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1、一、项目概况1、项目基本概况本案位于宿州市宿马现代产业园内，紧邻宿州市高铁站（与高铁站前广场仅一 路之隔），项目南邻纵东路，北临支八路，东临横中二路，西临新四路。项目占地面 积25910m2，总建筑面积约92346m2,由一栋酒店和五层商业构成。2、交通状况宿州地处安徽北部，交通便利，京沪线、龙海线以及京沪、郑徐、京武客运专 线穿境而过，并设立宿州高铁站。宿马经济区距离观音机场仅有50 公里。规划中宿阜高速 从园区直达机场。该区域同时拥有泗许高速出入口、宿淮铁路客货运站（在建）、宁徐城铁站、 新汴河码头、徐州备用机场等重要交通枢纽设施。客运方面，宿州最大的客运站也将落户经济区。 水运方面，皖北
2、地区罕见的五级航运码头就坐落在园区东部宿州市宿马现代产业园内区内 9 条主干路网已建成通车，其中连接老城区市中心的 洪河路计划在今年8 月底完工，路宽100 米，双向八车道，距离市中心仅21.6公里。项目周边交通状况良好，道路畅通，且项目南侧即为宿州市高铁站，进出宿州 较为方便。3、周边配套宿马现代产业园由宿州市和马鞍山市共同投资开发的重点区域。 目前在建项目 28个，投资总额 80多亿元。津达建材项目已顺利投产；吉美纸业、瑞年健康产业园、 鸿丰生物科技、快客站、农业大观园等项目正在进行基础建设；深圳光电产业园、 德仁星级酒店、和盛广场、污水处理厂、高铁新城供水工程等项目正在加速推进。二、产品
3、分析（SWOT分析）1、项目优势分析S： 规划大机遇一宿州市为淮海经济区重要城市之一宿州市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地，是贯通华 东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽。现有京沪铁路、陇海铁路，连霍高速、 合徐高速、四条国道和九条省道，交通十分便捷。宿州地近沿海，背倚中原，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢 纽。现有京沪铁路、陇海铁路，连霍高速、合徐高速、四条国道和九条省道，交通 十分便捷。京沪高铁、宿淮铁路、郑徐客运专线、泗许高速、徐明高速、济祁高速 新汴河航道等诸多水陆交通干线已开工建设或即将开工建设，我市综合交通优势将 进一步提升。作为淮海经济区重要城市
4、之一，宿州市优越的地理区位、交通优势和 近年来经济及城市化的快速发展，必将带来旺盛的购买力和强大的消费力。 规划小机遇 宿州马鞍山现代产业园由宿州市和马鞍山市共同投资开发的重点区域，分布于 宿州市高铁站两侧。规划面积为 50 平方公里，其中：2030 年前建成区面积达 30 平 方公里。目前，园区正在强力实施“一心一轴一带六园战略（站前核心商贸区、洪 河路两侧发展轴、新汴河旅游居住带、机械制造产业园、商贸物流园、电子信息产 业园、新材料产业园、现代农业示范园、木材家居产业园），强力推进“三化同步”、 宿州东部新城历史进程，将园区打造成“思想解放先导区、特色产业示范区、优质 要素富集区、幸福生活
5、新城区”。而本案正处于宿马现代产业园的核心位置，高铁 站广场的北侧。 项目交通优势： 洪河路与宿马大道分别为连接宿马现代产业园和宿州市区的主要干道，京沪高 铁、郑徐高铁、客京武高铁穿镜而过，并分别设立宿州高铁站，宿州最大的客运站 也落户园区。项目道路交通四通八达，客运、货运较为便捷。 区位优势：宿马现代产业园以宿州市高铁站为中心并分布在左右，而项目位 于高铁站北侧，也就是宿马现代产业园的商贸核心区域，京沪高速铁路宿州东站设 计近期年客运量511 万人，远期704 万。京沪高铁全线设24个停靠站，宿州东站为 第13个站，铁路线上距北京767KM。通过高铁进出宿州市的人群和未来项目周边的 开发必将
