑面积72万平方米,常住市区的 4800户贫苦市民,人均居住面积不足2.5平方米,房屋年久失修,破烂不堪,其中草灰棚房就有9700余间,除此之外无房可住的 不计其数. x X市人民在解放前百余年间,尝尽了 洪水、战祸之苦.建国后在党和

2、政府的 领导下,城市建设规模得到了 前所未有的 发展, 1998年人口达到529万人,其中非农业人口达到105万人,各类房屋建筑面积增加了 14倍.党的 十一届三中全会以来,城镇住宅大 幅度 增长,10多年来,住宅建设投资平均每年以18%的 速度 增长,人均居住面积有了 明显增加,一大 批破旧、低矮棚户房得到了 改造,广大 城镇居民的 居住条件和居住环境得到了 明显改善.然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约,加上住宅建设历史欠账太多,X X市的 住房供求矛盾依然十分突出,现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造. 根据X X市统计年鉴 (1998)显示,缺房户数8000户,其中人均

3、居住面积在4平方米以下的 住房困难户3000余户,随着城市人口的 增长,今后每年还将新增一定数量的 住房困难户,因此,距党中央提出的 到2000年城镇居民每户拥有一套经济实惠住房,从而使城镇居民达到小 康居住水平的 要求差距还很大 . 从全市商品房市场看,1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米,实际销售14.66万平方米,预售1.89万平方米,空置4.97万平方米,实际销售总金额达到9831万元,总体情况比较理想.随着国家扩大 内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的 逐步出台与完善,经济形势将得到回升,人们消费预期也将得到提升,因此,商品房和商业办公用房销售前景良

4、好. 据1997年调查资料显示,项目附近的 事业单位和企业缺房产约有千余户,虽然有些企业先后集资建了 一些住房,但远远满足不了 该区职工家庭的 需求.随着该市住房制度 改革的 深入,房改政策已深入人心,各企事业单位房改力度 的 加强,以及全省城镇停止住房实物分配的 实施,必然会带动房地产市场的 兴旺.2.建设指导思想 根据建设部有关城市建设的 法规及X X市总体规划,小 区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的 居住环境,并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的 原则,综合提高经济效益和社会效益.3.建设内容和规模 X X小 区占地8.78公顷,总建筑面积15.7万平方米,

5、其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售.X X北小 区项目属二期工程,建筑面积12.3万平方米,拟建6层条式楼多栋,建筑面积3.1万平方米,占地5683平方米;少量营业用房,建筑面积1320平方米,占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼,建筑面积9.1万平方米,占地3850平方米.4.规划选址 X X北小 区位于X X市区东北部,南临东风路,西面与乡政府和乡医院相临,北靠建设路,中部偏东有学院路自南向北纵向穿越,将小 区分为两部分.区内临建设路处,现有建设路小 学、水文队、银行等单位,其余均为菜田.该地块南北长300米,东西宽约180米,呈矩形状,自然地势南高北低,平均海拔高程

6、71.50米左右,最大 高差约0.3米,地势较为平坦.5.规划布局 由于本地块的 地形现状和特点,规划设计将小 区中心设置在地块的 几何中心部位,以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成,并采用空间划分和限定的 手法,组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的 相互联系和组合.其他建筑布置紧紧围绕小 区中心,以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的 方法,丰富居住小 区的 环境和平面布局,使小 区面貌更显得新颖别致、灵活多样.小 区公共建筑设施沿周边布置,既丰富了 城市道路的 沿街景观,又给小 区的 建设开发创造了 有利条件.6.住宅布局 小 区住宅以六层条式为主,适当点缀点式住宅,条式住

7、宅布局采用周边式布置,三两栋为一组,组合成若干个牛公共空间,既塑造了 建筑的 立面效果,又方便了 小 区的 管理.依据小 区道路的 分隔与围合,小 区分为4个组团,即南部的 两个居住组团,北部的 公建组团和学院路东的 组团,以南部两个居住组团形成小 区的 基本居住单元.小 区的 主要人口有3个,分别面向建设路、东风路和学院路.在学院路的 主要出入口处设置新村标志,增强小 区的 识别性.同时,小 区的 平面布局综合考虑了 日照、通风、防灾、消防等要求,日照间距为1:1.2.7.小 区绿化为了 创造一个接近自然、环境优美的 居住环境,小 区绿地按照集中、分散结合布置,除小 区中心绿地外,在零星地块

8、见缝插绿进行建设,利用道路与景观调节小 区气候,方便居民,美化环境,使人们步入小 区后,有一种步移景移、赏心悦目的 美好心情.植物栽培以常绿植物为主,配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小 品,形成景色宜人、生机盎然的 园林景观.8.方案 设想 X X北小 区住宅方案 设计主要考虑了 “功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的 安全经济”等因素,在经济适用方面下功夫,以满足不同家庭户型结构的 需要.方案 设计的 原则是： 第一,坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的 设计原则.改善居住条件的 内容较多,让各种户型的 人口住得下,辈份、性别分得开,家具、日常用品放得下,

9、同时还让住户买得起.面积小 了 住不下,居室少了 人口分不开,空间小 了 家具放不下,标准高了 买不起,这些客观矛盾在规划设计和方案 设计时均做了 较为仔细的 考虑和推敲. 第二,坚持“节地、节能、节材”的 设计原则.土地、能源和建材的 合理利用是建筑设计的 三个并重的 原则,尽量采取小 面宽、大 进深等有效手法;在节能方面主要在墙体厚度 和材料上,门窗尺寸选型,屋顶保温采取一些行之有效的 措施,这是降低工程造价的 关键. 住宅单体设计方案 共13种类型,其中三室两厅的 2种,三室一厅的 4种,两室两厅的 4种,两室一厅的 3种,面积最小 的 80平方米,在做施工图设计时可根据住户需要灵活选用

10、不同套型住宅.房屋套型有以下几个特点：一是以起居室为“核心”,其他功能空间有机结合并围合其间,行走便捷.二是以中套型为主,大 小 套型为辅,适应性强.三是厨房、卫生间分开设置,直接采光,通风良好.四是厨房凸出于阳台,扩大 了 室内空间,丰富了 造型.五是居室朝南,采光、通风好.六是平面紧凑,功能全,适合各阶层家庭住用.9.实施进度 计划及计算期 计划开始施工,建设工期为3年.项目计算期为6年.10.用款计划 用款计划见表11.表11 项 目金额(万元) 1 2 3土地费用 420 100%前期工程费 28 100%基础设施建设费 10 100%建筑安装工程费 9917 10% 33% 57%公

11、共配套设施建设费 96 63% 33% 4%开发间接费管理费用 99 33% 33% 33%销售费用 99 17% 50% 32%开发期税费 367 4l% 33% 26%其他费用 183 55% 33% 12%不可预见费 449 33% 33% 33%11.投资估算本项目总投资为12391万元,其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的 1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万元组成.详见附表11.12.资金筹措 项

12、目总投资12391万元,其中项目资本金3000万元,分两年等额投入;商业银行贷款3891万元,3年的 贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%;不足部分拟由预售房款解决.详见附表12.13.贷款条件 年利率5.85%,按单利计息,宽限期3年,3年等额还本.14.税费率 税费率见表12.表12 税费率表(%) 税费项目 税费率 税费项目 税费率营业税 5公益金 5城市维护建设税 7法定盈余公积金 10教育费附加 3任意盈余公积金 0企业所得税 33不可预见费 4房产税(按租金) 12土地增值税30、40、50超率累进15.销售与出租计划X X小 区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内

13、全部出售.住宅楼从项目开工第2年开始预售,分期付款,按20%、70%和10%分3年付清.出租房第4年开始出租,出租率第4年为80%,以后各年均为100%.各类房屋销售计划见表13. 表13 房屋销售计划表(%) 年 份类 型 2 3 4 5 高层楼房 40 40 20 多层楼房 30 30 30 10 营业用房 30 30 40 根据X X市近期相同房地产项目的 售(租)价和居民购买力的 预测,计划X X小 区高层住宅楼售价1800元/平方米,多层住宅楼售价1250元/平方米,营业用房的 一半出售,售价3500元/平方米.售房加权平均价为1670元/平方米.营业用房的 另一半出租,租价1000

14、元/年平方米,建设期出租房不预租.16.财务分析16.1 分析依据 建设部发布的 房地产开发项目经济评价方法,中国计划出版社出版,2000年.16.2 盈利能力分析 项目在计算期内经营收入20671万元,可获利润4954万元,扣除所得税、公益金、公积金后还有2821万元可分配利润.项目缴纳的 经营税金为1137万元,所得税为1635万元,土地增值税为2202万元,合计缴纳税金4973万元.和项目业主投入的 资本金3000万元相比,在6年内项目盈利和缴纳税金的 绝对额是相当高的 ,表明项目的 盈利能力是比较强的 .详见附表13附表15. 项目全部投资内部收益率(所得税前)为32.8%,在预期可接受内部收益率为20%时,项目净现值为1142万元,项目投资回收期为3.8年.资本金内部收益率为39.2%,项目净现值为909万元.详见附表16和附表17. 商品房投资利润率利润总额/总投资100%