6、给项目带来人气和源源不断的财气。商业规划优势：2、项目劣势芬析W 区位现状劣势：项目位于宿州市宿马现代产业园内，该区域虽然得到市政府 的重视，且招商引资力度加强，但距离宿州市区较远约 公里，周边属于待开发 区域。 配套劣势：项目周边配套较差，只有南侧为高铁站和站前广场，其他均为其 他项目圈地待开发。目前人气不足，尚不能形成商业氛围。3、项目机会分析 宿马现代产业园为宿州市与马鞍山市合作共建，为宿州市东扩发展的重点区 域，区域内规划行政、金融、信息、教育、住宅、商业等：有利于提升项目区位价 值和未来项目升值潜力。4、项目威胁分析T 竞争楼盘:。项目区域目前暂无竞争楼盘，但宿州市区内近几年进入多个
7、大型商业市场，涵 盖的业态及经营品种众多，面向客户群均为宿州本市为主，一定程度上分流了项目 周边的投资型和自营型客户群，影响了本项目的业态定位并且加大了项目的推广及 招商难度。5、项目SWOT矩阵分析优势（S）1、高铁站位于项目南侧，宿州最大的 客运站也落户园区；项目周边道路通 畅，交通便利，洪河路、宿马大道进 出宿州较为方便。2、宿马现代产业园为宿州和马鞍山两 市重点打造的区域，而本项目位于园 区的中心商贸区域，项目区位优势明 显。机会（0）1、项目位于宿马现代产业园中心区域，高铁站的北 狈0,随着园区内配套设施和招商引资项目的不断的 建设和入驻，其以后的置业、商业或投资前景潜力 较大。2、
8、项目规划为商业综合体，规划有酒店及娱乐、休 闲、购物场所，满足进出高铁客户群及周边居住人 群的需求；有利于塑造项目一站式生活的品牌形象3、作为宿马现代产业园内项目，争取政府各方面的 政策优惠。劣势（W）1、项目所处区域除高铁站及通畅的道 路外，周边配套设施薄弱，周边商住 氛围不浓，人气不足，短期内难形成 商业氛围及社区环境。威胁（T）1、本市正在开发多个大型商业市场，规模较大，涵 盖各类业态，面向的是全市和外市客户群，很大程 度上分流了目标客户群和加大了项目的推广及招商 难度；2、项目周边待建的商业项目较多，后期竞争较大， 不确定因素多；3、项目核心价值提炼与升华规划地段宿州市-淮海经济区重要
9、城市之一宿马现代产业园-宿州市、马鞍山市重点规划扶持发展区域 区位优势一高铁站一-宿马现代产业园核心商贸区，升值潜力无限交通优势-一高铁站、客运站、公交站；洪河路、宿马大道；四通八达发交通网络体 系全覆盖，交通便利，物流运输便捷。业态优势I业态全，功能齐，满足购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费需求。 商业格局一全临街商铺，复合型内外街体系，充分扩展汇聚人流的功能。总价优势|20-30m2单铺面积，投资门槛低，降低投资风险。政策导向宿马园区项目,政府政策支持，通过公关活动设置，传播政府的影响力。 招商及开发商承诺-统一招商、统一运营、统一管理、统一推广等，三年免租,年 返利等政策吸引经营和投资户。
10、开发商自持物业永续经营，有利于建立负责任的开 发商形象。4、项目综合分析 目前项目可提炼的优势较少，加上项目规划户型、层高、内部道路流线、配 套等暂未体现，在规划中注重户型面积，内部道路流线、配套等的设计，并在推广 中得以应用。 在上述优势较少的前提下，可通过项目内部挖掘附加优势，便于进行强势的 营销推广和招商，如：引进星级酒店、连锁超市、品牌店加盟等，以增加项目的附 加值。 弱化本项目体量较小的特点，重点进行项目业态规划的塑造，打造宿马产业 园区核心商贸区购物、娱乐、休闲、餐饮、商务的一站式生活天地。 软件方面可以从项目的招商政策及后期的运营管理方面加以推广。统一招商、 统一管理、统一运营、
11、统一推广，塑造项目招商及运营方面的优势。 通过对以上优势进行梳理，在后期营销推广中加大对项目的区位优势及项目 未来的保值、升值潜力的引导，本项目位于高铁站附近，宿马产业园核心商贸区域， 与在市区的商业项目相比，本项目具有园区内的绝对区位优势。三、项目形象定位 基于对产业园区及项目内部基本情况的了解，本案要想树立高的市场形象，且在 宿马产业园内树立 国际广场的品牌的市场高度，本案应塑造宿马产业园核心商贸区“一站式生活广场”的物业形象，满足人们购物、娱乐、休闲、餐饮、商务 等一站式生活需求。因为一站式生活广场能够使商业价值和财富价值得以放大，是 区域内城市生活的标志，未来地产的主导。所以本项目定位
12、为：宿马产业园商贸核心区一站式生活广场。四、项目客户群分析1、客户共性分析 商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了追求财富利益。商铺区别于住宅有以下特点：商业可以出租、转售、经营、融资，而客户可以 从中得到租金、销售收益、经营收益和融资收益。 一般而言，普通投资者财富等级越低，越关注投资的安全性和投资收益的稳 定性；财富等级越高，越关注投资的增值性。基于本项目的客户群更为关注投资门 槛、安全性和稳定性。 客户最终是根据经营前景来判断投资回报，其最直观地判断因素则是租金或 是转售价格预期。购铺用途收益途径判断基础投賣 客户共性与产品价值的关系 無性1育利可團授资门槛、安 全性、稔定
13、哇经莒前眾客户丼性关注产品忻值点2、宿州市场客户群分析宿州市商业地产发展近几年较为迅猛，早期商业零售和批发区域都为历史原因自主形成的市场已逐渐被淘汰和被新市场所重组代替，如：白马商城、义乌商贸城、 皇冠家居、意邦国际、中豪、卓耕等，但宿州市区内多数商业地产在热炒之后价格 较高，增加了置业的投资门槛；而相比较，本项目的区位条件和户型结构，具有投 资门槛低、风险小的特点，具有一定的优势吸引众多客户投资。通过对宿州市现有的市场和潜在的客户群进行分析，结合本项目区位特点，客 户群定位总结如下： 宿马现代产业园内及周边投资型客户，由于园区的规划建设，村名被征地拆 迁所得补偿，具有充足的资金，此为潜在客户
14、群体，加上其部分客户群知道园区的 规划和发展，经过项目区位优势进行引导，吸引此部分客户群投资购买本项目商铺 宿州东部县及乡镇内经常出入市区洽谈业务或做生意的具有投资眼光的客户 群，因本项目的区位条件不比市区，加上项目户型较小，总价低，投资门槛低，所 以，此部分为投资购买或者经营本项目商铺的潜在客户群作。 宿州市区企事业单位的具有投资意识的客户群。 宿州市区东部城区做生意的客户群，可引导投资或招商。 由于项目紧邻宿州市高铁站，为进出宿州的交通枢纽，在外市工作或做生意 的的宿州本地人具有一定的经济实力，可通过在项目周边的包装，吸引此部分客户 群前来投资。3、投资客和自营客分析投资客只是将购买的物业
15、作为一种投资，买下后由公司统一进行招商，从中获 得租金收益和物业的升值。针对投资客重点突出宣传园区的规划发展及项目的区域 优势、项目的业态优势及运营方面的优势。针对投资客的商铺投放区域和投放量待 定（最好选择在二层以上，因为总价低，升值空间大，更适合他们）。自营户：属于自卖自营型，宣传上应突出项目的后期经营管理，物业方面的恶 优势，突出项目的业态，使客户对项目如后盈利能力和市场前景充满信心。五、宣传策略1、项目形象建设：根据对项目优势的分析和提炼，阶段性推出应以区域优势为主导将项目高调推广出去来打造项目位于宿马产业园的市场标杆的主题形象。*国际广场宿马产业园绝版核心商圈 高铁站前一站式生活广场绝版旺铺 升值无限2、广告语提炼（以下可选择在单页、围墙等进行推广）地段支点：宿马产业园商贸核心地段 成就明天财富位置隐喻财富 地段决定价值区位支点：高铁站前商业 聚拢八方人气商铺经营讲究的是人流物流运营支点：统一招商、统一运营、统一管理、统一推广 格局支点：全临街钻石小金铺，复合型内外街体系，助您财富源源不断。 品牌支点：交通支点：立体式交通贯通，人流、物流、钱流汇聚 配套支点：星级酒店、餐饮、休闲、娱
